每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月3日，北京新年首場土拍，總成交價70.5億元，兩宗不限價地塊分別被融創(chuàng)和中海收入囊中。在剛剛過去的2019年，融創(chuàng)和中海亦分別進(jìn)入千億拿地陣營。

高位成交

此次出讓地塊位于石景山古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)），乘1號線地鐵至天安門僅需要半小時左右，加之兩宗地皆不限價，吸引了龍湖、中交、世茂、招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤、建工、綠城、金茂+保利、旭輝、首創(chuàng)、電建等十幾家房企參與。

據(jù)了解，1612- 757地塊總面積23302.84平方米，起始樓面價41381元/平方米，建筑控制規(guī)模65248平方米，容積率2.8，起拍價27億元。

該宗地競拍幾乎是融創(chuàng)和中海兩家的秀場，經(jīng)過13輪加價，最終由融創(chuàng)以34億元、25.93%溢價率競得。1612-759地塊總面積26794.69平方米，起始樓面價41320元/平方米，建筑控制規(guī)模75025平方米，容積率2.8，起拍價31億元。該地塊經(jīng)過中交、世茂、中海、首創(chuàng)、華潤等企業(yè)爭奪，最終被中海以36.5億元、溢價率17.74%奪得。

這和中海、融創(chuàng)高漲的拿地勢頭相符。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019年，中海以1034億元居TOP100房企拿地榜第四，2018年拿地金額只有390億元的融創(chuàng)以1000億元位列第五。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“之前石景山區(qū)古城南街已成功出讓2宗不限價地塊，分別為中海+首鋼聯(lián)合體以51億元競得的1612-805、812、823等地塊和華潤+電建以73.4億元競得的1612-761、764等地塊，溢價率分別為0%和11.63%，競爭熱度一般。相較而言，本次土拍的兩宗地塊位置更加優(yōu)越，且為純住宅用地。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“整體看，均高于之前石景山的華潤4.4萬元/平方米樓面價。從預(yù)期看，按照融創(chuàng)地價的成本，預(yù)期售價將在8萬元/平方米左右，高于當(dāng)下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。石景山有望進(jìn)入“8萬元時代”，且石景山2019年全年銷售3471套住宅是歷史高點，大部分開發(fā)商看好石景山未來發(fā)展。”

不限價

能夠激發(fā)房企的如此熱情，與兩宗地的不限價屬性不無關(guān)系。

從公開資料看，過去三年，限競房可以說是北京市場的絕對主力，所有包含居住用地性質(zhì)的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），限競房供應(yīng)了113宗，合計住宅部分面積1008萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價商品房地塊只有21宗。

但限競房網(wǎng)簽率并不算高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達(dá)到了76個項目，合計126期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了60470套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計25521套。平均網(wǎng)簽均價為48534每平方米，網(wǎng)簽完成275萬平方米，按照成交套數(shù)計算網(wǎng)簽完成率只有42%。

在此背景下，北京土地市場持續(xù)低溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1～12月，北京成交的50宗住宅用地中共28宗為溢價出讓，平均溢價率10%，較2018年下降5個百分點。北京宅地溢價率從2016年開始連續(xù)下跌，限競房去化仍不理想，加之土地出讓限制條件較多，房企拿地仍較謹(jǐn)慎。

2019年，北京宅地推出樓面均價為21445元/平方米，同比上漲9%；成交樓面均價為23292元/平方米，同比下滑0.9%，整體市場熱度較低。

這一趨勢在悄然發(fā)生變化。2019年下半年入市（含已經(jīng)成交與即將成交）的27宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)8宗地塊、限競房9宗，不限價10宗。

此次開年供應(yīng)不限價地塊也具有象征意義。

陳霄表示：“近來北京供應(yīng)的不限價地塊明顯增多，成為北京土地市場的重要信號，預(yù)計未來土地出讓規(guī)則更加靈活。”

“本次15家企業(yè)參與，體現(xiàn)了盡管北京房地產(chǎn)市場處于低迷，但大部分企業(yè)對于熱點優(yōu)質(zhì)地塊依然熱衷。”張大偉表示，“從土地方面看，北京從過去幾年的限競房市場再次逐漸回歸不限價商品房市場，有望逐漸進(jìn)入‘高端有商品房，中端有支撐限競房，低端有共有產(chǎn)權(quán)房’的三分時段。”