2019年12月3日，新大正（002968，SZ）正式登陸深交所，成為繼南都物業(yè)之后，國(guó)內(nèi)第二家A股上市的物業(yè)管理公司。

一份最新數(shù)據(jù)顯示，2018年底，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積279.3億平方米，經(jīng)營(yíng)收入7043.63億元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量12.7萬(wàn)家。

截至目前，國(guó)內(nèi)共有2家A股上市的物管公司，另外還有10余家在港交所上市的物業(yè)管理公司，新三板掛牌的物業(yè)管理公司50多家。

相比一些依托地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理公司，剛剛上市的新大正選擇錯(cuò)位布局，開(kāi)辟新航道，著重發(fā)展“非住宅”這片千億藍(lán)海。公開(kāi)信息顯示，預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)物業(yè)管理整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2萬(wàn)億。

公開(kāi)資料顯示，新大正著重發(fā)展學(xué)校、園區(qū)、商業(yè)、公共等綜合物業(yè)，以及保安、保潔等專項(xiàng)物業(yè)。2016年~2019年6月末，新大正非住宅物業(yè)計(jì)費(fèi)面積在總面積中占比分別為83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⑦_(dá)2萬(wàn)億規(guī)模

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為物業(yè)管理帶來(lái)了一片藍(lán)海。

物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中，歸屬于鼓勵(lì)類第三十七項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)”。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸納就業(yè)，以及滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化美好生活的需求方面的獨(dú)特價(jià)值和作用日益顯現(xiàn)。

2019年10月15日，中物研協(xié)發(fā)布的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，2018年底，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積279.3億平方米，經(jīng)營(yíng)收入7043.63億元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量12.7萬(wàn)家，從業(yè)人員數(shù)量983.7萬(wàn)人。

報(bào)告指出，以2010年指數(shù)基期值為100點(diǎn)，2018年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)達(dá)到247.2點(diǎn)，相比2010年提高147.2個(gè)點(diǎn)，指數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率11.98%，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)保持持續(xù)穩(wěn)定提升的態(tài)勢(shì)。

華創(chuàng)證券一份研報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2030年物管面積和營(yíng)業(yè)收入將分別達(dá)395億平方米、2.2萬(wàn)億元。

巨大的市場(chǎng)，也引發(fā)了行業(yè)間的整合和并購(gòu)。

隨著資本市場(chǎng)介入（2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成為國(guó)內(nèi)率先上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)），行業(yè)掀起收購(gòu)兼并的浪潮，優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極尋找合適的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以擴(kuò)大自身的管理規(guī)模，進(jìn)軍目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)，豐富物業(yè)建筑類型。

根據(jù)歷年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告顯示，2015年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總計(jì)收購(gòu)200余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收購(gòu)物業(yè)管理面積總計(jì)為3.85億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年管理面積總增量（17.41億平方米）的22.11%，成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大的重要途徑。進(jìn)入2017年，并購(gòu)回歸理性，更加高效，但仍然是物業(yè)企業(yè)規(guī)模突圍、提速發(fā)展的重要手段。百?gòu)?qiáng)企業(yè)的并購(gòu)行為更加謹(jǐn)慎，對(duì)潛在標(biāo)的選擇更加嚴(yán)格，主要從完善產(chǎn)品與區(qū)域布局等角度，開(kāi)展高質(zhì)量并購(gòu)。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，隨著國(guó)家大力提倡后勤社會(huì)化，推動(dòng)高校、醫(yī)院、航空、政府機(jī)關(guān)等多種業(yè)態(tài)逐步打開(kāi)后勤物業(yè)管理市場(chǎng)化招投標(biāo)道路，并且由于國(guó)家對(duì)地方審計(jì)的加強(qiáng)監(jiān)管等措施，促使地方政府機(jī)關(guān)后勤服務(wù)的進(jìn)一步市場(chǎng)化，推動(dòng)了機(jī)構(gòu)類物管業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，并有望為市場(chǎng)化物業(yè)管理公司帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。

行業(yè)集中度正在提升

新大正上市前，國(guó)內(nèi)僅有一家專業(yè)物業(yè)管理的A股上市公司，十?dāng)?shù)家登陸香港證券交易所的上市公司，新三板掛牌公司已經(jīng)超過(guò)五十家。其他大型非上市物業(yè)管理企業(yè)包括萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司、招商局物業(yè)管理有限公司等。

得益于政策、關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司的支持、企業(yè)市場(chǎng)化拓展能力的增強(qiáng)及資本市場(chǎng)的助推，500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極推進(jìn)全國(guó)化布局，管理半徑不斷拓寬，管理規(guī)?？焖偬嵘?。

2018年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目70403個(gè)，管理面積118.87億平方米，占2018年物業(yè)行業(yè)管理總面積的42.56%，集中度進(jìn)一步提升。

隨著綜合實(shí)力的提高，龍頭企業(yè)和中等規(guī)模物業(yè)管理公司的差距在逐漸拉大?！?019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額占比約為38.85%，行業(yè)集中度短期內(nèi)得到了很大的提升，不過(guò)未來(lái)，仍然還有提升的空間。

物業(yè)管理行業(yè)目前較分散，據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)12.7萬(wàn)家，行業(yè)格局分散。華創(chuàng)證券認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的三重集中度提升，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的后周期行業(yè)，同樣將迎來(lái)集中度大幅提升的過(guò)程。除了行業(yè)目前本身較分散，驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)集中度的因素，主要有四個(gè)：

1.開(kāi)發(fā)背景：擁有開(kāi)發(fā)背景的兄弟房企市占率大幅提升，帶動(dòng)物業(yè)公司的市占率提升；

2.資金優(yōu)勢(shì)：物業(yè)公司密集上市，資本市場(chǎng)介入，開(kāi)拓融資渠道，強(qiáng)化收并購(gòu)能力，加劇存量市場(chǎng)的集中度提升；

3.品牌力：市場(chǎng)對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)知度逐漸提升，對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)形成較大壁壘；

4.運(yùn)營(yíng)能力：一方面，物業(yè)公司需要保證一定的人員配置，保障服務(wù)質(zhì)量從而增加客戶粘性，同時(shí)需要有效管控成本，因而市場(chǎng)化格局下，會(huì)加速頭部公司的成長(zhǎng)和尾部公司的淘汰。

近年來(lái)，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量仍有增加，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)的集中度仍逐年提升，市場(chǎng)份額逐漸向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。2013~2016年間，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的全國(guó)市場(chǎng)份額從16.28%上升至29.44%。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)走高，達(dá)到38.85%。

但是近年來(lái)，處于行業(yè)領(lǐng)先位置的企業(yè)的綜合實(shí)力在不斷增強(qiáng)，逐漸拉開(kāi)與其他中小企業(yè)之間的差距，行業(yè)集中度有所提升。

近年來(lái)，隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，存量房市場(chǎng)規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年末我國(guó)城鎮(zhèn)常駐人口81347萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化率）為58.52%，比上年末提高1.17%。2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積達(dá)10.15億平方米，存量房市場(chǎng)規(guī)模再創(chuàng)新高。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)主要集中在人口密集，住房需求激增的一二線城市，2017年城市群竣工面積占全國(guó)竣工面積比重由高至低分別為長(zhǎng)三角、成渝、長(zhǎng)江中游、珠三角，以及京津冀城市群，總占比為58.67%。

《2018全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年TOP100物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)到3020.30萬(wàn)平方米，比2015年的2361.48萬(wàn)平方米增加了59.57%，在管項(xiàng)目數(shù)量均值為183個(gè)，相比2015年增加了29個(gè)，企業(yè)管理規(guī)模呈加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

TOP100企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力繼續(xù)提升，2017年?duì)I業(yè)收入1804.27億元，相比2015年的1135.61億元增加了58.88%，凈利潤(rùn)均值為5455.42萬(wàn)元，相比2015年的3916.93萬(wàn)元增長(zhǎng)39.28%。

新大正的新航道

2019年12月上市的新大正是一家以非住宅業(yè)態(tài)為主的第三方物業(yè)管理公司。根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)和公司官網(wǎng)，自1998年于重慶成立以來(lái)，公司一直從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)。業(yè)態(tài)布局快速多元化，從最初的大正大廈項(xiàng)目出發(fā)，擴(kuò)展至公共、園區(qū)、醫(yī)養(yǎng)、公園、場(chǎng)館、地鐵、航空機(jī)場(chǎng)、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、學(xué)校、住宅、商場(chǎng)等多種類型的城市項(xiàng)目。

新大正招股書(shū)顯示，公司發(fā)展區(qū)域布局逐步全國(guó)化，當(dāng)前新大正的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要分為兩塊：一是占營(yíng)收超99%的物業(yè)服務(wù)收入，二是利潤(rùn)貢獻(xiàn)微小的餐飲服務(wù)收入，截至2019年6月底，新大正物業(yè)收入接近9億元人民幣，為重慶、四川、貴州、云南、湖南、湖北、陜西、江蘇等全國(guó)各地客戶提供物業(yè)服務(wù)。

雖然公司業(yè)務(wù)遍布全國(guó)，但新大正的收入來(lái)源主要還是倚靠重慶“大本營(yíng)”。招股書(shū)顯示，2016年~2019年6月底，新大正在重慶實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為5.45億元、6.53億元、7.31億元、3.85億元；同期，重慶地區(qū)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收比重分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比雖逐年下降，但依然保持在高位。

全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中，新大正綜合實(shí)力排名躋身全國(guó)前20強(qiáng)，公眾場(chǎng)館和學(xué)校細(xì)分業(yè)態(tài)全國(guó)領(lǐng)先。根據(jù)中指院的榜單，新大正公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，由2016年的第29名提升至2019年的第18名。根據(jù)物協(xié)和易居的榜單，公司2019年還被評(píng)為公眾場(chǎng)館和學(xué)校兩個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)。

具體到物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的重慶，公司的競(jìng)爭(zhēng)力更為突出。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年末重慶在百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積中占到3.49億平方米，全國(guó)最多，且在百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中占據(jù)23席，數(shù)量位居全國(guó)前列、西部首位，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。而公司2018年末重慶在管面積為3500萬(wàn)平方米，占比達(dá)到10%，若不考慮住宅項(xiàng)目占比將更高。公司綜合實(shí)力位居重慶物業(yè)管理行業(yè)第3名，僅次于龍湖物業(yè)和金科物業(yè)，而后兩者均是具有開(kāi)發(fā)商背景、以住宅為主的物管公司。

根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，截至2018年末重慶地區(qū)合計(jì)65所高校，公司在管其中的19所，占比29%，而其中公立高校39所，公司在管其中的16所，占比41%;在重慶38個(gè)區(qū)、縣、自治縣中，公司承接其中11個(gè)行政區(qū)域(主要集中在城市核心區(qū)域)的政府機(jī)關(guān)物業(yè)項(xiàng)目。

公司異地拓展進(jìn)程平穩(wěn)。2019H1公司重慶在管面積占比61%，較2016年末下降4個(gè)百分點(diǎn);重慶物管營(yíng)收占比77%，較2016年末下降9個(gè)百分點(diǎn)，且是逐年下降。公司全國(guó)化拓展較為平穩(wěn)，主要因?yàn)橹貞c物管市場(chǎng)規(guī)模足夠大，市場(chǎng)足夠開(kāi)放。如前所述，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年末重慶在百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積中占到3.49億平方米，全國(guó)最多。

但這并不意味著公司異地拓展能力不強(qiáng)。根據(jù)公司披露的2019年12月3日投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，在非住宅領(lǐng)域，尤其是公共建筑和城市公共空間業(yè)態(tài)中，一方面往往通過(guò)招投標(biāo)取得合同，合同周期普遍2~3年，并且可能約定半年左右考核期、一年的不滿意不續(xù)約條款等;另一方面通常會(huì)在招標(biāo)文件中要求提供類似服務(wù)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)證明，口碑的重要性更加凸顯。公司憑借深耕重慶，以及在公共、學(xué)校、航空類業(yè)態(tài)中積累的口碑優(yōu)勢(shì)，有望助力未來(lái)異地拓展。根據(jù)公司官網(wǎng)，公司2019年中標(biāo)北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)保潔項(xiàng)目，創(chuàng)下公司迄今為止最大合同金額，這便是公司異地拓展能力的明證。 文/蘇小寧

（本文不作為投資建議，信息披露以公司公告為準(zhǔn)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）