每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破15萬(wàn)億只差官宣，繼續(xù)超越2018年。

2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交700.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)46%，但二手房成交量較2016年出現(xiàn)腰斬。

作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京也經(jīng)歷了不平靜的一年。不管是年初土拍市場(chǎng)的低迷，還是限競(jìng)房的井噴入市，抑或二手房的量?jī)r(jià)齊跌，都成為這一年的獨(dú)特記憶，在平穩(wěn)中危機(jī)并現(xiàn)。

新房：成交量同比增長(zhǎng)近50%限競(jìng)房占半壁江山

據(jù)中指院，2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交700.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)46%，月均成交量約58.11萬(wàn)平方米，較2018年月均成交量上升46%。

其中，限競(jìng)房占半壁江山。從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，2019年北京限競(jìng)房成交量達(dá)20914套，占比57%。73個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來(lái)，2019年北京有14個(gè)新建住宅項(xiàng)目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個(gè)為限競(jìng)房項(xiàng)目。在普宅成交額排名前10中，限競(jìng)房占據(jù)7席，是市場(chǎng)主力。

與成交量相呼應(yīng)的是，北京新建商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存也呈上揚(yáng)趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)，截至2019年末，北京新建商品住宅庫(kù)存為75081套，創(chuàng)下5年來(lái)新高。其中，限競(jìng)房供應(yīng)是主力，2019年北京限競(jìng)房市場(chǎng)供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長(zhǎng)37%，供應(yīng)套數(shù)增加10684套，供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高，共5570套限競(jìng)房新房源入市。

可以佐證的是，2019年在京布局的房企收獲滿(mǎn)滿(mǎn)。克而瑞《2019年北京房企權(quán)益金額榜》顯示，2019年TOP20房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額2167.3億元，同比大幅增長(zhǎng)41%。其中，TOP3房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到167.8億元，同比增幅達(dá)24.7%。TOP10房企門(mén)檻增幅最大，同比提升57.1%，門(mén)檻升至100.7億元。

與此同時(shí)，百億房企明顯擴(kuò)容。2019年，北京房企權(quán)益金額榜中百億房企從4家擴(kuò)容至11家，中海、萬(wàn)科、首開(kāi)繼續(xù)領(lǐng)跑，泰禾、華潤(rùn)、首創(chuàng)重回百億陣營(yíng)。

不過(guò)需要注意的是，北京限競(jìng)房明顯扎堆，且整體去化情況一般。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京的限競(jìng)房分布區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續(xù)會(huì)醞釀大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)會(huì)讓北京限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商的盈利局面更加難堪。

二手房：成交量較調(diào)控前腰斬降價(jià)掛牌成主流

從中指院數(shù)據(jù)看，2019年北京二手房成交14.2萬(wàn)套，同比下降6%。拉長(zhǎng)時(shí)間線，調(diào)控后的這三年里，北京二手房的成交量都在15萬(wàn)套左右的低位，相比2016年幾乎腰斬。2016年，據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，北京的二手房網(wǎng)簽量超過(guò)27萬(wàn)套，單月成交高達(dá)3.2萬(wàn)套。

張大偉表示，當(dāng)前北京限競(jìng)房供應(yīng)量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價(jià)集中在400萬(wàn)～500萬(wàn)元，和二手房?jī)r(jià)格接近，致使購(gòu)房者有非常豐富的選擇空間，這對(duì)二手房市場(chǎng)的影響也非常明顯。

“跌跌不休”是對(duì)北京2019年二手房市場(chǎng)的最佳形容。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，僅2019年8月18日當(dāng)天，北京下調(diào)報(bào)價(jià)的二手房有1287套，降價(jià)房源廣泛分布于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義等地，其中有的房源降幅超過(guò)20萬(wàn)元。而價(jià)格上漲的房源僅118套，很多業(yè)主選擇了用降價(jià)來(lái)促成交易。

貝殼研究院曾在報(bào)告中表示，2019年，北京房?jī)r(jià)不再是“內(nèi)地第一”。2019年12月，北京二手房成交均價(jià)是5.9萬(wàn)元／平方米，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12％。調(diào)控前北京購(gòu)房者買(mǎi)到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至3個(gè)月以上，客戶(hù)快速成交率亦由64％降至36％。截至2019年底，北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月，業(yè)主想賣(mài)掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。

2019年，北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬(wàn)元/套，而成交房源均價(jià)為500萬(wàn)元/套。也就是說(shuō)，從談判到成交過(guò)程中，業(yè)主還需要降價(jià)近20萬(wàn)元?；仡櫘?dāng)年3·17調(diào)控前夜“賣(mài)家報(bào)價(jià)728萬(wàn)元，買(mǎi)家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn)，745萬(wàn)元成交”，買(mǎi)賣(mài)雙方的位置發(fā)生了互換。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，2019年7月以來(lái)，北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)下滑，這是2018年以來(lái)北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷的最長(zhǎng)下滑周期。一些急于出手的豪宅項(xiàng)目，價(jià)格下調(diào)幅度甚至近百萬(wàn)元。

田女士在豐臺(tái)的房子過(guò)去幾個(gè)月一直在降價(jià)，但一直沒(méi)賣(mài)出去，最近她跟中介提出了不愿意再降價(jià)的要求。“去年11月的時(shí)候，田女士還愿意將掛牌價(jià)再降5萬(wàn)元，但12月末她明確表示已經(jīng)到達(dá)底線，不愿意再妥協(xié)。”有中介向記者如此介紹，“這套房子調(diào)控前能賣(mài)500萬(wàn)元左右，現(xiàn)在掛牌價(jià)也只有340萬(wàn)元，調(diào)控效果還是很明顯的。最近來(lái)提要求不想再降的業(yè)主明顯比去年下半年多，可能市場(chǎng)真的到了調(diào)整期。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（1月16日）數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，北京二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，止跌趨穩(wěn)。

租賃：供應(yīng)量增加去年下半年租金連跌

自由職業(yè)者趙明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2019年5月，他在回龍觀附近租下了一間9平方米的屋子，工作人員為其減免了2000元服務(wù)費(fèi)。當(dāng)時(shí)工作人員向他的解釋是：“最近房源的確比較多，空置期有所延長(zhǎng)，所以公司出臺(tái)優(yōu)惠政策來(lái)促銷(xiāo)。”

趙明還提到了一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)：“我搬來(lái)之前，隔壁就已經(jīng)空著了，一個(gè)月了都沒(méi)有租出去，屋里已經(jīng)積了厚厚一層灰。”

2019年，租賃市場(chǎng)似乎火候不足。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租金水平下跌趨勢(shì)顯著，2019年8月～12月北京單平米月租金水平同比增速持續(xù)為負(fù)，平均跌幅達(dá)2.5%左右。

到了2019年底，一些頭部租賃機(jī)構(gòu)也開(kāi)始調(diào)整收房?jī)r(jià)格。在自己的房間空置3個(gè)月后，陳女士接到了長(zhǎng)租公寓工作人員建議降價(jià)的電話(huà)。在空置和降價(jià)之間，她考慮再三后還是選擇接受“降價(jià)”的建議。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，自2019年7月以來(lái)，北京租賃市場(chǎng)租金便開(kāi)啟連跌模式，只有到了12月才恢復(fù)至81.4元/平方米，環(huán)比微漲0.2%，但相較于7月租金高點(diǎn)水平已下跌10.3%。

不過(guò)，北京2019年租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)增加，同比增幅為19.5%，但需求并未明顯增加，導(dǎo)致了租金下跌。

貝殼研究院預(yù)計(jì)：“疊加春節(jié)假期的影響，1月份北京租賃市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。租金上漲動(dòng)力不足，短期內(nèi)將維持平穩(wěn)走勢(shì)。”

土地：溢價(jià)率低迷 回歸不限價(jià)

2019年，北京土地市場(chǎng)低迷，尤其體現(xiàn)在溢價(jià)率中。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年北京住宅用地溢價(jià)率為10%，較2018年下降5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)成交樓面均價(jià)為23292元/平方米，同比微降1%，宅地市場(chǎng)降溫明顯。

2019年3月，北京僅推出1宗住宅用地且無(wú)宅地成交。4月，北京無(wú)住宅用地供應(yīng)，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近7成。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)召開(kāi)推介會(huì)，集中推介57宗經(jīng)營(yíng)性用地。7月15日下午，北京土地招拍掛現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)56輪激烈競(jìng)價(jià)，中海以79.4億元、18.79%溢價(jià)率，將豐臺(tái)區(qū)造甲村地塊收入囊中，成為了北京年內(nèi)總價(jià)地王。

2019年全年，北京累計(jì)供應(yīng)商品住宅用地608萬(wàn)平方米，完成年度600萬(wàn)平方米入庫(kù)任務(wù)的101%，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地90萬(wàn)平方米，計(jì)劃完成率為150%。

值得注意的是，2019年，北京限競(jìng)房供地16宗，低于不限價(jià)商品房用地的24宗，不限價(jià)商品住房地塊推出數(shù)量首次大于限競(jìng)房地塊，是近3年來(lái)首次，供地結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。

2019年，北京新增21宗限競(jìng)房用地，累計(jì)規(guī)劃建面達(dá)334.08萬(wàn)平方米，同比下降34%，成交占比下降31個(gè)百分點(diǎn)至51%。不限價(jià)純商品住宅成交14宗，累計(jì)成交建面達(dá)168萬(wàn)平方米，占比達(dá)26%。

2020年1月3日，北京新年首場(chǎng)土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價(jià)商品房用地，風(fēng)向標(biāo)意義明顯。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“在前兩年限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、70/90政策執(zhí)行影響下，2019年中低價(jià)位、中小戶(hù)型產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動(dòng)，不限價(jià)地塊供應(yīng)增加，純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長(zhǎng)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變，純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾?。隨著這部分純商品住宅的逐步入市，房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)，但在穩(wěn)房?jī)r(jià)基調(diào)下，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅仍將運(yùn)行在可控范圍內(nèi)。”