每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從以往的二三線城市，到一線城市，2019年房地產(chǎn)市場“因城施策”的城市顯著增多。

在一線城市中，廣州率先在區(qū)域政策上做出更多探索，如廣州南沙、花都、黃埔都相繼出臺新的人才政策、戶籍政策等降低區(qū)域落戶門檻。但2019年廣州全市開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。同時(shí)，二手房成交量也連降3年。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，2019年廣州商品房住宅供應(yīng)大幅下滑主要緣于2018年土地供應(yīng)節(jié)奏靠后、以及市場下行房企主動(dòng)延緩開發(fā)節(jié)奏這兩個(gè)原因。但從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續(xù)高位，所以2020年廣州樓市將會(huì)有大批新貨入市，市場有望發(fā)生變化。

新房價(jià)格同比漲近三成

2019年全年，廣州市商品住宅成交均價(jià)為28009元/平方米，同比大漲29%。主因是隨著2018年下半年全市逐步取消限價(jià)，2019年廣州樓盤全線恢復(fù)單合同銷售，簽約均價(jià)回歸實(shí)際水平。從真實(shí)房價(jià)走勢來看，2019年初乘著大灣區(qū)利好部分樓盤一度醞釀漲價(jià)，但隨著四五月份中央持續(xù)收緊樓市政策，從下半年開始廣州外圍區(qū)域局部出現(xiàn)降價(jià)潮，全市樓價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有松的態(tài)勢。

2019年，廣州全市的開盤去化方面受供應(yīng)掣肘，開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。

肖文曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2019年廣州一手住宅供應(yīng)面積為814.76萬平方米，同比減少26%；成交面積859.99萬平，同比減少7%，創(chuàng)近5年新低。從供求比來看，2019年是供小于求的，供應(yīng)大幅下滑主要緣于2018年的土地供應(yīng)節(jié)奏靠后、以及市場下行房企主動(dòng)延緩開發(fā)節(jié)奏這兩個(gè)原因。

不過，肖文曉認(rèn)為，這一情況在2020年有望發(fā)生改變。從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續(xù)高位，2019年成交面積更創(chuàng)下近年新高，所以2020年廣州樓市將會(huì)有大批新貨入市，而通過去年底花都、南沙、黃埔分區(qū)放開人才購房政策來看，主管部門對房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)意圖已經(jīng)相當(dāng)明顯，政策環(huán)境轉(zhuǎn)好對成交量恢復(fù)會(huì)有積極的作用。從價(jià)格來看，“穩(wěn)房價(jià)”依然是樓市調(diào)控的三大目標(biāo)之一，而廣州房價(jià)走勢也會(huì)以穩(wěn)為主，考慮到前期高價(jià)地的密集入市，整體均價(jià)大概率還會(huì)有所上升。所以預(yù)期2020年廣州樓市成交量有望恢復(fù)增長，而價(jià)格也會(huì)是穩(wěn)中略升的態(tài)勢。

二手房成交量連降3年

二手房市場的變化更為明顯。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，2019年廣州二手整體共成交107335宗，較去年同期大降15.3%。從歷年成交情況對比來看，二手成交已連續(xù)3年下滑，整體成交量與2015年相當(dāng)，市場交投氛圍降溫明顯。

價(jià)格方面，2019年11月，中原統(tǒng)計(jì)的廣州二手房均價(jià)為39702元/平方米，環(huán)比下滑0.92%。整體看，廣州二手房價(jià)漲幅自2019年2月開始，連續(xù)10月收窄。自2019年10月開始再次探底，四季度持續(xù)走跌。據(jù)中原二手領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)趨勢研判，2020年客戶觀望情緒若無明顯改善，價(jià)格可能會(huì)延續(xù)下行趨勢。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，2020年廣州二手市場的成交量、價(jià)格的調(diào)整應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)，可能到下半年后才會(huì)有所改變。經(jīng)歷2019年后，廣州市場的價(jià)格已經(jīng)開始穩(wěn)定，但成交量仍然還未完全穩(wěn)定下來，處于近幾年的低位。接下來，影響市場價(jià)格和成交的主要還是經(jīng)濟(jì)基本面。在“房住不炒”的定調(diào)下，購房者以自主、改善型為主，投資型已經(jīng)非常少了。而受經(jīng)濟(jì)大勢的影響，自主、改善型買家也在減少，但這種情況在2020年年中后可能就會(huì)有所改善。2020年的“小陽春”應(yīng)該還是會(huì)有一小波的增長和回暖，因?yàn)槭袌鐾曝浟Χ葧?huì)加大，2019年潛在的購買力也會(huì)有小部分釋放，但整體變動(dòng)不會(huì)太大。

供地量創(chuàng)近5年新高

在2019年度供地上，廣州市場創(chuàng)下近5年新高。據(jù)廣州克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年全市經(jīng)營性用地供應(yīng)量突破2000萬平方米，創(chuàng)歷史新高；在供應(yīng)帶動(dòng)下，成交表現(xiàn)突出，成交量以及金額均刷新歷史最高紀(jì)錄；成交樓板價(jià)雖然同比上漲14%，但并未觸及2017年水平。由于2019年廣州市區(qū)、番禺、南沙等區(qū)域多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，房企拿地積極性有所提高，整體溢價(jià)率為5.5%，優(yōu)于2018年的行情，不過受市場大環(huán)境影響，土地整體熱度并不算高。

2019年，廣州新房市場不僅供應(yīng)量出現(xiàn)同比大降，成交量和去化率也出現(xiàn)同比下滑。廣州克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2019年廣州住宅供應(yīng)量為815萬平方米，同比大幅下降26%，成交量為860萬平方米，同比下降7%。供應(yīng)大幅回落，主要是因?yàn)?017年“3·30新政”出臺之后，廣州樓市持續(xù)低位運(yùn)行，房企以銷定產(chǎn)，供貨意愿不足。另外，亦受制于2018年的土地供求集中在四季度、受開發(fā)周期以及市場下行的雙重限制，新項(xiàng)目入市節(jié)奏普遍放緩。

廣州克而瑞預(yù)測，2020年，政府財(cái)政仍然高度依賴拍地收入，地價(jià)難降，但舊改提速、車輛段等大型綜合地塊成交增加，企業(yè)進(jìn)入廣州市場將更趨多元化，房企融資壓力持續(xù)，低溢價(jià)及底價(jià)成交或仍居主流。