每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019上海樓市關(guān)鍵詞：小陽(yáng)春供求齊漲、長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃、臨港新政帶動(dòng)”搶房潮”。

2019年，上海樓市經(jīng)歷了調(diào)控來(lái)多年難見(jiàn)的活躍，新建商品住宅成交面積、成交均價(jià)雙雙站上近3年高位。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2019年全市新房共成交773.5萬(wàn)平方米，同比上漲19%，成交均價(jià)53911元/平方米，同比上漲1.34%，創(chuàng)下歷史新高。

國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊預(yù)計(jì)，2020年一線城市的住宅價(jià)格漲幅將在3%~5%之間，而上海住宅價(jià)格將上浮4%~5%，領(lǐng)跑一線城市。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一線城市在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)資源、人口基數(shù)及人才政策等方面具備優(yōu)勢(shì)，未來(lái)住房剛性需求和改善需求較為強(qiáng)烈，而三四線城市去庫(kù)存任務(wù)基本完成，貨幣化安置的棚改紅利逐漸消失，因此需求趨弱，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段。”

政策以微調(diào)為主

2019年，上海房地產(chǎn)政策仍然以微調(diào)為主、松緊并存。

2019年2月19日起，上海對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費(fèi)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。

臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)成立令臨港再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。2019年8月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，隨后自貿(mào)新片區(qū)正式揭牌。11月20日，臨港自貿(mào)區(qū)“官宣”特定人才購(gòu)房政策放寬，符合條件的人才可以單身購(gòu)房，購(gòu)房所需社保繳納年限也可縮短，自貿(mào)區(qū)“搶房”現(xiàn)象再度上演。

2019年11月19日，上海政府網(wǎng)站公示《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》有效期繼續(xù)延長(zhǎng)5年。這意味著，自2014年11月20日起執(zhí)行的上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)沿用到2024年。

2019年對(duì)購(gòu)房人影響最大的政策非“使用權(quán)房限購(gòu)”莫屬。12月1日起，《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》正式施行，針對(duì)上海戶籍購(gòu)買使用權(quán)房進(jìn)行限購(gòu)。本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)；本市戶籍單身且年滿18周歲個(gè)人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)差價(jià)換房方式取得公有住房承租權(quán)。

2019年12月初，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)三角一體化概念再度被市場(chǎng)關(guān)注，激發(fā)了上海樓市的購(gòu)買熱情。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“2019年調(diào)控政策得到很好延續(xù)，鞏固調(diào)控效果。對(duì)臨港人才政策而言，主要是為臨港發(fā)展服務(wù)的，但從政策力度和長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，臨港有成長(zhǎng)性，在預(yù)期的影響下，短期成交出現(xiàn)升溫，經(jīng)歷8、9月份‘高溫’后，市場(chǎng)也有降溫，理性成分再度回升。”

新房?jī)r(jià)格漲幅受限

回顧2019年全年月度成交數(shù)據(jù)，除3月、4月的“小陽(yáng)春”和 8、9月的臨港新政明顯利好，其他月份成交量都較為平穩(wěn)。易居研究院認(rèn)為，上海新房市場(chǎng)成交乏力，上漲動(dòng)力明顯不足。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2019年上海新建商品住宅新增供給762.9萬(wàn)平方米，同比下降7.0%。在供應(yīng)下降的情況下，上海新房成交量仍然達(dá)到近3年的最高值。

從各區(qū)域來(lái)看，2019年上海商品住宅成交面積居前三的區(qū)域分別為浦東、青浦和奉賢，三區(qū)新房成交面積占全市總成交面積的45.0%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，外郊環(huán)成交面積幾乎占據(jù)半壁江山，達(dá)48.2%；單價(jià)5萬(wàn)~7萬(wàn)元的新房占據(jù)全市成交量的41%。

上海新建商品住宅存銷比當(dāng)前正處于合理區(qū)間，截至2019年12月底，庫(kù)存總量為773萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.0%，同比增長(zhǎng) 11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個(gè)月，比11月增加0.1個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，2019年3~9月存銷比下行，10~12月存銷比處于盤整態(tài)勢(shì)，目前處于合理區(qū)間。

2019年，上海新房成交均價(jià)53911元/平方米。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“2019年新房均價(jià)并未超出預(yù)期。房?jī)r(jià)漲幅受限，一方面受到限價(jià)等調(diào)控政策的持續(xù)作用，價(jià)格幾乎沒(méi)有明顯上漲；另一方面，由于買家情緒穩(wěn)定，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，購(gòu)房行為較為理性，供求關(guān)系較為均衡，壓縮了房?jī)r(jià)上漲的空間。”

對(duì)于2020年，盧文曦預(yù)測(cè)，上海樓市政策松動(dòng)的可能性不大，因此成交量還會(huì)在當(dāng)前水平波動(dòng)，而價(jià)格則會(huì)震蕩筑底。

二手房成交量增近五成

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2019年上海二手住宅成交量波動(dòng)明顯，全年累計(jì)成交二手房約23.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)44.8%。

回顧歷史，上海二手房曾在2009年出現(xiàn)大規(guī)模成交放量，隨后市場(chǎng)經(jīng)歷了3年低迷期，于2013年開(kāi)始回暖，但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明顯高于2009年，隨后再度低迷2年，2019年有所回升，但回升幅度不及2013年。

易居研究院預(yù)計(jì)，2020年二手房成交量不會(huì)像2014年那樣出現(xiàn)大幅萎縮，但考慮到2019年成交量基數(shù)較大，同比也不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

盧文曦分析：“2019年二手成交量幾乎增加50%，成交量恢復(fù)到常規(guī)水平。舊改是促進(jìn)交易增加的原因之一。此外，新房推盤積極，促進(jìn)置換需求釋放等等。2020年二手房成交還是以穩(wěn)為主，成交量和2019年相當(dāng)。如果舊改力度減弱，不排除成交量有一成左右縮水。”

土地成交面積達(dá)5年峰值

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2019年上海共成交320幅土地，建筑面積2383.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%,達(dá)2016年以來(lái)成交峰值；土地出讓金1999.1億元，同比增長(zhǎng)3.7%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2019年商品住宅用地成交面積占比最高，為27%，低溢價(jià)率仍是主流。

觀察上海市歷年土地成交面積歷史數(shù)據(jù)可知，2016年土地成交建筑面積到達(dá)低點(diǎn)后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放緩，而2019年同比增速回落。在重租賃、嚴(yán)管控的背景下，加之下半年房企融資渠道全面收緊，房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎。

盧文曦預(yù)測(cè)，2020年上海土地市場(chǎng)不會(huì)出‘地王’，低溢價(jià)是主流。拿地主力是大房企和國(guó)企、央企，中小房企可能會(huì)有‘撿漏’機(jī)會(huì)，或者‘抱團(tuán)取暖’才有拿地可能。