每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝 鄭直    

集政策“寵愛(ài)”于一身的深圳樓市，在2019年走出了獨(dú)立行情。

2019年初，深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等紅包，8月份領(lǐng)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策紅包，“雙11”發(fā)豪宅稅調(diào)整紅包……2019年，深圳一、二手住宅合計(jì)成交115033套，較2018年上升22.3%。

深圳住宅小區(qū)  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，相較于其他一線城市穩(wěn)中有降的行情，深圳樓市信心明顯提升，交易量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，一枝獨(dú)秀；政策利好頻頻遠(yuǎn)超預(yù)期，實(shí)屬異軍突起；粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等賦予了深圳全新定位，使得深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)更加互通互聯(lián)。

新房成交量創(chuàng)“深八條”后新高

隨著新房供應(yīng)速度加快，2019年全市一手住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)上升。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，2019年深圳新房項(xiàng)目共獲得136次預(yù)售許可證，共新增預(yù)售85365套商品房，較2018年增加23.9%。其中住宅的總獲批套數(shù)為46509套，較2018年增加21.1%。不過(guò)，住宅獲批套數(shù)占全市商品房總獲批套數(shù)的比例稍下降至54%。

住宅供應(yīng)速度加快，同時(shí)新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%，總成交面積約372.45萬(wàn)平方米，創(chuàng)2016年10月“深八條”出臺(tái)后成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心、深圳市住建局

從月度走勢(shì)來(lái)看，除了春節(jié)月為傳統(tǒng)淡季以外，2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套區(qū)間內(nèi)。尤其2019年最后一個(gè)月表現(xiàn)優(yōu)異，全市一手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下2016年3月以來(lái)新高，共成交4861套。

分區(qū)域來(lái)看，寶安和龍崗成交量均超萬(wàn)套，遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。不過(guò)寶安成交量同比大幅上升，龍崗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住宅成交量來(lái)自寶安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比達(dá)47%。

寶安雖為今年一手住宅供應(yīng)大戶，但獨(dú)占風(fēng)頭的仍是福田、南山的豪宅“日光盤”。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盤深業(yè)中城開(kāi)盤，前期要求購(gòu)房者認(rèn)籌500萬(wàn)元，共凍結(jié)139.7億元。即便如此，每平方米均價(jià)13萬(wàn)元的192套房源仍被搶購(gòu)一空。位于前海的招商領(lǐng)璽、頤灣府同樣開(kāi)盤即售罄。

然而并不是所有區(qū)域新房成績(jī)均如此優(yōu)秀。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2019年深圳有3個(gè)區(qū)域的成交量下降，羅湖跌幅最大，為37.7%；其次為龍崗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，為2.6%。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，2019年全年政策利好不斷，市場(chǎng)信心明顯提升，大幅刺激樓市成交。預(yù)計(jì)2020年開(kāi)發(fā)商仍將加快新房入市步伐，帶動(dòng)一手住宅成交量的上升，同比增幅約在5%~10%。不過(guò)新房定價(jià)將愈趨理性，穩(wěn)中微升。

“雙11”豪宅稅剛調(diào)整時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)新房是利空。深圳市南山區(qū)樂(lè)有家門店經(jīng)理陳陽(yáng)表示，熱點(diǎn)區(qū)域二手房消化非常快，成交周期明顯變短，導(dǎo)致部分購(gòu)房者無(wú)房可買，不得不將需求轉(zhuǎn)向新房或相對(duì)冷門區(qū)域的二手房，原本帶客、去化都不太理想的新樓盤，在年末銷售情況也有所好轉(zhuǎn)。

二手房成交量同比增近兩成

利好政策頻頻刺激，市場(chǎng)信心提升明顯，深圳樓市打破2018年冰封狀態(tài)，二手住宅成交量上揚(yáng)。2019年全市二手住宅共成交77149套，面積約634.7萬(wàn)平方米，成交套數(shù)較2018年上升19.4%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原地產(chǎn)研究中心

從月度成交量走勢(shì)來(lái)看，受春節(jié)假期因素影響，2019年2月成交量為全年最低位，僅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下調(diào)首套住宅貸款利率后，客戶入市意愿增強(qiáng)，同時(shí)受下半年中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)規(guī)劃及“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度，個(gè)別月份的備案量甚至超過(guò)7000套，年末最后一個(gè)月甚至接近10000套。

寶安不僅在一手房成交方面奪魁，二手住宅成交占比攀升至首位，并以18417套的成交量首次超越龍崗，同比上升35.5%，成交熱點(diǎn)片區(qū)仍分布在寶安中心區(qū)；龍崗二手住宅成交17818 套，僅次于寶安，同比上升20.2%，成交熱點(diǎn)片區(qū)仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區(qū)。

“雙11”豪宅稅調(diào)整后，對(duì)福田、南山、寶安等原本豪宅占比高的區(qū)域利好更大，導(dǎo)致成交活躍度較高，不少區(qū)域出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)控盤引起監(jiān)管層注意并被約談、強(qiáng)制停止網(wǎng)簽。龍崗政策利好影響較小，但因總價(jià)低依然受剛需歡迎。

深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，深圳2019年初市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期放寬、利率下行，3月份市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升，8月份中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策出臺(tái)，深圳城市定位、發(fā)展?jié)摿μ嵘?，市?chǎng)氣氛又被點(diǎn)燃。至“雙11”豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，直接利好二手市場(chǎng)，特別是南山、福田、寶安等區(qū)域，成交量提升明顯。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

何倩茹則表示，受市場(chǎng)波動(dòng)影響，當(dāng)前二手房業(yè)主與購(gòu)房客戶處于博弈階段，二手房?jī)r(jià)格難以大幅上漲，預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)年度漲幅約在2%以內(nèi)。

土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升

30余家房企競(jìng)拍、百余次膠著舉牌，2019年6月深圳上演史詩(shī)級(jí)土拍。隨后至年末，產(chǎn)業(yè)用地、宅地集中進(jìn)入沖擊供應(yīng)階段，全年土地成交量?jī)r(jià)齊漲。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，2019年深圳共成功出讓49宗土地(不包括深汕特別合作區(qū))，總出讓面積為188.42萬(wàn)平方米，同比上升29.5%；總出讓金額為680.92億元，同比上漲51.6%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)物業(yè)、深圳市土地房產(chǎn)交易中心

從深圳出讓土地用途分布來(lái)看，工業(yè)用地仍為主力，全年交易26宗。2019年深圳宅地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年，共成功出讓11宗。從區(qū)域分布來(lái)看，坪山和光明各3宗，龍華2宗，南山前海、寶安西鄉(xiāng)和龍崗大鵬各1宗。此外，商業(yè)用地出讓7宗，經(jīng)營(yíng)性用地出讓2宗，區(qū)域交通用地、文體設(shè)施用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地各1宗。

住宅用地雖集中供應(yīng)，但出讓條件更加嚴(yán)格。與前兩年宅地出讓相比，除建成后的項(xiàng)目限售3年外，2019年出讓的宅地采用“單限雙競(jìng)”或“雙限雙競(jìng)”，即在限制地價(jià)的基礎(chǔ)上，競(jìng)只租不售的人才住房面積。

此外，備受關(guān)注的深圳“飛地”深汕合作區(qū)2019年推地速度加快，共成功出讓13宗土地，總出讓面積為45.78萬(wàn)平方米，同比上升27.0%。總出讓金額為13.14億元，同比上漲24.5%。除了11宗工業(yè)用地以外，居住用地和商業(yè)用地各1宗。隨著深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解凍，及規(guī)劃利好不斷，未來(lái)深汕合作區(qū)推地有望提速。

何倩茹預(yù)測(cè)，據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，承接2019年政策市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，外加結(jié)構(gòu)性因素，會(huì)引起2020年3月份成交量上漲，樓市“小陽(yáng)春”可期。

李宇嘉則認(rèn)為，從貨幣政策和調(diào)控政策來(lái)看，2020年樓市走出“小陽(yáng)春”的概率很大。一方面，新定價(jià)基準(zhǔn)的LPR已開(kāi)啟下行通道；另一方面，“一城一策”全面落地，政策最緊時(shí)刻已過(guò)去。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)