進(jìn)入2020年以來，房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布海外融資計(jì)劃。截至目前，房企海外融資計(jì)劃規(guī)模超過100億美元，延續(xù)2019年海外融資井噴態(tài)勢(shì)。房企海外融資期限一般較長(zhǎng)。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企計(jì)劃發(fā)行10年期海外融資票據(jù)。

融資規(guī)模較大

今年以來，華夏幸福、建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)恒大、龍湖集團(tuán)等數(shù)十家房企發(fā)布了海外融資計(jì)劃，多數(shù)房企海外融資規(guī)模較大。上市房企延續(xù)2019年海外融資井噴態(tài)勢(shì)。2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資規(guī)模增長(zhǎng)幅度超過6成。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2019年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1-11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

部分房企近期發(fā)布了多筆海外融資計(jì)劃。以華夏幸福為例，2020年1月14日，公司境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN）INVESTMENT LTD.完成境外發(fā)行12億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券。其中，5億美元高級(jí)無(wú)抵押定息債券期限為3年，票面利率為6.9%；7億美元高級(jí)無(wú)抵押定息債券期限為5年，票面利率為8.05%。

不少房企海外融資期限較長(zhǎng)。以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，經(jīng)扣除發(fā)行費(fèi)用、折扣、開支等，其全資子公司發(fā)行票據(jù)估計(jì)所得款凈額約為3.91億美元，利率為4.75%。所得款凈額主要用于償還現(xiàn)有債務(wù)。票據(jù)將于2030年1月14日到期，發(fā)行期限為10年。

1月8日，碧桂園發(fā)行2027年1月到期的5.5億美元票據(jù)，利率為5.125%。同時(shí)，碧桂園發(fā)行2030年1月到期的4.5億美元票據(jù)，利率5.625%。其中，勵(lì)國(guó)集團(tuán)已購(gòu)買總額為8000萬(wàn)美元的2030年1月到期票據(jù)，勵(lì)國(guó)集團(tuán)由公司主席兼執(zhí)行董事楊國(guó)強(qiáng)直接全資擁有。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企抓緊窗口期，大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄。2020年美元融資繼續(xù)高位運(yùn)行。房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)變化，年初加快儲(chǔ)備資金。

融資利率分化

上市房企海外融資利率分化較為明顯。

龍湖集團(tuán)等房企海外融資利率較低。1月6日，龍湖集團(tuán)宣布，成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)。其中，2.5億美元期限為7.25年，票面利息為3.375%；4億美元期限為12年，票面利息為3.85%。

該利率與其境內(nèi)融資利率相當(dāng)。根據(jù)公告，公司間接附屬公司于2020年1月16日及17日公開發(fā)行2020年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過28億元。此次發(fā)行分兩個(gè)品種，第一種為期5年，第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券，票面利率為3.55%。第二種為期7年，第5年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券，票面利率為4.2%。

多數(shù)房企海外融資利率在10%左右。1月14日，華南城控股有限公司發(fā)布公告稱，擬增加發(fā)行于2022年到期的2億美元11.5%優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)將與原有票據(jù)合并組成單一系列。除根據(jù)票據(jù)條款提前贖回外，票據(jù)將于2022年2月12日到期。發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般公司用途。

張大偉表示，美元債是房企的重要資金補(bǔ)充渠道。但受額度限制，難以成為最主要的來源。從目前情況看，房企融資成本分化明顯，主流房企融資成本在6%-15%之間，部分房企海外融資成本在4%以內(nèi)。整體看，負(fù)債率高、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的房企融資難度會(huì)進(jìn)一步加大，大部分企業(yè)融資成本依然平穩(wěn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)而言，融資成本降低是趨勢(shì)。

以償還債務(wù)為主

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，政策對(duì)海外融資有所限定，明確限制房地產(chǎn)企業(yè)海外債資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。因此，“借新還舊”成為企業(yè)海外融資的主要目的。

中國(guó)恒大1月16日公告，公司就發(fā)行2023年到期利息為11.5%的10億美元優(yōu)先票據(jù)及2024年到期利息為12%的10億美元優(yōu)先票據(jù)，與瑞信、美銀證券、法國(guó)巴黎銀行、建銀國(guó)際、光銀國(guó)際、中信銀行（國(guó)際）、天風(fēng)國(guó)際及瑞銀簽訂協(xié)議。公司主席兼執(zhí)行董事許家印已認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)美元的2024年票據(jù)，公司行政總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞已認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)美元。

對(duì)于發(fā)行票據(jù)的原因，中國(guó)恒大表示，主要為公司現(xiàn)有債務(wù)（包括2020年票據(jù)）再融資，余款用作一般公司用途。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，未來房企將更加關(guān)注資金鏈安全。融資成本方面，資金成本分化趨勢(shì)將持續(xù)。具備資質(zhì)的企業(yè)將持續(xù)加大海外融資規(guī)模，增加融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。而融資渠道較少的企業(yè)未來發(fā)展將面臨瓶頸。

中證報(bào) 董添