每經(jīng)特約評論員 齊心 尹中立

與2003年SARS疫情相比，此輪肺炎疫情傳播速度更快，波及范圍更廣，各級政府采取的防控措施更嚴厲，對房地產業(yè)各環(huán)節(jié)影響將更顯著。在疫情影響下，房地產行業(yè)的外部環(huán)境有望寬松，但由于所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境及房地產業(yè)發(fā)展階段與2003年均有較大差異，即使宏觀調控加大逆周期調節(jié)力度，當前的貨幣信貸也難以快速擴張，政策刺激作用恐有限。

具體來看，2003年的疫情始發(fā)于廣州，暴發(fā)于北京、香港等城市。北京、廣州等重點疫區(qū)城市的房地產市場受到短暫沖擊，房地產開發(fā)投資增速短暫回落。但從全國總體來說，疫情并沒有產生負面影響。相反，在疫情的不確定因素影響下，當時我國采取了寬松的貨幣信貸政策。信貸的快速擴張對本已經(jīng)處在快速發(fā)展階段的房地產市場起到了“烈火烹油”的作用。在2003年6月疫情得到控制后，貨幣政策才回歸到正常的軌道。

鑒于疫情對宏觀經(jīng)濟的沖擊，我們認為，宏觀政策會作出相應的調整，但由于宏觀經(jīng)濟及房地產市場所處的環(huán)境與2003年有較大差異，當前的房地產市場對政策調整的預期不能過高。

首先，2003年與2020年的宏觀經(jīng)濟形勢不同。

2003年，我國經(jīng)濟正處于一輪上升周期的起點。當時中國剛剛加入WTO，外資正在大規(guī)模進入中國，中國正在成為世界工廠，中國的進出口正在以30%的速度高速增長，全球化的紅利正在顯現(xiàn)。而2020年則面臨貿易摩擦問題，進出口承壓，全球化紅利收緊。2003年的中國無論是房地產投資還是制造業(yè)投資均面臨過熱局面，因此，在疫情得到控制之后貨幣政策開始收緊。

2020年，“三期疊加”影響持續(xù)深化，我國經(jīng)濟下行壓力加大。本輪肺炎疫情的暴發(fā)，進一步加大了經(jīng)濟運行壓力。雖然宏觀調控將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但貨幣信貸難以快速擴張，對總需求的刺激效果有限。

從2003年疫情影響來看，消費受到的影響大于投資。但經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國經(jīng)濟結構已經(jīng)發(fā)生較大變化，2019年第三產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到六成，2003年僅為四成。2019年最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率達到57.8%，2003年僅為35.4%。因此，新冠疫情對宏觀經(jīng)濟的影響不容小覷。

其次，2003年與2020年房地產業(yè)所處的發(fā)展階段不同。

2003年，我國住房制度改革剛剛完成，積累多年的住房需求剛剛爆發(fā)，房地產市場剛剛起步。房地產開發(fā)建設和銷售規(guī)模均相對較小，增速較快。因此，盡管疫情控制之后貨幣政策回歸正常，但并沒有改變行業(yè)總體向上的趨勢。2003年房地產開發(fā)投資突破萬億元，占全社會投資比重升至近三成。

2020年，我國住房已經(jīng)告別了總體短缺時代。房地產業(yè)告別快速發(fā)展，進入內涵式、高質量發(fā)展時期。著力推動高質量發(fā)展，推動城市開發(fā)建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重，成為當前及今后房地產工作的主要內容。

我們認為，此輪肺炎疫情由于傳播性更強、波及范圍更廣，采取的防控措施更為嚴格，對房地產開發(fā)建設、銷售等各方面影響都更大。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、關閉售樓處、停工等直接影響明顯。1月26日晚間，中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復。多地出臺政策，要求關閉售樓處，這都將直接影響商品房銷售活動。相比之下，SARS期間只有北京的部分售樓處自愿關閉。

此外，建筑工地開復工時間嚴格控制。北京、上海、重慶、河南、河北、浙江、江蘇等地區(qū)政府明確規(guī)定房屋建筑和市政基礎設施工程，應不早于2月9日24時復工。一季度房地產開發(fā)投資和商品房銷售面積都將受到影響，二季度能否逐步恢復要根據(jù)疫情發(fā)展情況判斷。

2、區(qū)域隔離、限制人口流動、假期延長等政策都會在一定程度上阻礙經(jīng)濟活動，影響各類需求。考慮到經(jīng)濟本就承壓，貨幣機制傳導不暢，即使加大逆周期調節(jié)力度，貨幣信貸也難以快速擴張，對需求的刺激有限，生產生活的恢復尚待時日。特別是1月30日晚間，世衛(wèi)組織宣布，正在發(fā)生的新型冠狀病毒肺炎疫情已經(jīng)構成了“PHEIC”（國際關注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件），有效期暫定三個月。受此影響，國際經(jīng)濟往來可能受限，經(jīng)濟下行壓力近一步加大。

3、資金鏈已經(jīng)十分緊張的、高杠桿的中小房企，有可能被加速整合。肺炎疫情的出現(xiàn)，對商品房市場銷售產生較大影響，短期內銷售回款將顯著減少，加大企業(yè)資金鏈壓力，部分中小房企“斷臂求生”現(xiàn)象將加劇。

我們判斷，為加強宏觀調控的逆周期調節(jié)力度，央行可能會進一步放松銀根，財政政策也會定向發(fā)力。2月1日，人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》；央行副行長潘功勝稱，2月3日金融市場開市后，人民銀行將提供充足的流動性，加大逆周期調節(jié)力度。日前，中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關于加強銀行業(yè)保險業(yè)金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，《通知》指出，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。結合2020年1月，中國人民銀行工作會議提出的，要加快建立房地產金融長效管理機制。在市場銷售受到顯著影響的背景下，預期監(jiān)管部門對房企合規(guī)的融資行為會給予適度放松。

在堅持“房住不炒”前提下，因城施策，地方政府雙向調控會增多。這一點延續(xù)了2019年四季度以來的地方政府調控思路和舉措。房地產市場要穩(wěn)，既不能大起也經(jīng)不起大落。更多城市將加大土地供應，適度放松“五限”政策。經(jīng)濟下行期，疫情進一步加大了地方政府財政壓力，地方政府對土地出讓收入的期望會提高，預計疫情穩(wěn)定后，多地將加大土地供應。地方政府在棚改貨幣化政策逐步退出后，部分三四線城市、中西部的二線城市都將面臨去庫存壓力，部分一線城市由于供給產品結構與需求錯位導致庫存高企，通微調房地產政策，確保市場穩(wěn)定運行。