每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

A股節(jié)后首個交易日，地產(chǎn)股全線下跌，而此后連續(xù)兩日普漲。截至今日（2月5日）收盤，A股房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)收于1470.08，漲幅為1.54%。與此同時，港股內(nèi)房股的跌幅也在趨緩，近兩日上漲的地產(chǎn)股超過30只，物業(yè)股更是普遍飄紅。

值得注意的是，這一波主力資金的大幅流入，帶動能力不容小覷。2月3日和4日，央行前后開展1.7萬億元逆回購操作，流動性寬裕的利好也輻射到房地產(chǎn)領(lǐng)域。A股市場，地產(chǎn)股一改1月的滯漲，出現(xiàn)了回暖。

一位不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情將使得經(jīng)濟和財政壓力進一步加大，也將打破政府兼顧控地產(chǎn)和穩(wěn)經(jīng)濟的弱平衡，或?qū)⒋侔l(fā)逆周期調(diào)控彈性進一步加大。考慮到目前行情，2020年地產(chǎn)板塊業(yè)績確定性強、估值仍處于低位，而股息率仍處于高位，政策彈性打開也將帶動估值彈性。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

地產(chǎn)股連續(xù)兩日回暖

1月29日開市的港股連續(xù)3天下挫，地產(chǎn)股全線走低；A股節(jié)后首個交易日（2月3日），房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)收于1476.51點，跌幅達9.62%，新城控股、陽光城和世茂股份等50只地產(chǎn)股停板。但此后兩個交易日，地產(chǎn)股有所回暖。2月4日，滬深兩市地產(chǎn)股漲幅為0.64%；2月5日，地產(chǎn)股漲幅為1.54%。

中信房地產(chǎn)指數(shù)顯示，房地產(chǎn)板塊平均市盈率已經(jīng)從1月的10.33倍下滑到了如今的8.78倍。

上述券商分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，近幾年地產(chǎn)股估值普遍較低，橫向?qū)Ρ瓤梢?，地產(chǎn)估值分位在28個板塊中排名倒數(shù)第一，跌至1.5%。“大家賺的都是EPS上的錢。如果政策預期有一定放松，那么估值水平也有一定的爬升空間。”

值得注意的是，房企銷售不及預期也影響著房地產(chǎn)板塊的整體股價走勢。受本次新冠肺炎疫情影響，各地樓盤售樓處暫停開放，房企銷售及回款短期內(nèi)將受到一定影響。

“而且由于一些房企會將去年底一些已售未結(jié)的資源會放到一季度來結(jié)算。所以房企今年1月份的業(yè)績尚可，但也意味著今年2~3月份可能會‘刺刀見紅’。”一位龍頭房企IR向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，就目前情況來看，即使售樓處能夠很快恢復，今年2、3月份的銷售業(yè)績也很難得到保證，銷售恢復最快可能要到二季度。

2月5日A股房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)  數(shù)據(jù)來源：同花順

東吳證券根據(jù)過往10年數(shù)據(jù)測算，一季度銷售占房企全年比例約18%，銷售回款占全年比例約21%?？紤]到本次疫情不僅對房企現(xiàn)金流入產(chǎn)生影響，同時也對現(xiàn)金流出（建安、拿地）產(chǎn)生影響，現(xiàn)金儲備較少的公司會有一定危險。

不過天風證券指出，1~2月是地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售淡季，全國銷售和開工面積占全年比重都不超過10%。但3月份是傳統(tǒng)旺季，通常會占到一季度銷售額接近一半，這是關(guān)鍵。“一季度受抑制的需求也有望在3月份得到補償性釋放，所以全年地產(chǎn)銷售受到的影響或不大。”

“就看一季度的銷售了，如果不及預期，短期地產(chǎn)股還是會有不小的壓力。”上述券商分析師告訴記者，從二級市場角度來說，銷售是比較前瞻性的指標，銷售預期好不好，會最先在股價上得到反映。加之本次疫情何時結(jié)束尚無法確定，地產(chǎn)股不太具有短期穿越波動的能力。

龍頭地產(chǎn)股成關(guān)注焦點

地產(chǎn)股的估值提升雖然有不確定因素，但也有拉升空間。

上述券商分析師認為，機構(gòu)和個人都把A股節(jié)后首個交易日的股價視為一次絕佳的抄底良機，就是因為PE越低，相對收益就越高，相應(yīng)買得就越劃算。“目前來看，地產(chǎn)公司主要受到的影響是銷售停擺，開工施工都暫停。銷售停擺影響回款，但相應(yīng)的現(xiàn)金流出也暫緩，而且下跌后主流房企對應(yīng)2020年P(guān)E為4.7倍，具備投資價值。”

二級市場總體判斷取決于政策和大勢，也取決于公司自身的市值管理。個股之間估值水平差異不會太大，主要還是靠業(yè)績來驅(qū)動，而股價和市盈率主要反映的是成長預期。

“從2月份五部門出臺的針對疫情的金融政策來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的利好性比較充足，不但可能緩解房企的資金壓力，也可能幫忙房企更快恢復開工建設(shè)。對于百強房企尤其是大中型房企更為有利，部分龍頭地產(chǎn)股或持續(xù)成為關(guān)注的焦點。”該券商分析師認為，在眾多地產(chǎn)股中，值得配置的股票不是特別多，主流投入還是傾向于龍頭企業(yè)，如萬科、保利、融創(chuàng)等。

他同時表示，在房地產(chǎn)市場總量保持基本不變的前提下，二線的龍頭房企能夠維持相對比較高的成長性，同時具備一定規(guī)模安全性，剛過“千億”的企業(yè)，未來幾年可以看到盈利持續(xù)釋放，短期內(nèi)有一定機會。以中南建設(shè)為例，2019年股價漲幅90.63%，靜態(tài)市盈率在8倍，目前還是高成長階段，這是典型的業(yè)績預期驅(qū)動市值增長。

58安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張波也向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定、負債水平合理、現(xiàn)金流儲備良好的房企，更有可能在股市中得到優(yōu)越表現(xiàn)。“房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的穩(wěn)定性作用毋庸質(zhì)疑，所以次疫情之后，市場對于地產(chǎn)股的態(tài)度將好于2019年。”張波表示。

但也應(yīng)該注意，二線龍頭地產(chǎn)股的投資者，持短期博弈心態(tài)的眾多。上述券商分析師指出，這類投資者如果認為需求端有一定放松，政策有放松信號，就會偏好加持成長性和進攻性的企業(yè)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)