一年之計在于春，每年的第一個季度，是房地產企業(yè)做預算、抓融資的高峰期。而今年1月份，房企也如愿盼來了融資的窗口期。 據克而瑞數據，2020年1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%；1月融資水平的上漲，主要來自于境外債權融資的井噴，當月境外債權融資達1099.7元，環(huán)比上升922.4%。 然而，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情可能會影響房企的融資節(jié)奏。一位長期做債券承銷的券商人士告訴《每日經濟新聞》記者：“上半年基本都是房企融資的大頭，目前看來，（疫情）影響會比較大?！?與此同時，為抗擊新冠肺炎疫情，房企線下的銷售幾乎停滯，而線上賣房的帶貨能力還未被驗證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀察來看，短期內房企的銷售業(yè)績依然會受到沖擊。 當銷售業(yè)績低迷，融資節(jié)奏又可能受到疫情影響，房企如何度過難關？ “旱的旱死，澇的澇死” 所有房企當下面對的境況是相似的。 明源地產研究院執(zhí)行主編、存量地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者，目前的沖擊是很難賣房，雖然很多房企快速展開線上營銷和推廣，但民眾接受需要時間，效果比線下售樓處肯定要大打折扣?！?即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數房企的銷售業(yè)績也表現低迷?？硕饠祿@示，今年1月百強房企實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。 即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng)，其銷售業(yè)績也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約379萬平方米，同比減少0.89%。 融創(chuàng)中國下滑的趨勢更加明顯。2020年1月，融創(chuàng)中國集團實現合同銷售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷售面積約135.8萬平方米，較2019年同期159.2萬平方米減少14.69%。 銷售業(yè)績不佳，意味著房企的資金回流會受到一定沖擊?！艾F在房企無法回款，償債壓力大，資金需求量大?！鄙鲜鋈倘耸勘硎尽?于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當下求生的命門。境外融資、信托融資，能上場的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實是在“浴血奮戰(zhàn)”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現實的問題。 “旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財務部人士如此概括房企當下融資的概況。目前看來，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒有改變。 一位從事信托的人士向《每日經濟新聞》記者透露了一個小細節(jié)：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負責融資的人士?！拔覀冏罱芮嘘P注這種（房企），他們缺錢，看看能不能跟他們做點（融資）。” 以最近發(fā)行美元債的佳源國際和新城控股為例，佳源國際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。 融資不易，不過房企或許很快就會等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來說，現在成本整體有走低的趨勢，目前資本市場逆回購利率2.5%，央行也在壓利率?！澳壳埃A期）不會對房企融資管控太嚴?！?加緊出貨，度過難關 倘若負面影響一直未能消退，房企度過難關的方法有且只有一個：抓緊銷售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。 中指研究院在2月5日舉行的交流會上提到，房企應該積極推行口碑營銷和線上銷售，積極蓄客，讓營銷更加重視線上的引流和線下的轉化；抓緊開工復工趕進度，抓住疫情過后需求釋放的機遇大力推盤。 但并不是每一家房企都有機會。廣州一家TOP25的房企營銷部人士告訴《每日經濟新聞》記者，盡管他們線上和線下渠道均對外開放，“售樓部也沒關”，但是都沒什么人，“也就有人值班，但是沒有客戶的”。 艾振強也認為，線上銷售模式更加注重口碑，如果口碑不好，“難咯！”他指出，（線上營銷）需要整個系統(tǒng)的完善，比方說，如果我不滿意能否很快退，像七天無理由退貨那樣，還要有銀行、不動產登記部門的業(yè)務流程配合等。 他進一步強調，如果有資金困難且融資不易的房企，當下不應該盼望著疫情趕緊過去，而是“打鐵還需自身硬”，降價能賣也是好的?！叭绻鹊侥菚r候大量出貨，情況不見得就比現在好。還可能影響企業(yè)的（信用）評級，（融資）壓力更大?！?數據來源：克而瑞 一些房企或許已經提前預判到了可能出現的“集中出貨”情況，當下通過降價促銷出貨的房企不在少數。頭部房企中，中國恒大、中國海外發(fā)展近期均有調價的跡象。 據房企的公開銷售簡報，中國恒大2020年1月合約銷售金額約為405.5億元，合約銷售面積約為449.8萬平方米。以此計算，其銷售均價為9016元/平方米，同比下滑23.11%。 此外，中國恒大還與蘇寧易購聯(lián)手推出全新優(yōu)惠購房活動，在蘇寧易購平臺上線100套特價房，給出首期10%起、低至78折、最高立省90多萬元的新春福利。 就連一向頗為穩(wěn)健的中國海外發(fā)展，1月份的銷售數據也隱現以價換量的趨勢。2020年2月6日，中國海外發(fā)展公告稱，中國海外系列公司的合約物業(yè)銷售金額約為202.76億元，相應的已售樓面面積約為110.31萬平方米。 以此計算，2020年1月，中國海外發(fā)展的銷售均價約為1.84萬元/平方米。而去年同期，這一數據約為2.06萬/平方米；2019年12月則為1.91萬元/平方米。（由于中國海外發(fā)展2019年公布數據為港元，計算時以港元過去全年平均匯率1港幣=0.88元人民幣算，實際數據可能略有差距） 大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當下房企的重中之重。中指研究院在電話交流會中提到，房企要做到“開源節(jié)流”。“一方面，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話，會加大融資力度；另一方面，加大存量應收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復工前發(fā)放已審批的按揭貸款。” 艾振強則表示，房企當下也不應該亂花錢?！暗刈詈孟葎e拿了，挺過最嚴峻的階段再說。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期?！?（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）