每經(jīng)記者 胥帥    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

繼上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（以下簡稱錦和商業(yè)）后，又有一家文化產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司（以下簡稱德必創(chuàng)意）也準(zhǔn)備沖刺IPO。

根據(jù)IPO申報稿，前幾年，公司營業(yè)收入一直保持在6億元上下，凈利潤不超過1億元。德必創(chuàng)意這類文化創(chuàng)意園的商業(yè)模式是租用門店再改造出租，美團(tuán)和滴滴均是德必創(chuàng)意的客戶。

值得一提的是，同錦和商業(yè)一樣，德必創(chuàng)意也面臨長期待攤費(fèi)用占資產(chǎn)比例較高的情況。因為不斷擴(kuò)張改造門店，長期待攤費(fèi)用的問題符合德必創(chuàng)意這類企業(yè)的商業(yè)模式。

滴滴、美團(tuán)“房東”沖刺IPO

近期，德必創(chuàng)意遞交了IPO申報稿。

德必創(chuàng)意是一家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計、改造、招商和運(yùn)營管理。這類產(chǎn)業(yè)園通常保留了歷史的文化痕跡，譬如北京798藝術(shù)區(qū)、上海1933老場坊、華僑城創(chuàng)意園、成都東郊記憶。

德必創(chuàng)意改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就包括原上海航天局第八〇九研究所辦公場所、原上海工藝編織廠、原上海市電氣集團(tuán)老舊廠區(qū)等。由于這類產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)意新穎、環(huán)境設(shè)施完備，不少新經(jīng)濟(jì)企業(yè)都選擇在這里辦公。

德必創(chuàng)意的客戶就包括美團(tuán)點(diǎn)評、滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店等。在報告期內(nèi)，美團(tuán)點(diǎn)評一直都是德必創(chuàng)意的第一大客戶。不過德必創(chuàng)意并未過多依賴前十大客戶，重要客戶合計占營收比例一直保持在10%左右。

根據(jù)德必創(chuàng)意的利潤表，2016年~2019年9月，公司的營業(yè)收入分別為5.05億元、6.06億元、7.7億元、6.7億元；凈利潤分別為5373.5萬元、2185.8萬元、5516.5萬元、7439.2萬元。

從毛利率看，2016年~2019年9月，公司綜合毛利率分別為32.84%、30.92%、29.28%及 30.05%。由于德必創(chuàng)意采取“承租運(yùn)營”，租金支出、改造支出的攤銷等固定成本是主要成本開支。

值得一提的是，租金成本占據(jù)了德必創(chuàng)意主營成本的半壁江山。2016年~2019年9月，租金成本占德必創(chuàng)意主營成本的比例均超過了60%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，德必創(chuàng)意基本上簽訂的都是長租，短則10年，長則20年。譬如徐匯德必易園的租賃時限就是120個月，虹橋德必易園則長達(dá)237個月。當(dāng)然也不乏德必佛羅倫薩WE這類的33個月超短租。

需要注意的是，因為特殊的商業(yè)模式，租賃地產(chǎn)權(quán)是否受限將構(gòu)成德必創(chuàng)意的風(fēng)險點(diǎn)。德必創(chuàng)意在風(fēng)險提示中提到，部分園區(qū)租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制、租賃房產(chǎn)未辦理產(chǎn)證 、租賃房產(chǎn)存在抵押、租賃房產(chǎn)存在查封等風(fēng)險點(diǎn)。

長期待攤費(fèi)用引關(guān)注

實際上，德必創(chuàng)意并非第一家申報IPO的創(chuàng)業(yè)園運(yùn)營商。同為運(yùn)營商的錦和商業(yè)曾多次沖刺IPO，已于去年12月獲得通過。
而從發(fā)審委問及的問題來看，錦和商業(yè)被問及承租建筑物所在的土地使用權(quán)實際用途與規(guī)劃用途不一致、租賃支付、毛利率差異等問題。

在上述問題之外，外界曾質(zhì)疑錦和商業(yè)的長期待攤費(fèi)用占資產(chǎn)比例高。2016-2019年上半年，錦和商業(yè)長期待攤費(fèi)用在資產(chǎn)總額中的占比維持在50%左右。

同錦和商業(yè)一樣，德必創(chuàng)意同樣存在這一情況。2016年~2019年9月，德必創(chuàng)意長期待攤費(fèi)用分別為3.8億元、4.87億元、5.5億元、5.13億元，占資產(chǎn)總額比例保持在40%以上。

“長期攤銷費(fèi)用計算涉及到計入攤銷的費(fèi)用種類、資產(chǎn)價值計算及依據(jù)、攤銷方法的選擇等。”上海新古律師事務(wù)所王懷濤律師表示，長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)發(fā)生的攤銷期限在1年以上的費(fèi)用。舉個例子，比如辦公樓裝修用了100萬，但裝修可以用10年。按照使用年限，已經(jīng)支付的100萬將按照10年攤銷并計入費(fèi)用。

德必創(chuàng)意一直在擴(kuò)張園區(qū)規(guī)模，長期待攤費(fèi)用總體呈現(xiàn)上升趨勢。

因為長期待攤費(fèi)用的出現(xiàn)，德必創(chuàng)意報告期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與凈利潤并不匹配。2016年~2019年9月，公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為1.3億元、1.13億元、1.88億元、1.39億元。公司同期凈利潤則分別為5373.5萬元、2185.8萬元、5516.5萬元、7439.2萬元。

對于長期待攤費(fèi)用的問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也于2月11日致電德必創(chuàng)意，不過電話未獲接聽。

封面圖片來源：圖蟲創(chuàng)意