每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

鼠年春節(jié)剛過，上海土地市場便迎來了一張“超級大單”。

今天（2月11日），徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊，即“徐匯濱江西岸金融港”地塊正式掛牌，占地面積323664.6平方米（約485畝），起始價高達(dá)310.2億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一起拍價遠(yuǎn)超2014年中民投聯(lián)合體拿下董家渡地塊的248.5億元。該地塊如順利出讓，將成為上海總價“新地王”。同時，該地塊近180萬平方米的建筑面積，遠(yuǎn)超過董家渡地塊（120萬平方米），與新鴻基徐家匯地塊（179.7萬平方米）幾乎持平，堪稱上海市區(qū)的“巨無霸”地塊。

誰將拿下“巨無霸”地塊？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱出讓文件獲悉，“徐匯濱江西岸金融港”地塊緊鄰上海內(nèi)環(huán)高架、毗鄰龍美術(shù)館，由龍華中路、東安路、瑞寧路及龍騰大道合圍而成。28個地塊分別為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，占地面積323664.6平方米（約485畝），出讓面積231300.3平方米，總建筑面積接近180萬平方米。其中，地上計容建筑面積為108.7萬平方米；地下建筑總面積不超過71萬平方米，其中地下商業(yè)面積不超過6萬平方米，具體以規(guī)劃審批方案為準(zhǔn)。

出讓文件規(guī)定，該地塊的全額競買保證金達(dá)62.04億元，2月11日起接受掛牌，2月20日15:30截止。本次掛牌采用無底價掛牌出讓的方式，但設(shè)立起始價310.2億元，每次增價幅度為200萬元。受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)截圖

此外，在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人還要簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易。

在不考慮溢價成交的前提下，“徐匯濱江西岸金融港”地塊高達(dá)310.2億元的起始價，對參與競拍企業(yè)的資金能力提出了很高要求。那么，哪些企業(yè)具備拿下這個“巨無霸”地塊的實力？

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“兩類企業(yè)可能性較大，首先是金融機(jī)構(gòu)，這一地塊有金融相關(guān)的規(guī)劃和背景；另一種可能是上海市地方性的一些龍頭國企，或在這方面有一些職能規(guī)劃的市屬國企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺公司。”

“而高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，即便是從事高端項目開發(fā)的，拿地的可能性都不大。這塊地本身對自持要求非常高，以住宅開發(fā)為主的企業(yè)在市場預(yù)期沒那么好的情況下，原則上都不會去拿這樣的地。”張宏偉續(xù)稱。

值得注意的是，在1月19日公布的預(yù)申請結(jié)果中，該地塊預(yù)申請人共有2名。

區(qū)域商業(yè)氛圍尚待聚集

出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

實事上，2019年以來，上海商辦市場正因供求不平衡而面臨空置率上升、租金下降的局面。

據(jù)第一太平戴維斯提供的商辦市場數(shù)據(jù)，2019全年上海甲級寫字樓新增供應(yīng)68.8萬平方米，第四季度空置率17.5%；2019年購物中心新增供應(yīng)90萬平方米，2019年第四季度空置率達(dá)到8.4%，同比上升了1.6個百分點，并且還在四季度迎來了幾個新項目入市。

另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019~2023年上海甲級寫字樓供應(yīng)量將僅次于深圳，達(dá)600萬平方米。

建筑面積近180萬平方米“徐匯濱江西岸金融港”地塊項目，未來是否會對上海商辦市場造成新的壓力？

2019~2023年主要城市甲級寫字樓供應(yīng)量，上海名列前茅  數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

對此，張宏偉表示，“供應(yīng)量大主要還是結(jié)構(gòu)性的問題，比如外環(huán)以外、或者是郊區(qū)的寫字樓，商業(yè)體等供應(yīng)較為過剩，其實上海市區(qū)一些核心優(yōu)質(zhì)地段仍然值得看好。”

“另外，通常金融機(jī)構(gòu)或大型開發(fā)商收并購時，基本上還是看中中環(huán)內(nèi)的地段，無論是優(yōu)質(zhì)地塊、二手項目，還是存量在運(yùn)營項目，都是受到重點關(guān)注的，所以說這個項目本身沒有問題，主要還是看企業(yè)主體是否有資格和能力去投。”張宏偉說。

從“徐匯濱江西岸金融港”地塊所處區(qū)域看，南面為徐匯濱江綠地，東臨龍美術(shù)館（西岸館），臨近世博園區(qū)，擁有約1.2公里的黃浦江岸線。地塊附近雖然有開業(yè)不久的保利時光里及正大樂城，但商業(yè)氛圍尚不濃厚，還有待聚集。對該區(qū)域市場而言，這個即將出現(xiàn)的“巨無霸”項目意味著什么？

萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“就徐匯濱江區(qū)域而言，這么大體量的商業(yè)辦公未來確實存在一定去化壓力。目前徐匯濱江還有龍華國際項目、恒基的星揚(yáng)中心以及城開中心等多個大體量寫字樓項目即將要入市。”

楊悅晨表示，由于徐匯濱江西岸板塊內(nèi)目前零售氛圍尚未形成，而未來新項目的商業(yè)規(guī)劃也不是很多，沒有集中商業(yè)項目，因此該地塊的商業(yè)部分在未來對于區(qū)域內(nèi)零售市場的發(fā)展將會有較大的推動作用。項目中的租賃住宅可以作為酒店式公寓推入市場，或者為區(qū)域內(nèi)企業(yè)高端人才作為人才公寓，成為人才引進(jìn)的加分項。

“由于今年疫情的影響，原本我們預(yù)計未來三年出現(xiàn)的市場供應(yīng)可能會出現(xiàn)延遲交付。不過徐匯濱江定位傳媒、科技以及人工智能等前沿科技聚集區(qū)，而且相關(guān)部門在招商引資和引進(jìn)人才力度不斷加大，未來區(qū)域內(nèi)的寫字樓需求完全存在被前述行業(yè)所吸納的可能。”楊悅晨續(xù)稱。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)