每經(jīng)特約評論員 盛松成 宋紅衛(wèi) 汪恒

自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情對我國經(jīng)濟(jì)造成一定沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無法置身事外。此次疫情對房地產(chǎn)市場的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)該如何積極應(yīng)對疫情，才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)揮促進(jìn)就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用？

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期有五方面不同

盡管此次疫情和2003年“非典”有類似之處，為我們提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但歷史不一定是簡單地重演。目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年至少有以下五方面不同：

一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同。2003年我國房地產(chǎn)市場仍處于初始發(fā)展階段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當(dāng)時(shí)，城市居住環(huán)境遠(yuǎn)不如現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為23.7平方米，而目前，我國戶均住房已超過1.1套，2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了39平方米，是2003年的1.65倍。

二是不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位。就在“非典”疫情結(jié)束不久的2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”，我國房地產(chǎn)業(yè)隨之迎來了房改之后首次迅速發(fā)展。而如今，在經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展后， 2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出 “房子是用來住的，不是用來炒的”；2019年7月30日政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)業(yè)的這一政策導(dǎo)向，決定了目前的行業(yè)發(fā)展定位與2003年不同。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

三是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不同。無論是“非典”暴發(fā)前的2002年，還是“非典”疫情發(fā)生的當(dāng)年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售均呈現(xiàn)快速上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產(chǎn)銷售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售同比增速已經(jīng)掉頭向下，基本呈現(xiàn)“倒U型”的趨勢。2019年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長9.9%，而銷售額和銷售面積分別增長了6.5%和-0.1%，均處于十幾年來的相對低位。

四是房企負(fù)債水平和杠桿率不同。房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債規(guī)模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)），大幅提高了38.28個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。

五是居民對住房的購買力不同。2003年我國居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。而中國經(jīng)濟(jì)整體杠桿率也較高，繼續(xù)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，收入增長預(yù)期帶動(dòng)房屋銷售增長的趨勢也今非昔比。2003年我國正處于剛加入WTO后的貿(mào)易井噴期，同時(shí)也迎來了人口紅利窗口。2000~2005年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長率為10.81%，而2014~2019年為7.99%。

此次疫情對房地產(chǎn)市場的影響

受疫情影響，我國大部分地區(qū)的土地交易已暫時(shí)中止，同時(shí)，假期延長和防疫措施都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)。盡管2020年前已開工項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)復(fù)工，北京最近幾天也開始恢復(fù)土地使用權(quán)拍賣，成交超過80億元，但原定今年新開工項(xiàng)目已經(jīng)受到一定程度的影響。2019年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，土地購置費(fèi)用占比為29.12%，今年一季應(yīng)該很難達(dá)到這個(gè)比例，同時(shí)假期延長也會(huì)導(dǎo)致在建項(xiàng)目投資下降。

房地產(chǎn)銷售形勢也十分嚴(yán)峻。受疫情影響，全國多個(gè)城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)出號召，全國樓盤暫時(shí)停止售樓處的銷售活動(dòng)，待疫情過后再自行恢復(fù)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間下降95%。分區(qū)域看，截至2020年2月4日24時(shí)，新冠肺炎確診人數(shù)最多的10個(gè)省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷售面積和銷售量分別占全國的60.31%和61.78%。

而住房是難以通過線上進(jìn)行銷售的。因?yàn)榉课輧r(jià)值較高，且對人們的生活具有長期影響，很難像普通消費(fèi)品一樣，可以不經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)就直接交易。況且大多數(shù)消費(fèi)者和廠商對房地產(chǎn)線上銷售模式也并不十分熟悉。此外，購房還涉及貸款、過戶等須購房者親自辦理的手續(xù)。

即使因疫情而延遲的購房需求有望在疫情過后迎來反彈，疫情對房地產(chǎn)銷售短期肯定是有沖擊的。2019年一季度，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計(jì)，2020年一季度，房企銷售額將達(dá)到28796.29億元。而2020年一季度房企銷售額大幅下降是可以預(yù)見的。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重沖擊。銷售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。由于部分房企負(fù)債水平較高，2019年前三季度總體負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導(dǎo)致資金鏈緊繃。

我國人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場將因疫情而面臨更大考驗(yàn)。我國不少三四線城市存在過量住房供給的問題，這原本就使房地產(chǎn)市場面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著棚改政策的逐步退出，這些城市的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上升。隨著疫情發(fā)展，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)也很難實(shí)現(xiàn)。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢，在當(dāng)前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨更大壓力。

房地產(chǎn)市場應(yīng)對疫情沖擊的十條建議

為了應(yīng)對疫情對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的沖擊，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。

第一，給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧?，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。目前，無論從存量還是增量看，我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

第二，繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會(huì)帶來一時(shí)的快速發(fā)展，但會(huì)透支未來發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。

第三，強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段。當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時(shí)沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價(jià)上漲。因此，在未來一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價(jià)的相對穩(wěn)定。一是核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是土地出讓方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時(shí)間。

第四，支持剛需和改善需求。從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來看，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時(shí)間等。

第五，因城施策，對限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整。適當(dāng)增加市場調(diào)節(jié)的力度。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項(xiàng)目也要給予房企合理的自主定價(jià)空間。在限價(jià)政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”政策，可以對某些項(xiàng)目實(shí)施“限售”的約束，一松一緊，防止市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，保持房價(jià)基本穩(wěn)定。

第六，長期內(nèi)仍然要應(yīng)對房價(jià)上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價(jià)就可能快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的城市，“穩(wěn)房價(jià)”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。

第七，要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重影響了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市壓力更大，尤其需要關(guān)注。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

第八，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期管理。保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

第九，適度發(fā)揮發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。 目前投資對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

第十，避免房企倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價(jià)等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇政策手段。

[作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授；宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見）]