每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

新冠肺炎疫情并沒有打亂房企上市的節(jié)奏。

2月28日晚間，綠城中國(03900，HK)發(fā)布公告稱，建議分拆集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。當(dāng)日，綠城管理控股有限公司（以下簡稱綠城管理）已正式向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。

據(jù)招股書披露，綠城管理作為中國首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建公司，管理總建筑面積達(dá)到6850萬平方米。“由于項(xiàng)目擁有人主要負(fù)責(zé)土地收購成本及物業(yè)建造成本，無需為項(xiàng)目投入大量財(cái)務(wù)資源”。

也正是這樣的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，綠城管理認(rèn)為，“在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，推動(dòng)業(yè)務(wù)快速增長及盈利能力”，這是綠城管理敢于殺入資本市場的一大原因。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，當(dāng)前物業(yè)股在資本市場表現(xiàn)搶眼，尤其在疫情下股價(jià)也普遍飄紅。那么，同樣以“輕資產(chǎn)+高利潤”為特色的代建行業(yè)能否得到資本市場的青睞？

綠城中國公告截圖

占據(jù)建代行業(yè)超四成份額

因在業(yè)務(wù)模式開發(fā)的程度、業(yè)務(wù)量級等諸多指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先，綠城管理被視為代建行業(yè)的“獨(dú)角獸”。

招股書顯示，綠城赴港上市主體為綠城管理控股有限公司，公司董事會將由8名成員組成，其中執(zhí)行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九；非執(zhí)行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生；3位獨(dú)董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。

就“輕資產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式而言，綠城管理和物業(yè)企業(yè)的不同之處在于，不光輸出服務(wù)，還重點(diǎn)輸出系列管理解決方案。

具體來說，綠城管理的代建模式為委托方按需定制，通過政府代建、商業(yè)代建及提供和代建相關(guān)的設(shè)計(jì)及開發(fā)咨詢服務(wù)，幫助房地產(chǎn)行業(yè)的投資人與合作伙伴在房地產(chǎn)開發(fā)中獲得收益。

也正是這種“輕”造就了代建商業(yè)模式的兩個(gè)核心邏輯，一是通過自身品牌和產(chǎn)品的溢價(jià)能力賦予委托方市場競爭力；二是給為委托方提供信用背書，給委托方提供安全上岸的“兜底”策略。

先進(jìn)的模式帶動(dòng)了業(yè)務(wù)規(guī)模的領(lǐng)先。招股書顯示，目前，綠城管理業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市及東南亞的柬埔寨，共計(jì)擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積6850萬平方米。

近年來，包括萬科、建業(yè)、綠地、金地等越來越多的房企開始涉足代建行業(yè)，但該行業(yè)的集中度仍然很高。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年綠城管理新訂項(xiàng)目約106個(gè)，新訂總建筑面積約2240萬平方米，占據(jù)中國代建市場41.1%的份額。

商業(yè)代建收入占比超70%

從收入看，綠城管理2017年、2018年、截至2018年及2019年9月30日的9個(gè)月，收入分別為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元。

由招股書可知，綠城管理的業(yè)務(wù)收入主要來源有三部分：商業(yè)代建、政府代建、以及提供和代建相關(guān)的設(shè)計(jì)及開發(fā)咨詢服務(wù)。

其中，商業(yè)代建業(yè)務(wù)是綠城管理收入占比最大的部分，占總收入的70%以上。2017年、2018年及2019年前9月，綠城管理商業(yè)代建分別產(chǎn)生收入8.07億元、11.46億元和10.98億元，占公司總收入的79.4%、77.3%和72.6%。

數(shù)據(jù)來源：招股書  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理擁有商業(yè)代建項(xiàng)目141個(gè)，管理總建筑面積為3820萬平方米；政府代建項(xiàng)目（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目時(shí)程管理、工程管理、成本控制、竣工驗(yàn)收及交付管理）121個(gè)，管理總建筑面積達(dá)3030萬平方米，大部分項(xiàng)目是公共基礎(chǔ)設(shè)施，包括學(xué)校、博物館及體育設(shè)施。

此外，設(shè)計(jì)開發(fā)咨詢服務(wù)是綠城管理在與業(yè)務(wù)伙伴合作經(jīng)營項(xiàng)目的同時(shí)，介入到物業(yè)開發(fā)的整個(gè)過程中提包括前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本控制、營銷、銷售服務(wù)、交付管理及售后服務(wù)。

億翰智庫指出，隨著近幾年保障房建設(shè)及城市更新興起，越來越多政府部門與房企簽訂合作協(xié)議，委托代建。綠城管理正是把握住了這個(gè)時(shí)機(jī)，通過代建持續(xù)品牌輸出、品質(zhì)經(jīng)營，在行業(yè)中保持領(lǐng)先地位。

毛利率超TOP50房企平均線

此前，綠城管理執(zhí)行董事兼行政總裁李軍曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，無論是電器產(chǎn)業(yè)進(jìn)化中的蘋果，還是房地產(chǎn)進(jìn)化中的凱德，無不詮釋了產(chǎn)業(yè)“由重到輕”的發(fā)展規(guī)律。

在如今的行業(yè)背景下，“由重到輕”也成為多數(shù)房企的一致訴求，而其中的最大驅(qū)動(dòng)力就是持續(xù)利潤。就綠城管理來看，公司一般收取商業(yè)代建項(xiàng)目總管理費(fèi)的20%至30%、政府代建項(xiàng)目收取總管理費(fèi)的7%至12%，而所有成本及開支均由業(yè)務(wù)伙伴承擔(dān)。

反映在收入上，招股書顯示，綠城管理于2017年、2018年、截至2018及2019年9月30日9個(gè)月，持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得利潤分別為2.57億元、3.6億元、2.37億元及2.96億元。僅2017~2018年間，綠城管理的利潤漲幅就達(dá)41.9%（由2.57億元增至3.6億元）。

上述四個(gè)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，綠城管理的凈利率分別達(dá)到25.2%、24.5%、21.0%及19 .6%；毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%；毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，

值得注意的是，2019年前9月，綠城管理44.9%的毛利率和19.6%的凈利率，高于2018年TOP50房企的平均毛利率（34%）和凈利潤率（16%）水平。

億翰智庫認(rèn)為，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟，投資與開發(fā)逐步分離，代建業(yè)務(wù)的發(fā)展空間也會越來越大，這是綠城持續(xù)增長的預(yù)期機(jī)會。

綠城中國本周股價(jià)表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

此外，綠城中國公告稱，建議分拆完成后，現(xiàn)時(shí)預(yù)期綠城管理將繼續(xù)為公司的附屬公司，且公司將繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)