每經(jīng)記者 胡 琳    每經(jīng)編輯 盧九安    

去年，央行一則存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR公告牽動(dòng)了購(gòu)房族的心。

按照央行公告，今年3月1日，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

就在2月的最后一天，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機(jī)制的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。

值得一提的是，部分銀行稱(chēng)將于4月上旬統(tǒng)一開(kāi)始辦理存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

多家銀行發(fā)布“切換”細(xì)則

從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換公告來(lái)看，主要分為幾個(gè)重點(diǎn)：轉(zhuǎn)換規(guī)則、辦理渠道和流程。

本次存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換規(guī)則為：轉(zhuǎn)換工作啟動(dòng)后，符合條件的存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)可就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款與銀行進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)僅可轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換后不可再次轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

根據(jù)多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線(xiàn)上自主操作辦理，線(xiàn)上渠道以各家銀行通知渠道為準(zhǔn)。不過(guò)，疫情防控情況穩(wěn)定或結(jié)束后，各家銀行也會(huì)開(kāi)放線(xiàn)下辦理渠道。

值得一提的是，需要轉(zhuǎn)換的范圍不僅只限于個(gè)人放貸。

例如，建設(shè)銀行轉(zhuǎn)換范圍中提到，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，包括個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款、個(gè)人支農(nóng)貸款、個(gè)人助業(yè)貸款等。

農(nóng)業(yè)銀行提到商業(yè)性個(gè)人購(gòu)房貸款（含個(gè)人商用房貸款）外的其他個(gè)人貸款和對(duì)公貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

交通銀行在公告中表示，對(duì)于符合轉(zhuǎn)換條件及在今年8月底以后到期的對(duì)公貸款，客戶(hù)可與客戶(hù)經(jīng)理聯(lián)系，咨詢(xún)相關(guān)辦理流程及手續(xù)。

事實(shí)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換答記者問(wèn)時(shí)就指出，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

固定利率or掛鉤LPR

轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。利率定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

對(duì)于購(gòu)房族，最關(guān)心的就是到底是選擇固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率：

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

轉(zhuǎn)換為固定利率：轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

事實(shí)上，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換只是定價(jià)方式的轉(zhuǎn)換。

太平洋證券證券分析師董春曉指出，個(gè)人按揭貸款利率短期內(nèi)不會(huì)下調(diào)。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內(nèi)個(gè)人按揭利率不會(huì)發(fā)生變化。

同時(shí)，個(gè)人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場(chǎng)穩(wěn)定。國(guó)海證券證券分析師樊磊指出，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)機(jī)制的改革當(dāng)然也涉及個(gè)人商業(yè)住房抵押貸款，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價(jià)不能自由協(xié)商，無(wú)論是以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)繼續(xù)浮動(dòng)利率，還是轉(zhuǎn)化為固定利率，都將在首個(gè)新約定的重新定價(jià)日之前和當(dāng)前的水平保持穩(wěn)定；此后選擇浮動(dòng)定價(jià)的會(huì)和LPR5年期利率的升降同步波動(dòng)。二是重定價(jià)周期最短為一年。

樊磊認(rèn)為這種安排有兩個(gè)方面的考慮。一方面，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場(chǎng)化的利率水平。為避免重新協(xié)商導(dǎo)致一些房貸利率顯著下降沖擊地產(chǎn)調(diào)控，央行限制了利率定價(jià)的空間。另一方面，歷史上的一些房貸利率曾經(jīng)一度是低至貸款基準(zhǔn)的七折也曾高到1.3倍，重新定價(jià)可能會(huì)引發(fā)銀行和居民就新的利率水平難以達(dá)成一致。當(dāng)前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場(chǎng)。