每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今天（3月2日）上午，新力控股(集團(tuán))有限公司（02103，HK；以下簡(jiǎn)稱(chēng)新力控股）發(fā)布公告稱(chēng)，陳凱已獲委任為聯(lián)席董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事。

被行業(yè)視為“明星經(jīng)理人”的陳凱，有著在華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、復(fù)星地產(chǎn)、陽(yáng)光城和中南置地等眾多房企就職的豐富經(jīng)驗(yàn)。早在2月22日，中南置地方面即回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，陳凱有了新的人生規(guī)劃，準(zhǔn)備辭去中南置地董事長(zhǎng)。陳凱本人回復(fù)記者時(shí)則稱(chēng)，“中南現(xiàn)在很穩(wěn)定了，我可以抽身花點(diǎn)時(shí)間在自己身上。”

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，陳凱的加盟對(duì)于新力的好處最顯而易見(jiàn)。但對(duì)于當(dāng)下的新力來(lái)說(shuō)，更為重要的是如何用好這位“明星經(jīng)理人”來(lái)穩(wěn)住2020年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)溢價(jià)。

實(shí)際上，最能反映目前新力上述兩項(xiàng)能力的就是股價(jià)。新力控股的股價(jià)自去年11月15日上市首日破發(fā)后，便持續(xù)在3.90~4.10港元間波動(dòng)，一直未能突破發(fā)行區(qū)間的最高價(jià)位（4.25港元）。

那么，陳凱的加盟能否給手握“千億門(mén)票”的新力控股更高的預(yù)期和價(jià)值？

新力控股公告截圖

準(zhǔn)千億業(yè)績(jī)與不溫不火的股價(jià)

成立于2010年的新力控股，于2019年11月15日正式登陸港交所后，成為最年輕的港股內(nèi)房企。

截至今日收盤(pán)，新力控股的股價(jià)報(bào)4.12港元，而上市當(dāng)日的股價(jià)為3.95港元。就是說(shuō)，自上市以來(lái)，新力控股的股價(jià)累計(jì)漲幅為4.3%。在綠鞋機(jī)制的保護(hù)下，股價(jià)雖無(wú)大幅上漲，但也沒(méi)有過(guò)分下滑。

而就新力控股31倍的靜態(tài)估值來(lái)看，在平均估值5~9倍地產(chǎn)股里，還享受著剛上市的新股估值溢價(jià)。畢竟與新力控股同一陣營(yíng)的龍光地產(chǎn)（03380，HK）和佳兆業(yè)集團(tuán)（01638，HK），估值僅在6.7倍和4.9倍。而“地產(chǎn)一哥”碧桂園的靜態(tài)估值也僅5.5倍。

但多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，新股的估值優(yōu)勢(shì)不會(huì)一直持續(xù)，隨著2019年結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)的公布，高靜態(tài)估值或?qū)⒊蔀闅v史。

就2019年的業(yè)績(jī)而言，上市后的新力控股并沒(méi)有每月披露銷(xiāo)售表現(xiàn)。而在克而瑞公布的榜單中，2019年新力地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額為987.3億元，距“千億”門(mén)檻僅一步之遙。

上市以來(lái)新力控股股價(jià)表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年，新力控股的合約銷(xiāo)售金額分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元和987.3億元，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)82.9%。也因此，新力控股也被業(yè)界稱(chēng)為一只不折不扣的“黑馬”。

2月17日，國(guó)際投行招銀國(guó)際發(fā)布的一份關(guān)于新力控股的研究報(bào)告認(rèn)為，該公司未來(lái)3年將維持良好的項(xiàng)目交付節(jié)奏，預(yù)計(jì)2019~2021年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為14.68億元、27.39億元和36.18億元，3年的復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到106%。

上述報(bào)告還預(yù)計(jì)，2020財(cái)年末，新力控股每股資產(chǎn)凈值為8.69元。因此，招銀國(guó)際給予新力控股集團(tuán)買(mǎi)入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)定為4.83港元。目前，新力控股較招銀國(guó)際目標(biāo)價(jià)還有將近20%的向上空間。

陳凱加盟后新力如何改變？

一位不愿具名的頭部房企IR告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，股價(jià)會(huì)和業(yè)績(jī)掛鉤，但除了業(yè)績(jī)之外，市場(chǎng)會(huì)偏好低負(fù)債的地產(chǎn)股，并給予相對(duì)高的估值，這也是房企不遺余力降負(fù)債的原因。

從負(fù)債看，中報(bào)顯示，2019年新力控股的中期資產(chǎn)負(fù)債率82.74%，流動(dòng)負(fù)債在總負(fù)債中的占比提升（同比增幅約11%）。同時(shí)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，以及現(xiàn)金到期債務(wù)比等反應(yīng)短期償債能力的指標(biāo)都有降低。

從償債指標(biāo)來(lái)看，新力控股的現(xiàn)金短債比快速提升，截至2018年底，其現(xiàn)金短債比為109%。這一指標(biāo)低于成熟穩(wěn)健的龍頭房企，意味著新力控股的資金有較高的運(yùn)用率，現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務(wù)，整體財(cái)務(wù)管理能力保持穩(wěn)健。

在上述頭部房企IR看來(lái)，資本市場(chǎng)對(duì)上市公司高管的看法會(huì)一定程度上影響溢價(jià)，市場(chǎng)目前已經(jīng)消化了這個(gè)利好，所以長(zhǎng)期還是看公司的基本面，即綜合業(yè)績(jī)、安全性、未來(lái)成長(zhǎng)性等情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

從目前情況來(lái)看，截至2019年7月31日，新力控股共計(jì)有110個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約為1500萬(wàn)平方米。其中已竣工土地面積約為27.59萬(wàn)平方米，處于開(kāi)發(fā)中物業(yè)的土地面積1170萬(wàn)平方米，持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的總建筑面積約為300萬(wàn)平方米。

以新力控股目前接近1.5萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，這意味著未來(lái)至少能夠釋放出超過(guò)2250億元貨值，今年將大概率實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)。

“新力控股已經(jīng)展現(xiàn)出了作為二線(xiàn)房企的成長(zhǎng)性，短期內(nèi)股價(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)向下波動(dòng)的情況。”上述頭部房企IR表示。

不過(guò)張波指出，目前新力在品牌、產(chǎn)品等的溢價(jià)上沒(méi)有太多建樹(shù)，后續(xù)面臨的問(wèn)題不但是銷(xiāo)量、體量，市場(chǎng)美譽(yù)度也尤為重要。

而眾所周知，在2017年陳凱加盟中南置地任董事長(zhǎng)后，讓中南置地的銷(xiāo)售額很快從500億元跨過(guò)千億元，2019年的合同銷(xiāo)售金額達(dá)1960.5億元。

而隨著陳凱的加入，下一步新力控股在鞏固經(jīng)營(yíng)、優(yōu)化溢價(jià)、沖擊“千億”等層面，或有不小的動(dòng)作。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)