每經(jīng)記者 梁宏亮    每經(jīng)編輯 劉艷美    

剛在南京買房的小徐，如今又要面臨一個選擇——是否把自己剛簽的房貸合同，改簽成LPR合同？

想必這兩天，不少“房奴”都跟小徐一樣，有著類似的煩惱。具體起因，就是3月1日正式啟動的存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，直接影響著今后還多少房貸。

以往，我們買房貸款一般是在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折或上??；現(xiàn)在，存量房貸用戶面臨兩種轉(zhuǎn)換選擇：要么選擇原來的固定利率，要么換成LPR加點(diǎn)。其中，加點(diǎn)也可以是負(fù)數(shù)。

所謂LPR（Loan Prime Rate），就是指貸款基礎(chǔ)利率，又稱貸款市場報價利率，是央行為了利率市場化改革而推出的一個重要工具。LPR每月調(diào)整一次，市場化程度更高，更能反映市場供求變化。

通俗來講，對身上背著貸款的個人和企業(yè)來說，以往利息是按照固定金額來給，有了LPR以后，利率也可以“隨行就市”了。 

根據(jù)央行去年底發(fā)布的公告，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起正式切換存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。 

今天，我們就來談一談，LPR對于居民、企業(yè)和城市來說，究竟會帶來怎樣的影響？

人：省錢要看市場預(yù)期

小徐的好兄弟小周，是一家股份制銀行信貸經(jīng)理。他給小徐的建議是：能改則改，盡快將合同變更為LPR定價基準(zhǔn)浮動利率合同。

來算這么一筆賬：

假設(shè)貸款余額100萬元、貸款期限20年，若未來LPR平均下行20BP，每月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬元，在原有還款基礎(chǔ)上減負(fù)1.6%～1.7%。 

若LPR平均下行40BP，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬元，在原有基礎(chǔ)上減負(fù)3.4%。 

在發(fā)達(dá)的金融市場中，利率的傳導(dǎo)模式是從貨幣市場影響信貸與債券市場。LPR定價方式下，未來房貸利率的變化取決于5年期LPR（5年期最優(yōu)貸款利率）的變化。 

5年期LPR趨勢則由三方面決定：政策利率/市場利率、房地產(chǎn)金融政策和銀行的市場化加點(diǎn)。 

具體來看，政策利率/市場利率自然要看宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，而房地產(chǎn)金融政策則要考量地方房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，銀行市場化加點(diǎn)的長期空間，則取決于銀行內(nèi)部資金成本。這三個分別為宏觀、中觀、微觀的要素，深刻影響著LPR走勢。

當(dāng)然，小周也補(bǔ)充解釋，對于個人來說，改簽合同的效果也許不會立竿見影，“省錢效應(yīng)”需要一段時間才能見效。

“舉個例子，你簽署的房貸合同是基準(zhǔn)上浮20%，按照原基準(zhǔn)是4.9%*1.2=5.88%，而且這種長期限的房貸一般都是按年浮動，也就是說即使基準(zhǔn)發(fā)生了變化，也不是立刻就能體現(xiàn)在還款上面，延遲可能會長達(dá)一年。”小周進(jìn)一步解釋說：“現(xiàn)在是LPR加點(diǎn)，其實總成本還是5.88%，加點(diǎn)數(shù)也不變，但是LPR每個月都可能會變，這樣更市場化，也更方便國家調(diào)控。”

不過，歸根到底，選擇LPR，其實選擇的是利率下行預(yù)期。

中泰證券分析師戴志峰、鄧美君在專題研究報告中分析，中長期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩是處于下降周期的，房地產(chǎn)金融政策難以進(jìn)一步收緊，銀行市場化加點(diǎn)在金融體系改革背景下有調(diào)降空間。綜合三種因素，都是推動5年期LPR下行。因此，建議個人選擇LPR浮動利率方式。

企：效果要看議價能力 

事實上，房貸只是LPR影響的一個方面而已。 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾評論，LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，但肯定有穩(wěn)定房地產(chǎn)的作用。 

“近年來我國商業(yè)銀行利潤增速總體趨緩，但仍相對較高，有向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)適當(dāng)讓利的空間。銀行適當(dāng)降低對短期利潤增長的過高要求，有利于暢通經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)。”央行副行長劉國強(qiáng)在接受媒體采訪時稱。

為起到降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本的效果，去年LPR落地之際，央行制定的LPR考核要求中就督促，LPR改革要降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本。在24家主要金融機(jī)構(gòu)LPR工作會議上，央行行長易綱強(qiáng)調(diào)，將更多金融資源用于對小微企業(yè)、民營企業(yè)和制造業(yè)、服務(wù)業(yè)貸款提供支持。

當(dāng)然，國盛證券研究所在2019年底的分析報告中也指出，存量利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，對實體企業(yè)來說，存量發(fā)力更有助于降低融資成本，但真實效果取決于銀行、企業(yè)、居民間的議價能力，基建、制造業(yè)等中長期貸款有望受益。

“ 貸款利率下調(diào)空間在于某些強(qiáng)勢行業(yè)和企業(yè)的議價權(quán)高于銀行。”國盛證券研究所指出，由于民企貸款期限多數(shù)較短，且通常銀行議價權(quán)高于民企和個人，因此緩解民企融資難融資貴，需要引導(dǎo)1年期LPR繼續(xù)下滑，以及配合定向降準(zhǔn)等其他政策。 

全國銀行間同業(yè)拆借中心2月20日發(fā)布數(shù)據(jù)，1年期LPR為4.05%，與上月相比下降10個基點(diǎn)，為2019年8月改革完善LPR定價機(jī)制以來的最大降幅。5年期以上LPR為4.75%，與上月相比下降5個基點(diǎn)。

“疫情期間，央行貨幣政策將適度向穩(wěn)增長方向傾斜，切實降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本也更具迫切性。這是2月LPR報價恢復(fù)下調(diào)，且下調(diào)幅度加大的直接原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。 

城：房市穩(wěn) “毛細(xì)血管”作用大 

資金是企業(yè)運(yùn)行的血液，企業(yè)也是城市運(yùn)行的基本單元。LPR會對一座城市產(chǎn)生怎樣的影響？

首先來看房地產(chǎn)。 

本次突如其來的疫情，給房地產(chǎn)企業(yè)與各地房地產(chǎn)市場都帶來不小壓力。興業(yè)證券行業(yè)投資策略報告顯示，春節(jié)后第三周，其統(tǒng)計的43個重點(diǎn)城市整體新房成交數(shù)據(jù)，相對于去年春節(jié)后第三周來看，單周同比下降83%、春節(jié)后三周合計同比下降89%。

隨之而來的是政府行動。

從供給端，上海、無錫、西安、南昌等多座城市相繼推出各類涉房支持政策。具體手段也十分多元化，包括土地出讓金緩繳及降低比例、預(yù)收資金監(jiān)管放松、信貸適度寬松、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)條件放寬。

在需求端，備受關(guān)注的“衡陽十七條”提出將實施購房契稅補(bǔ)貼、地下車位購買補(bǔ)貼和人才購房補(bǔ)貼；馬鞍山首套普通住房交易購房補(bǔ)貼政策再延長一年；宜賓農(nóng)民工購房最高可獲300元/平米補(bǔ)助。

疫情下的2月，LPR再次迎來下調(diào)，無疑對于房地產(chǎn)需求端來說是利好。從數(shù)據(jù)來看，房貸利率走勢仍然比較平穩(wěn)。2020年2月，在非一線城市中，首套房貸利率變動幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個城市。其中，重慶環(huán)比下降5BP，東莞環(huán)比上漲5BP，惠州環(huán)比上漲12BP。

2020年2月首套房貸款利率最高的10座城市 制圖：城市進(jìn)化論

看完房地產(chǎn)，我們再來看LPR對各地其他類型企業(yè)的影響。

目前，城叔沒有找到詳實的數(shù)據(jù)，來反映各地實體經(jīng)濟(jì)融資成本變化。不過，從LPR報價銀行分布上，也許我們可以看出一些趨勢。

在目前的“LPR報價行名單”中，除了我們熟知的中農(nóng)工建交等銀行“巨頭”、實力較強(qiáng)的股份制銀行等全國性金融機(jī)構(gòu)外，還出現(xiàn)多家地方性銀行——臺州銀行、西安銀行、上海農(nóng)商行、廣東順德農(nóng)商行，以及兩家民營銀行——網(wǎng)商銀行和微眾銀行。

圖片來源：中國人民銀行

從分布格局上來看，能夠報價LPR的銀行多集中在實體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、制造業(yè)密集、中小民營企業(yè)集聚的東南沿海地區(qū)，西安銀行是西部唯一入圍地方銀行。

“服務(wù)小微”，是入圍的幾家地方性銀行和民營銀行的共有特征。而且，即便是主要服務(wù)于高風(fēng)險客群，這些銀行的資產(chǎn)質(zhì)量明顯好于行業(yè)平均水平。

地方銀行是城市經(jīng)濟(jì)的“毛細(xì)血管”。上文提到，影響LPR利率的因素中，有一項就是“銀行市場化加點(diǎn)”，這一部分是各銀行的自主調(diào)整空間。相比較而言，地方性銀行機(jī)制往往更加靈活，擁有LPR報價能力，也就意味著給當(dāng)?shù)仄髽I(yè)更多的選擇空間。

近水樓臺先得月，臺州、順德、西安、上海、深圳等地的小微企業(yè)，在當(dāng)前利率下行的情況下，多一家銀行，也多了一份選擇。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)