每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月3日上午，廣州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《廣州市人民政府關于印發(fā)廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn) 努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務若干措施的通知》（以下簡稱《通知》），其中第三十一條指出，要優(yōu)化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

這意味著，廣州市2017年出臺的“3·30商服新政”將告別歷史舞臺，商服物業(yè)不再有300平方米的最小分割限制，也不再限定法人單位購買。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，《通知》最后提出，上述措施有效期自印發(fā)之日起至2020年12月31日，有明確規(guī)定期限的除外。

市場有望縮短“冷清期”

《通知》第三十一條措施實為“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。除解綁商服類項目，該條還指出，要優(yōu)化完善商品房預售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金；加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著《通知》的發(fā)布，出臺以來爭議纏身的廣州“3·30商服新政”告別歷史舞臺。商服類項目不再限定最小分割單元，已確權登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象，這意味廣州商服物業(yè)不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人單位購買。毫無疑問，這對廣州商服物業(yè)市場是一個大利好，特別是對公寓市場而言。

合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)也認為，此次是全面解除對商服類項目關于面積以及銷售對象的限制（不論項目是否“3·30政策”之前拿地），歷時近3年的針對廣州全市商服類項目的“3·30商服新政”基本算是完全放開。

記者了解到，在“3·30新政”后，廣州市場商服類物業(yè)庫存積壓嚴重。廣州“3·30新政”規(guī)定，市場上所有一手公寓，未來將僅可賣給法人單位，禁止售給個人。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，“3·30新政”后20個月，廣州公寓成交月均值跌至6.7萬平方米，庫存積壓嚴重，最高峰去庫存周期達53個月。為此，廣州還在2018年底出臺了“12·19商服政策”，規(guī)定“3·30新政”前成交土地的商服類物業(yè)可賣個人。但“3·30新政”后，廣州將近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中約四成要求自持70%以上。

另外，為了盤活存量商服物業(yè)，2019年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱《意見》）指出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房。不過，改建項目的要求頗為嚴格。

合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌認為，此次政策放開對于商服類項目可謂是關鍵性利好，本來受疫情影響較大的商業(yè)市場有望加速復蘇，縮短“冷清期”。讓房企和客戶更快重拾對商業(yè)市場信心，整體能夠回歸正常發(fā)展軌道，有利于商業(yè)地產(chǎn)市場更加穩(wěn)健以及多元發(fā)展。

新政或助公寓市場復蘇

目前，廣州在售的商服類物業(yè)項目并不少。天河、白云、番禺、南沙、從化等區(qū)均有分布，萬科、碧桂園、保利、富力等龍頭房企也有相關項目，如番禺萬科世博匯、碧桂園從化1960、花都富力環(huán)貿(mào)中心、白云保利金沙大都匯等。

一位南沙商服類項目中介代理負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2020年春節(jié)至今，廣州公寓成交量是大幅下降的，上周成交量為189宗 ，遠低于去年同期水平。此時政府出臺新政是一個務實的信號，對公寓市場肯定是一大利好，有利于促進投資者入市，讓很多被限制的人具備購買資格。現(xiàn)階段部分公寓項目的調(diào)價力度甚至比去年“金九銀十”更大，短期成交量可能會增加，廣州公寓市場會快速復蘇，尤其是中心區(qū)、黃埔和南沙。

合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)認為，從“3·30新政”前后成交數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，政策對公寓市場的影響是最大的，其次是商鋪市場，二者成交套數(shù)分別減少了32%及11%。其中商鋪成交面積有所上升主要是由于大宗交易（部分內(nèi)部確權網(wǎng)簽）增多，但實際上散售成交量是明顯萎縮。

張智斌也向記者表示，此次政策全面放開，各類商服物業(yè)可以回歸其各自的需求特性，不再“一刀切”地要求大面積，而是可以因應實際需要去設定不同產(chǎn)品。尤其是公寓及商鋪，面積需求往往不需要到300平方米及以上，政策放開可以讓今后市場更快更精準地找到目標客戶，更加客觀理性地去做好產(chǎn)品規(guī)劃，滿足不同客戶的多元化需求。同時，放開銷售對象，個人購買行為可以更多回歸商業(yè)市場，客戶可以根據(jù)自己的投資需求去選擇不同產(chǎn)品組合，活躍整個商業(yè)地產(chǎn)市場的參與主體。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，2018年受商業(yè)項目開發(fā)建設放緩影響，廣州公寓市場供應量創(chuàng)近7年新低，為16710套（85萬平方米），同比下降26%，僅為2017年的一半。不過，受2018年底“12·19商服政策”利好影響，2019廣州公寓市場成交反彈，成交量達28469套（156萬平方米），同比增長66%。

肖文曉進一步表示，此前，廣州公寓市場在“3·30新政”之前的存量問題已經(jīng)基本得到解決，而“3·30新政”之后的增量問題也在今天解決了。唯一遺留的懸念是：在取消了最小分割限制和銷售對象限制后，廣州未來會否效仿深圳等城市，在商服物業(yè)的報建審批環(huán)節(jié)就對其類住宅的功能設計進行限制，從而壓縮商服物業(yè)轉(zhuǎn)為類住宅的公寓物業(yè)的操作空間，這取決于政府的態(tài)度和決心。