每經(jīng)記者 王佳飛     每經(jīng)編輯 魏文藝    

在新冠肺炎疫情的沖擊下，房企自春節(jié)起近一個月的線下銷售基本停滯。于是，房企紛紛啟動線上營銷模式，而早在上世紀90年代就已經(jīng)出現(xiàn)在樓市的“無理由退房”，也成為眾多房企加碼線上營銷的“撒手锏”。

“無理由退房”看上去無比美好，但購房者買到手的房子真的能“無理由”退貨嗎？“無理由退房”只是退定金還是可以退已付房款？在實際買房過程中，購房者真的可以做到“無理由退房”嗎？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“真退”還是“噱頭”

春節(jié)后興起的這一波“無理由退房”舉措，其實也是房企在疫情之下的無奈之舉。

疫情沖擊下，樓市銷售幾乎降至冰點。克而瑞監(jiān)測的27個重點城市2月整體成交僅240萬平方米，同比下滑77%，創(chuàng)下有史以來最大跌幅，武漢、寧波等城市2月樓市甚至為零成交。

從企業(yè)層面來看，2月份大多數(shù)房企的銷售額同比出現(xiàn)大幅下滑。如首創(chuàng)置業(yè)合約銷售金額同比約下降89%，新城控股合同銷售金額同比減少56.55%，碧桂園權益合同銷售金額同比減少49.97%，保利發(fā)展簽約金額同比下降39.94%，融創(chuàng)中國合同銷售金額同比下降33.17%。

而疫情之下，對現(xiàn)金流要求極高的房地產(chǎn)企業(yè)，為了賣房可謂使出了渾身解數(shù)，除了火速推出線上售樓和直播賣房，“無理由退房”舉措也極為吸睛。

如陽光城明確自2月6日起至3月31日止，在草簽并支付規(guī)定首付比例之后，對指定房源可以享受無理由退房；新城控股規(guī)定2月1日至28日在“小新e房”線上認購，60天內可無條件退房。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自年后復工以來，融創(chuàng)中國、美的置業(yè)、禹州地產(chǎn)、時代中國、花樣年、大悅城、碧桂園等房企紛紛推出了類似的“無理由退房”措施，期限從30天到180天不等。

那么，房企推出的“無理由退房”是真退還是噱頭？

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調查發(fā)現(xiàn)，有些房企推出“無理由退房”舉措，在實際操作過程中卻往往只是在玩文字游戲，其中還有著眾多套路。

“退房”只限退定金

“我給您發(fā)一下我們樓盤的資料吧，現(xiàn)在都是在線看房，您要是覺得合適就交1000塊錢定下來，我們現(xiàn)在是無理由退房。”這是《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在手機上收到的鄭州某樓盤銷售人員推送的信息。

不過，當記者詢問什么是“無理由退房”時，這位銷售人員表示：“就是把您的1000塊錢（定金）退給您。”

記者調查發(fā)現(xiàn)，目前很多樓盤項目都承諾“無理由退房”，但表示僅僅是“退定金”。至于簽訂合同之后，則直接表示“無法退房”。

“您需要繳納5萬元的認籌金，在規(guī)定的時間內交齊房款就可以了，您選擇退房的話我們可以把認籌金全額退還。” 北京朗廷灣的工作人員告訴記者：“簽訂了購房合同，交了房款之后就不能退了。”

北京喜悅學府項目的置業(yè)顧問告訴記者，目前該樓盤定金需要30萬元，該定金能夠以“無理由退房”的名義退還。不過他同時透露：“我們現(xiàn)在能0元鎖定房源，只要您提交相應的客戶資料。”

也就是說，該樓盤甚至省掉了別家?guī)浊г挠喎拷?。該置業(yè)顧問透漏，目前每天選擇0元訂房的客戶有10人左右。

在回答能夠退還購房款時，他選擇了回避：“如果你覺得咱們項目符合要求，您再交房款。如果您不滿意，那您也沒必要折騰。”

北京的多位中介人員也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“目前購買新房幾乎都是只能退定金，一旦簽了合同則無法退還。”

3位“退房”者的遭遇

事實上，“無理由退房”并非新鮮事物，早在1995年SOHO現(xiàn)代城便首先提出了“無理由退房”。到了2001年，潘石屹的無理由退房政策變?yōu)?ldquo;年息10%的無理由退房”，也就是說，這其中包含了退款的時間成本。

上述朗廷灣的銷售人員也告訴記者，定金可以退。“不過需要一個月的時間。”

那么，如果購房者簽訂了購房合同后希望退房怎么辦？記者在調查過程中發(fā)現(xiàn)，相比退定金而言，這是一個漫長且勞神的過程。

“我的購房首付款在開發(fā)商那里已經(jīng)有將近9個月了，到底什么時候能完成退款，我也不清楚。” 去年在北京石景山買房的謝凱對記者說。

2019年6月，謝凱支付了房屋首付款，但是因為網(wǎng)簽的原因，一直到當年12月才拿到銀行貸款。不過因為其他原因，謝凱決定退房，該樓盤開發(fā)商也答應退款。不過從今年1月才開始申請走退款流程。

目前，謝凱的購房首付款仍然杳無音信。“我已經(jīng)準備起訴開發(fā)商了。”

而劉坤則是交了25萬元的認購金之后便后悔了，但他并未簽訂購房合同。去年劉坤繳納完認購金后，他所購樓盤的開發(fā)商便開始大規(guī)模打折。“我認購的房子一下子虧了6萬元左右，作為一個普通百姓，這可是我們家半年的收入呀。”

當劉坤向開發(fā)商提出退房要求后，得到的答復是，需要再繳納25萬元后才能將之前的認購金退回。

而王洋在退房時，則遭遇了被扣違約金的經(jīng)歷。購房之前，開發(fā)商給王洋的承諾是可以退全款，但他真正申請退房后。“我被告知需要走3~6個月的流程。”

兩個月后，王洋接到了開發(fā)商“扣除12萬元違約金”的要求。發(fā)商的解釋是，因為他的貸款銀行沒有通過，導致沒有及時繳納剩余款項。“之前開發(fā)商明明承諾的是，如果貸款被拒可以退全款的。”

“無理由退房”陷阱咋避免

那么在購房過程中，購房者如何避免掉入“無理由退房”的陷阱？

北京云亭律師事務所張奇律師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“‘無理由退房’作為房地產(chǎn)企業(yè)向購房者發(fā)出購房要約時附加的一項條件，屬于購房合同的一部分，只要是雙方真實意思表示，法院一般會認定合法有效，對雙方均有法律上的約束力。”

張奇表示，“無理由退房”往往是附加一定條件的，而房地產(chǎn)企業(yè)在宣傳時僅僅強調可以“無理由退房”，但是卻不向消費者示明“無理由退房”的條件。因此，往往陷入“購房者‘無理由退房’無需承擔任何違約責任，但又以購房者存在其他違約行為而拒絕購房者‘無理由退房’”的矛盾中。

因此，張奇建議，購房者在繳納認購金、簽訂‘無理由退房’協(xié)議時，應全面了解退房的要求及其所附加的條件。”

“此外，購房者所繳納的認購金，在‘無理由退房’協(xié)議上多表述為‘定金’。按照法律規(guī)定，在協(xié)議對‘定金’無特殊說明的情況下，如果因購房者原因最終交易未達成的，購房者無權要求退還定金。所以，消費者在繳納認購金時，一定要明確認購金的性質。”張奇補充道。（應受訪者要求，文中謝凱、劉坤、王洋均為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)