隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和房企的快速發(fā)展，千億早已從房企的一個(gè)絕對(duì)目標(biāo)變成一個(gè)自然而然就會(huì)實(shí)現(xiàn)的過程，如何維持千億之后的持續(xù)發(fā)展才是關(guān)鍵。

去年開年，從龍頭房企到中小房企，幾乎都普遍調(diào)低了業(yè)績(jī)目標(biāo)增速，“穩(wěn)”不僅成為行業(yè)關(guān)鍵詞，更體現(xiàn)一家房企在周期波動(dòng)中的可持續(xù)發(fā)展能力，“沖”反而體現(xiàn)了冒進(jìn)。

以粵港澳大灣區(qū)為大本營(yíng)的時(shí)代中國(guó)，近年來步伐穩(wěn)健，每年的業(yè)績(jī)完成結(jié)果都符合市場(chǎng)預(yù)期。一如時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄此前表示，公司2018年定的目標(biāo)是500多億元，但最后做到了600億元；2019年目標(biāo)為750億元，但最后超過目標(biāo)也說不準(zhǔn)。

2019年全年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)783.6億元。與此同時(shí)，時(shí)代中國(guó)將2020年的合約銷售目標(biāo)定為823億元，同比增長(zhǎng)5%。這是一個(gè)保守的目標(biāo)，但顯然，結(jié)果將并不止于此。

事實(shí)上，觀察一家房企是否具有可持續(xù)發(fā)展力，除了其能保證一定的銷售額增長(zhǎng)，更關(guān)鍵的在于是否有持續(xù)擴(kuò)充土儲(chǔ)，并且區(qū)位好、利潤(rùn)高的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比是多少，房企的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化能力是否足夠強(qiáng)。

擴(kuò)儲(chǔ)力度大幅提升把握灣區(qū)舊改機(jī)遇

“兵馬未動(dòng)、糧草先行”，要在這個(gè)“規(guī)模戰(zhàn)場(chǎng)”中取得先機(jī)，充足的土地儲(chǔ)備是房企決勝的關(guān)鍵。一家房企如果能持續(xù)積極擴(kuò)儲(chǔ)，至少說明其在現(xiàn)金流、融資方面是完全充裕的，并且也能保證未來3~5年的發(fā)展。

2019年，時(shí)代中國(guó)通過招拍掛、城市更新、收并購(gòu)等方式合計(jì)納儲(chǔ)28幅地塊，新增拿地金額約為234億元，同比增長(zhǎng)80.4%，投資力度大幅提升。

岑釗雄在2019年年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司目前現(xiàn)金流充裕，今年的拿地預(yù)算預(yù)計(jì)在250億~300億元。

截至2019年12月31日，時(shí)代中國(guó)擁有土儲(chǔ)約2300萬平方米，增幅約25%。2020年，時(shí)代中國(guó)的合同銷售目標(biāo)約為823億元。根據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，按時(shí)代中國(guó)2019年的銷售均價(jià)1.46萬元/平方米和2019年總土地儲(chǔ)備2300萬平方米，可計(jì)算土儲(chǔ)貨值約為3370億。充足的土儲(chǔ)貨值為2020年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及業(yè)績(jī)目標(biāo)提供了有力保障。

除了進(jìn)入新的區(qū)域或城市，時(shí)代中國(guó)近年來一直在加大舊改方面的布局。截至2019年12月31日，時(shí)代中國(guó)的城市更新項(xiàng)目總數(shù)已超過120個(gè)，潛在總建筑面積約為4300萬平方米，項(xiàng)目主要分布在廣州、佛山等地。

2019年9月，廣東省發(fā)布“加快推動(dòng)三舊改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見”，進(jìn)一步提升三舊改造速度。根據(jù)廣東省三舊改造三年行動(dòng)方案（2019~2021年），3年內(nèi)廣東計(jì)劃新增實(shí)施改造23萬畝，完成改造15萬畝，其中廣州、佛山、東莞為改造任務(wù)最重的3個(gè)城市。

中泰國(guó)際認(rèn)為，廣州、佛山、東莞這三個(gè)城市舊改難度適中、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，在這三個(gè)城市舊改儲(chǔ)備較多的大灣區(qū)房企將特別受惠于此輪提速。

舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富關(guān)鍵還看轉(zhuǎn)化能力

在粵港澳大灣區(qū)充足的土地儲(chǔ)備、被驗(yàn)證的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化能力是證券投資機(jī)構(gòu)分析時(shí)代中國(guó)最重要的兩個(gè)邏輯點(diǎn)。

土儲(chǔ)是一家房企的重中之重。如果踏錯(cuò)節(jié)奏，拿錯(cuò)地、拿貴地都可能對(duì)一家房企產(chǎn)生命運(yùn)性的影響，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)就顯得極為珍貴，特別是一線城市、優(yōu)質(zhì)區(qū)域的高利潤(rùn)城市更新項(xiàng)目。

在大灣區(qū)獲取一宗優(yōu)質(zhì)土地的難度有多大，無論是龍頭房企還是黑馬房企都有話說。諸多外來房企費(fèi)盡九牛二虎之力，最終只能夠在公開市場(chǎng)拿下一宗“蚊地”或者去到郊區(qū)、核心城市周邊區(qū)域。

大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目對(duì)任何房企來說都是一塊利潤(rùn)豐厚的土壤，但不是誰都能吃得下。周期長(zhǎng)、推進(jìn)難、轉(zhuǎn)化慢的問題是舊改項(xiàng)目的痛點(diǎn)，不少外來房企只能選擇與投資公司合作舊改項(xiàng)目，而后卻踩坑不得不退出。

招銀國(guó)際指出，時(shí)代中國(guó)在廣佛地區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)開展較早，較外來開發(fā)商有明顯的本地優(yōu)勢(shì)。具體體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、資金投入和當(dāng)?shù)刭Y源上。

2018年，時(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)取得突破，成功轉(zhuǎn)化4個(gè)項(xiàng)目，總貨值近145億元。

財(cái)報(bào)顯示，2019年時(shí)代中國(guó)成功轉(zhuǎn)化10個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積約368萬平方米，其中8個(gè)轉(zhuǎn)化為新的土儲(chǔ)，總建筑面積約349萬平方米，占2019年新增土儲(chǔ)面積約46%。這是時(shí)代中國(guó)操盤大灣區(qū)舊改能力的最好驗(yàn)證。

興業(yè)證券研報(bào)也表示，時(shí)代中國(guó)在舊改業(yè)務(wù)上的提前布局開始收獲成效，公司加大了轉(zhuǎn)化力度，變現(xiàn)的模式更加成熟，公司可以提前釋放舊改紅利，改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，提升盈利能力。

進(jìn)一步來看，除了貢獻(xiàn)土儲(chǔ)，城市更新也在去年為時(shí)代中國(guó)貢獻(xiàn)了一定的營(yíng)收。2019年，時(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入21.67億元。該收入主要來自正大康地、里水洲村、水泵廠和里水草場(chǎng)。

另外，擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的舊改儲(chǔ)備的另一個(gè)好處是，公司可以通過出售舊改項(xiàng)目部分權(quán)益，提前實(shí)現(xiàn)部分收益。

招銀國(guó)際就指出，在2018年上半年，時(shí)代中國(guó)首次通過出售合資公司(舊改項(xiàng)目公司)部分權(quán)益，錄得2.35億元收益。除此以外，公司出于資金情況和地價(jià)的考量，若沒有選擇在二級(jí)市場(chǎng)重新獲取改舊改土地，公司也可以從政府那里獲得一級(jí)土地開發(fā)的費(fèi)用補(bǔ)償和一定利潤(rùn)。

岑釗雄也曾表示，時(shí)代中國(guó)并不一定需要把每幅完成一級(jí)開發(fā)的舊改土地都拿下來，從第一階段剝離也是一個(gè)好選擇：“我們不是所有項(xiàng)目都拿下來，因?yàn)橛械臅r(shí)候市場(chǎng)價(jià)格太高了，我們就讓給其他的投資者去拿。”

克而瑞近期點(diǎn)評(píng)道，巨額的潛在舊改儲(chǔ)備，將為時(shí)代中國(guó)中長(zhǎng)期提供毛利率的保障，為未來重現(xiàn)高增長(zhǎng)作出準(zhǔn)備。

在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，岑釗雄也表示了對(duì)公司城市更新業(yè)務(wù)的樂觀。他說，城市更新不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)，而是城市不斷更新的過程，讓城市可以持續(xù)保持活力、動(dòng)力，對(duì)于城市來說，是非常值得做，并且需要不斷做的事情。2020年時(shí)代中國(guó)會(huì)繼續(xù)積極參與城市更新，預(yù)計(jì)將有更多項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、所占比重會(huì)加大，對(duì)公司整體的毛利率也將有更大幫助。 文/邱三金