每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

也許是萬科董事會名譽主席王石“年報非常好”的喊話，抑或是對尖子生能答難題的寄望給了外界過高的期許，萬科2019年度業(yè)績發(fā)布之后，投資者情緒頗為悲觀。

萬科交出的是一份“中規(guī)中矩”又遠不及投資者預(yù)期的成績單，資本市場也紛紛用腳投票——年報發(fā)布當(dāng)日，萬科報收26.3元/股，下跌6.44%。

我們能夠給予萬科這份年報的最高評價是“穩(wěn)健”，這是萬科在預(yù)判行業(yè)進入“白銀時代”之后，一如既往的主張和踐行。這些年來，萬科的財務(wù)指標維持優(yōu)秀，盈利水平“穩(wěn)中有進”，它的成績單，向來“無可指摘”。

然而，萬科業(yè)績的增長速度隨著基數(shù)的變大已經(jīng)逐漸放緩。

2019年，萬科實現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%；全年銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，這是萬科近年來錄得的最低增速。

2019年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。

營業(yè)收入大幅增長的情況下，凈利潤額增速卻沒有與之匹配，萬科管理層回避了對萬科盈利能力質(zhì)疑的正面回答。

另一個信號，萬科2019年的毛利率、凈利率均出現(xiàn)了小幅下降。2019年，萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5%；凈利潤率10.56%，下滑0.78個百分點。

萬科總裁祝九勝回應(yīng)稱，整個行業(yè)毛利的下降可能是長期趨勢。但這依然沒有解釋萬科盈利水平下滑的問題。即使行業(yè)整體趨勢如此，多數(shù)龍頭房企這兩個指標也能維持較好水平，更何況萬科的毛利率、凈利率表現(xiàn)在行業(yè)向來算不上頂尖，僅在行業(yè)的平均線上。

倘若能夠看淡萬科的“賺錢能力”，這依然是一家能夠“活得久”、“活得好”的優(yōu)秀企業(yè)。至少，萬科的現(xiàn)金流管控出色、負債率處于低位。

2019年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入456.9億元，連續(xù)實現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債總和938.9億元；凈負債率33.9%，是行業(yè)最低水平之一。

一年半之前，萬科秋季例會的主題是“活下去”，當(dāng)時是出于“居安思危”的考慮，卻未料到當(dāng)前疫情的突襲讓房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了比之前以往任何時候更難的境況，“活下去”變成了一個特別真實的存在。

為了“活下去”、“活得好”、“活得久”，過去一年，萬科的戰(zhàn)略目標關(guān)鍵詞是，“收斂聚焦”、“修枝剪葉”和“鞏固提升基本盤”，與此同時在組織上全面重構(gòu)。

在萬科“大江大海”計劃的推動下，萬科內(nèi)部流動加速，多名高管崗位發(fā)生了變化。“少帥”孫嘉換下了張紀文成為南方區(qū)域任區(qū)首，王文金短暫接任首席財務(wù)官11個月之后，也將這一職位交給更加年輕的韓慧華。與此同時，張旭也不再任公司的執(zhí)行副總裁。

郁亮說，讓優(yōu)秀將領(lǐng)到前線打仗是萬科用人原則，萬科物流業(yè)務(wù)迎來大發(fā)展機會，公司支持張旭集中精力去帶領(lǐng)物流業(yè)務(wù)跨上新臺階；王文金將專業(yè)性很強的工作交棒給年輕人，他將繼續(xù)從事綜合度更強、復(fù)雜度更高的管理工作，繼續(xù)發(fā)揮協(xié)調(diào)的管理角色。

上任三年有余，郁亮的班底漸次成型。

從2018年萬科提出戰(zhàn)略檢討、業(yè)務(wù)梳理的經(jīng)營管理提升主線以來，時至今日，萬科已經(jīng)鮮少談及多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展情況了，它逐漸回歸“住宅開發(fā)商”本位。

盡管郁亮說希望大家能夠多點耐心，給新業(yè)務(wù)在寬松環(huán)境下有更多發(fā)展機會，也說“物流、冷鏈有很大的發(fā)展機會”，然而資本市場和投資者的耐心來源于業(yè)務(wù)的前景和“錢景”，萬科沒有充分展示它的這一面。

萬科的投資者希望萬科管理層介紹公司主要業(yè)務(wù)的詳細情況，也被萬科管理層禮貌地建議“我們非常歡迎各位投資者來公司調(diào)研、深入了解各個業(yè)務(wù)場景”回應(yīng)。

2019年，萬科來自房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入3526.5億元，占比95.9%，來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入127.0億元，占比3.5%，其他多元化業(yè)務(wù)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，萬科著墨并不多。

短時間內(nèi)，萬科或許也沒有尋找“第二曲線”的動力了，“生存”是當(dāng)下最大的課題。

萬科面對的局勢并不樂觀。祝九勝表態(tài)稱，疫情對萬科的影響相當(dāng)大，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復(fù)工方方面面，首先是2～3月的認購金額同比降低了510億元，此外今年開工也至少有1個月的推遲。

種種特殊情況，層層壓力之下，萬科為2020年定下了“行動框架”。

萬科表態(tài)要做到三件事，第一是對市場環(huán)境變化進行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯；第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益；第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。

“緩約花期幾日看”，萬科為業(yè)績會定下的主題預(yù)示著它應(yīng)是有信心完成2020年既定的經(jīng)營目標。祝九勝也說，2020年萬科銷售額下降是一個小概率問題。

當(dāng)復(fù)雜的局面擺在眼前，當(dāng)所有目光聚焦于一身，我們記起萬科曾經(jīng)說過——“好學(xué)生不怕答難題”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝