每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這幾年我們?cè)诳祻?fù)期，再過三年是快速起跑期，我們?cè)谂ο虼蠹业念A(yù)期靠近。”3月23日的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)控股有限公司（03900，HK；以下簡(jiǎn)稱綠城中國(guó))總裁張亞東所說的“康復(fù)期”，精準(zhǔn)描述了綠城2019年的成績(jī)和處境。

經(jīng)歷了跌宕與修復(fù)的過程，2019年綠城中國(guó)多項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯。總合同銷售額達(dá)2018億元，同比增長(zhǎng)29%，首破兩千億元大關(guān)；總合同銷售面積也“沖破千萬”，達(dá)到約1027萬平方米，銷售的綜合回款率達(dá)到87%。

與此同時(shí)，綠城中國(guó)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá)147.3%，主要得益于其他業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)以及合營(yíng)公司貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)。不過，這種借由“合作”修復(fù)規(guī)模的方式，也讓綠城中國(guó)在2019年的銷售權(quán)益比例縮至56.72%。

規(guī)模雖然迎來“拉漲”，但2019年綠城中國(guó)營(yíng)業(yè)收入615.93億元，同比僅增加2.1%。

這意味著，2019年增加的量對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)不大。同時(shí)，合營(yíng)業(yè)務(wù)也瓜分了綠城中國(guó)的歸母凈利潤(rùn)。加之大規(guī)模的減值撥備，綠城在2019年的利潤(rùn)率、資產(chǎn)回報(bào)率等一系列盈利指標(biāo)表現(xiàn)也受到不同程度的影響。

對(duì)于沒有達(dá)到廣大投資者預(yù)期的方面，張亞東在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“希望大家給我們時(shí)間，我們會(huì)努力工作的。”

連年減值撥備，凈利潤(rùn)“被平滑”

以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的綠城中國(guó)，在2019年的主打產(chǎn)品杭州金鱗府、海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)等，均創(chuàng)造了不錯(cuò)的毛利率。

正是受到產(chǎn)品溢價(jià)能力的帶動(dòng)以及較高毛利業(yè)務(wù)營(yíng)收的增長(zhǎng)，2019年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)了24.8%的物業(yè)銷售毛利率，較去年的21.3%有一定增長(zhǎng)。

而2019年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)39.32億元，相較2018年的23.75億元同比增加65.7%；歸母凈利潤(rùn)24.80億元，相較2018年的10.03億元同比大幅增加147.3%；實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利潤(rùn)43.36億元，同比增長(zhǎng)14.2%。

同時(shí)，綠城中國(guó)一部分增加的利潤(rùn)，是因?yàn)槭召?gòu)附屬公司公允價(jià)值變動(dòng)導(dǎo)致的遞延稅項(xiàng)增加，減少當(dāng)期稅務(wù)，從而增加了利潤(rùn)。

另外，綠城中國(guó)今年又一次進(jìn)行了減值撥備，即給資產(chǎn)降低了估值。對(duì)于投資人來說，因?yàn)闇p值撥備，會(huì)以費(fèi)用形式平滑利潤(rùn)，即在利潤(rùn)里扣除。這種做法在同等市盈率的估值下，相當(dāng)于讓投資人承受了這部分損失。

接連的減值撥備讓綠城減去了幾十億元的利潤(rùn)，以2019年為例，按綠城12.8倍靜態(tài)市盈率計(jì)，因減值撥備而可能造成的市值損失約180億元。對(duì)于投資人來說，減值撥備造成了利潤(rùn)的減少和股價(jià)的降低，進(jìn)而遭受投資損失。

不可否認(rèn)，減值撥備是某些公司用于平滑利潤(rùn)的工具。比如，某些頭部房企就曾經(jīng)在年報(bào)中做了減值撥備，這一般被解讀為藏利潤(rùn)，來年還能用減值撥回的手段調(diào)回去來平滑利潤(rùn)。但綠城連續(xù)三年減值，過度的保守，令不少投資人表示“有點(diǎn)出乎意料”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

不過，商業(yè)減值只是以費(fèi)用形式出現(xiàn)在利潤(rùn)表里，沒有實(shí)際現(xiàn)金的流入和流出。

而對(duì)于這個(gè)問題，綠城中國(guó)管理層也沒有回避。在業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞東表示，就是為了解決問題才會(huì)撥備減值。一些項(xiàng)目在限制政策的影響下出現(xiàn)了問題，對(duì)項(xiàng)目效益出現(xiàn)了不同程度影響。同時(shí)持有物業(yè)和資產(chǎn)，按照市場(chǎng)歸類和準(zhǔn)則要求做了一些會(huì)計(jì)處理。對(duì)于現(xiàn)階段的狀況，綠城還是有信心的。

多元化標(biāo)簽勢(shì)弱,代建業(yè)務(wù)增速下滑

以多元業(yè)務(wù)為行業(yè)標(biāo)簽的綠城中國(guó)，在2019年來自于物業(yè)銷售的營(yíng)收占據(jù)最大比例。2019年綠城中國(guó)物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的收入略有下降，累計(jì)收入544.33億元，占總收入的88.4%。

但其他業(yè)務(wù)略顯勢(shì)弱，同比下降1.34%，主要是因?yàn)槿贽D(zhuǎn)結(jié)面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。

作為綠城中國(guó)曾經(jīng)的“王牌”業(yè)務(wù)之一，代建業(yè)務(wù)在2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約為664億元，同比增長(zhǎng)20%，累計(jì)較2018年下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。

而拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，2018年綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)銷售額同比增長(zhǎng)率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個(gè)百分點(diǎn)，增速呈下滑態(tài)勢(shì)。

億翰智庫(kù)指出，在綠城代建業(yè)務(wù)增速放緩之時(shí)，未來還很大可能面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的問題。從業(yè)務(wù)層面來看，2019年1月20日正式亮相的藍(lán)綠雙城與綠城代建業(yè)務(wù)存在著巨大重合，因此藍(lán)綠雙城的出現(xiàn)或?qū)?ldquo;分流”代建市場(chǎng)，對(duì)綠城中國(guó)的代建業(yè)務(wù)形成一定沖擊。

不過張亞東在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，通過子品牌的確立、資本的代建、管理體制進(jìn)一步完善，綠城中國(guó)的代建板塊到2025年相信會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1500億元的規(guī)?！，F(xiàn)在這一塊還在進(jìn)一步的研究和摸索中，這個(gè)規(guī)模暫定這樣一個(gè)下限。

新增貨值含金量高,今年目標(biāo)2500億

“這幾年我們?cè)诳祻?fù)期，接下來我們是健身期，再過三年是快速起跑期。”張亞東在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)在場(chǎng)投資者們說，“廣大投資者最關(guān)心的是未來，（目前）新的事情基本沒有出現(xiàn)，老的事情正在解決的路上。”

不過此次綠城中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層還是指出了2019年度的幾個(gè)亮點(diǎn)。

其一就是新增貨值的權(quán)益比高、溢價(jià)率高。2019年綠城中國(guó)總共新增54個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積1236萬平方米；累計(jì)支付金額690億元，其中權(quán)益部分支付523億元，權(quán)益明顯提升達(dá)到了75%左右。

而且，綠城中國(guó)可售投資類的項(xiàng)目貨值儲(chǔ)備達(dá)5960億元，其中一二線項(xiàng)目可售貨值占比73%。

綠城中國(guó)投資項(xiàng)目的整體去化率達(dá)到68%，在二線城市的平均去化率甚至達(dá)到73%，其中新增房源全集團(tuán)的綜合去化率達(dá)71%，存量房源的去化率為61%。

另外，從周轉(zhuǎn)速度上來看，綠城從拿地到開工大概提升了10%的時(shí)間，從拿地到開盤提速了12%，隨之則是成本的降低。

張亞東在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年重點(diǎn)是提質(zhì)增項(xiàng)，如今綠城中國(guó)的財(cái)務(wù)安全已基本穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)效率在逐步提升的過程中，在擺脫歷史遺留問題后，綠城會(huì)加速奔跑。

“2020年核心是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。三年后才能做到高質(zhì)量發(fā)展，希望經(jīng)過持續(xù)努力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”

同時(shí)，張亞東表示，2020年綠城中國(guó)的目標(biāo)是2500億元，只要不出現(xiàn)“黑天鵝”“灰犀牛”，按照去年68%去化能力，目標(biāo)能夠大概率實(shí)現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，綠城中國(guó)發(fā)布年報(bào)當(dāng)日（3月23日）收盤，綠城股價(jià)報(bào)7.08港元，跌幅達(dá)17.39%；截至今日（3月24日）發(fā)稿時(shí)，綠城中國(guó)股價(jià)報(bào)6.75港元，跌幅為4.66%。

數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)