每經(jīng)記者 吳抒穎    

2020年3月31日，中國恒大（03333，HK）發(fā)布2019年度業(yè)績。恒大2019年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，凈負(fù)債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億。

上市11年來，恒大業(yè)績實(shí)現(xiàn)跨越式增長，各項(xiàng)核心指標(biāo)保持行業(yè)領(lǐng)先。然而，偏高的負(fù)債水平讓恒大決心轉(zhuǎn)變。許家印在發(fā)布會(huì)上宣布，“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”

業(yè)績會(huì)上，恒大對(duì)未來三年的規(guī)劃進(jìn)行了分解。許家印表示，“高增長”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債平均每年下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

一邊高速增長，一邊“減負(fù)”前行，恒大自身具備哪些優(yōu)勢可保證其新戰(zhàn)略的成功實(shí)施？

▲許家印宣布恒大全面實(shí)施新戰(zhàn)略

萬億目標(biāo)近在咫尺

恒大是這個(gè)行業(yè)特會(huì)賺錢的公司之一。2019年，恒大營業(yè)額收入為人民幣4775.6億元，同比增長2.4%，毛利為人民幣1329.4億元，毛利率為27.8%，居于行業(yè)前列。

2019年度，恒大錄得合約銷售額人民幣6010.6億元，較2018年增長9%；合約銷售面積5846.3萬平方米，較2018年增長11.5%；合約銷售均價(jià)10281元/平方米。

同時(shí)，恒大的土地儲(chǔ)備也居于行業(yè)最低區(qū)間。2019年，恒大年共計(jì)購得土地儲(chǔ)備153幅，新購?fù)恋貎?chǔ)備建筑面積6703萬平方米，平均成本人民幣2101元/平方米。

業(yè)績穩(wěn)步向前，恒大也提出了一個(gè)宏大的銷售目標(biāo)。許家印表示，“高增長”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億。

今年以來，房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬，多數(shù)房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑。要實(shí)現(xiàn)銷售逆市大幅增長，需要充分利用恒大充足的土地儲(chǔ)備及“網(wǎng)上銷售”的巨大優(yōu)勢。

據(jù)恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲(chǔ)備，今年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實(shí)現(xiàn)銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力。

更值得一提的是，恒大今年實(shí)施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命，實(shí)現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”。恒大一季度業(yè)績簡報(bào)顯示，其“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命持續(xù)發(fā)力，截至3月底公司實(shí)現(xiàn)銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一。

正如許家印在業(yè)績會(huì)上所言：“只有實(shí)現(xiàn)銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現(xiàn)金流，才能大幅降低負(fù)債率。”此次在一季度即交出一份靚麗的成績單，無疑為其持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展增添更大的信心與底氣。

▲一季度銷售及回款對(duì)照?qǐng)D

開源節(jié)流助力降負(fù)債

為了保持“輕盈”的身姿，在保持銷售額增長的同時(shí)，恒大也下決心“控規(guī)模”、“降負(fù)債”。“控”是恒大“三字決”的重要保障。如果銷售高增長，但投資不收緊，依然“進(jìn)得多、出得多”，“降負(fù)債”也就無從談起。

許家印表示，“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。許家印還指出，在多元產(chǎn)業(yè)方面，也要收緊投資，5年內(nèi)不再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。

年報(bào)顯示，恒大擁有2.93億平方米的土地儲(chǔ)備，因此可以適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展，還能大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實(shí)施提供有力保障。而通過嚴(yán)控土儲(chǔ)、審慎投資，收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出，為恒大降負(fù)債保證了充足的現(xiàn)金流。

至于“降負(fù)債”，許家印也明確了目標(biāo)，要把有息負(fù)債平均每年下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

要實(shí)現(xiàn)這一降負(fù)債目標(biāo)，確保“高增長”與“控規(guī)模”是關(guān)鍵。許家印在現(xiàn)場算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”

在此基礎(chǔ)上，恒大還采用強(qiáng)有力的成本控制，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，大幅降低營銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，成本的降低也進(jìn)一步確保了負(fù)債的降低。

分析人士認(rèn)為，強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲(chǔ)備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，為恒大實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供強(qiáng)有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn)，三年后恒大銷售規(guī)模超萬億，負(fù)債降至行業(yè)中下水平。屆時(shí)，外界將看到一個(gè)不一樣的“新恒大”。