每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8秒賣出14套總價(jià)4200萬元起的豪宅、7分鐘賣掉288套公寓。

深圳樓市向來不按常理出牌，這種像買白菜一樣喜感十足的場(chǎng)景最近發(fā)生了好多次。

二手房月成交8000套，是業(yè)內(nèi)判斷深圳樓市冷熱的重要分界線。

剛剛過去的3月，據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，二手房賣掉8008套，環(huán)比增長(zhǎng)3.8倍，同比增長(zhǎng)76%；新房賣掉3152套，環(huán)比增長(zhǎng)279.8%；成交面積32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%。

深圳樓市，真的已經(jīng)搶回了失去的兩個(gè)月？

8000余套二手房背后：存量成交，非樓市真實(shí)現(xiàn)狀

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月二手房月成交量達(dá)8008套，已過樓市冷熱分界線。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，3月二手房這一過戶量比去年大多數(shù)單月都多，顯然在目前環(huán)境下不是樓市真實(shí)情況。雖然近期疫情趨穩(wěn)，但客戶外出依然較為謹(jǐn)慎，成交較去年還是有差距。因?yàn)榇汗?jié)假期及疫情影響，去年12月及今年1月交易延遲到3月過戶占多數(shù)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)被放大，實(shí)際上3月的交易當(dāng)月過戶占少數(shù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，3月復(fù)工后，年前成交房屋的產(chǎn)權(quán)登記需求得到集中釋放，上月末交易中心人流量已有所減少。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)探走訪深圳部分區(qū)域發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域樓盤項(xiàng)目和中介門店雖已復(fù)工，但訪客量并未恢復(fù)至年前水平。因?yàn)闆]有客戶看房，不少中介人員都只能在店內(nèi)網(wǎng)上辦公。

某大型機(jī)構(gòu)中介人員楊琛告訴記者，由于目前仍在防疫時(shí)期，很多小區(qū)不能帶看。如果客戶確有看房需求，他們只能著便裝以業(yè)主或訪客身份帶看。

深圳某區(qū)中介門店 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者了解到，美聯(lián)物業(yè)線下門店已于2月24日復(fù)工，目前90%員工已到崗。美聯(lián)物業(yè)華僑城南A區(qū)總監(jiān)謝劍偉表示。2月成交的都是年前看好房子的客戶，幾乎沒有新客源，現(xiàn)在受疫情影響大家外出看房有所限，樓市成交有很明顯下降。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹分析認(rèn)為，網(wǎng)簽具有滯后性，絕大部分還是反映春節(jié)前的成交量，基本上不能反映3月的成交情況，而且3月中上旬基本無法進(jìn)行看房活動(dòng)，大量成交無從說起。

對(duì)于近期部分二手房業(yè)主漲價(jià)行為，李宇嘉認(rèn)為，部分消息為自媒體虛假報(bào)道，此外不理智業(yè)主聽信傳言，認(rèn)為大規(guī)模放水刺激樓市已回升，故提高了放盤價(jià)，但不是主流。

新房推售兩極分化：A面秒光，B面16%低去化

新房方面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，3月深圳共有6個(gè)新增預(yù)售項(xiàng)目，有7個(gè)樓盤入市。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%。

值得注意的是，3月深圳新房市場(chǎng)成交明顯冷熱不均。

其中，3月初南山蛇口的豪宅公寓一亮相便被鋪地蓋地宣傳為“豪宅搶到秒光”、“深圳購(gòu)買力強(qiáng)悍”。

實(shí)際上，與本月其他新盤不同，太子灣云璽大廈于去年12月已取得預(yù)售，共225套。據(jù)合富研究院，3月7日云璽開盤，推出104套230～390平方米公寓產(chǎn)品，啟動(dòng)中原、美聯(lián)、Q房、鏈家等，渠道點(diǎn)數(shù)3%。開盤99折疊加98折，月底簽約99折，總折扣可達(dá)97折，首付可分期4.5成，先付2成，其余在今年4月底之前付清即可。

此外，沙井萬科星城3月3日獲批預(yù)售。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，本次開盤僅推出小戶型房源288套，3月7日啟動(dòng)認(rèn)籌，去化率100%。

李宇嘉分析稱，云璽作為公寓產(chǎn)品當(dāng)日清盤，中介前期做了大量蓄客工作，也與其價(jià)格和地段有關(guān)系，年前豪宅稅調(diào)整后市場(chǎng)的高預(yù)期在此次開盤中也有所體現(xiàn)。

合富輝煌（中國(guó)）深圳公司總經(jīng)理李舉明認(rèn)為，深圳的“秒光盤”與“日光盤”屬于炒作過當(dāng)。所謂的秒光盤主要有幾個(gè)特征，一是推貨量很少，即使是取得較多貨源的預(yù)售證，主推的產(chǎn)品量也不多；二是部份樓盤的銷售政策有積極變化，如價(jià)格有少許松動(dòng)、公寓帶租約、學(xué)區(qū)利好等；三是二三級(jí)聯(lián)動(dòng)集中帶看，因?yàn)?月份三級(jí)市場(chǎng)的帶客不能進(jìn)入社區(qū)，二手成交量不足，所以集中力量轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，這為3月部分樓盤走量提供了支持。

與豪宅公寓日光的光鮮A面不同，光明區(qū)一次性推售大量住宅16%的去化率，是深圳購(gòu)買力的B面。據(jù)合富大數(shù)據(jù)，光明區(qū)樂?；▓@3月20日取得預(yù)售，其中住宅共1036套，商業(yè)101套。3月21日啟動(dòng)認(rèn)籌，認(rèn)籌金2000元，累計(jì)認(rèn)籌480批，開盤當(dāng)日去化約170套，去化率僅16%，成交均價(jià)4.7萬元/平方米。

鄭叔倫認(rèn)為，現(xiàn)在疫情影響下樓盤推出量少，部分樓盤售樓處甚至都沒開放，購(gòu)房者的選擇也少了很多。少部分樓盤推出少量房源，啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)，并給出一定優(yōu)惠折扣，加上樓盤本身性價(jià)比較好，所以足夠去消化。同時(shí)，部分樓盤開盤效果不佳，說明市場(chǎng)有效購(gòu)買力還沒有完全恢復(fù)，銷售情況依然分化，價(jià)格、區(qū)位等都是衡量銷售情況的重要因素。

另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月深圳將有7個(gè)樓盤入市。

市場(chǎng)熱度能否持續(xù)？

目前深圳已進(jìn)入全面復(fù)工狀態(tài)，市場(chǎng)熱度逐步恢復(fù)，中介帶看量也有所提升，市場(chǎng)是否有望恢復(fù)至年前高頻成交狀態(tài)？

鄭叔倫認(rèn)為，目前市場(chǎng)仍在復(fù)蘇中，去年多重利好讓深圳市場(chǎng)被廣泛看好，待疫情基本解除后，相信累計(jì)需求會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)成交也會(huì)快速回升至去年水平。但各區(qū)之間分化也會(huì)持續(xù)，不同樓盤之間表現(xiàn)差距依然會(huì)非常明顯。

何倩茹則有不同觀點(diǎn)，她認(rèn)為目前判斷為時(shí)尚早，因?yàn)槊磕?月都會(huì)有小陽春。從實(shí)際情況看，深圳市場(chǎng)恢復(fù)得不錯(cuò)，實(shí)際成交可以達(dá)到去年7～8成，但是否能成為樓市全面復(fù)蘇的起點(diǎn)，還需觀察。

“存量房市場(chǎng)一向是深圳的主戰(zhàn)場(chǎng)。”李舉明表示，從人口與供應(yīng)的角度來看，存量房市場(chǎng)還是會(huì)保持一定的活躍度。

南山區(qū)西麗片區(qū)某資深中介王穎對(duì)市場(chǎng)也十分樂觀，其告訴記者，目前帶看量較復(fù)工初期略有增加。3月連同賣掉自己投資的小產(chǎn)權(quán)房，他已成交2套。

封面圖片來源：視覺中國(guó)