3月29日，正榮地產(chǎn)（06158,HK）公布2019年業(yè)績(jī)，這是公司提出新三年戰(zhàn)略以來(lái)的首份年報(bào)。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1307.08億元人民幣（單位下同），同比增長(zhǎng)約21%；收益同比增長(zhǎng)23.1%至325.58億元；核心利潤(rùn)同比增長(zhǎng)42.7%至29億元；凈利潤(rùn)率同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。

正榮地產(chǎn)2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上海現(xiàn)場(chǎng)

規(guī)模“均好”銷售額同比增長(zhǎng)21%

正榮地產(chǎn)2019年銷售規(guī)模為1307億，同比增長(zhǎng)21%。2019年合約銷售面積為844萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)31%。

其中，長(zhǎng)三角區(qū)域的銷售占比連續(xù)三年上升，2017年及2018年的占比分別為45.2%、52.7%。

其他區(qū)域的份額有所調(diào)整。環(huán)渤海地區(qū)、華西的銷售占比提升尤為明顯，較2018年分別同比增加1.6%、1.7%，珠三角地區(qū)也首年為公司提供銷售收入，海西、華中地區(qū)銷售占比則分別下滑1.6%和4.5個(gè)%。

整體而言，各區(qū)域的份額波動(dòng)不大。從此趨勢(shì)上來(lái)看，正榮提出的深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西和中西部四大經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略正在逐步實(shí)現(xiàn)。

面對(duì)2020年，正榮將銷售目標(biāo)定在1400億元，同比增長(zhǎng)7.7%。

對(duì)比2020年正榮2500億的貨值，按照60%的去化率來(lái)算，今年可以大概率實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

但除了規(guī)模，正榮行政總裁黃先枝要求更多在穩(wěn)定性上。

其在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集團(tuán)將2019年-2021年定為正榮的高質(zhì)量發(fā)展期。當(dāng)下財(cái)務(wù)安全性、盈利和規(guī)模這三個(gè)指標(biāo)每一個(gè)都至關(guān)重要。管理層對(duì)這三個(gè)指標(biāo)的要求不僅是要做到均好，還要做到均優(yōu)。

財(cái)務(wù)和盈利均優(yōu) 核心利潤(rùn)增長(zhǎng)43%

高質(zhì)量發(fā)展的另一成果是持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

2019年正榮全年凈利潤(rùn)30.9億，同比增長(zhǎng)38.6%，凈利潤(rùn)率也上升至9.5%，核心利潤(rùn)同比增長(zhǎng)42.7%到29億元，核心利潤(rùn)率提高到8.9%，正榮的ebitda也同比增長(zhǎng)12.1%到85.7億元，基本實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的盈利水平增長(zhǎng)及盈利能力提高。

“我們有信心2020年凈利潤(rùn)率和核心凈利潤(rùn)率將進(jìn)一步提升。”

黃仙枝這句話的背后，是要求正榮要做到安全可控，繼續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，尋求更健康的杠桿水平，更好的把控現(xiàn)金流。同時(shí)通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模效益，提升全周期的運(yùn)營(yíng)效率提升盈利水平。

據(jù)了解，正榮地產(chǎn)的投資、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷關(guān)連穿透，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化日益成熟，2019年項(xiàng)目標(biāo)化復(fù)制率達(dá)到100%，平均首開(kāi)時(shí)間縮短至7個(gè)月，新項(xiàng)目平均首開(kāi)去化率達(dá)到70%，成本控制和開(kāi)發(fā)速度方面明顯改善，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)提效推動(dòng)了公司的核心利潤(rùn)率也改善至8.9%。

正榮地產(chǎn)2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)香港現(xiàn)場(chǎng)

嚴(yán)控杠桿 短債比降至34.2%

2019年，正榮地產(chǎn)的一大標(biāo)簽是“降債”。

當(dāng)年公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率保持平穩(wěn)為75.2%，尤其短期償債壓力較小，短期債務(wù)占比為34.2%，下降17.1個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，由于正榮總現(xiàn)金同比增加24.5%至353.07億元?，F(xiàn)金對(duì)短債比由1.19倍上升至1.76倍。

自2018年登陸資本市場(chǎng)。得益于融資渠道多元化，正榮地產(chǎn)的融資成本逐年下降。報(bào)告期內(nèi)，公司借助境內(nèi)外融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)融資新突破，2019年加權(quán)融資成本為7.5%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

就融資結(jié)構(gòu)而言，2019年正榮的境內(nèi)融資占比71%，其中境內(nèi)其他借款占比20%，同比減少16個(gè)百分點(diǎn)。目前公司仍擁有充裕的融資額度，總戰(zhàn)略授信額度為2449億元，其中外幣債額度7.5億美元，小公募債額度為20億元，并與多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

鑒于公司穩(wěn)健的基本面和巨大的增長(zhǎng)潛力，正榮地產(chǎn)相繼獲惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪、中誠(chéng)信等機(jī)構(gòu)上調(diào)信用評(píng)級(jí)。

1+6+X布局啟動(dòng)深耕 追求效益最大化

截至2019年末，正榮共擁有182個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)建筑面積2615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6%，貨值約4500億元人民幣，足夠公司未來(lái)三年左右發(fā)展。

值得一提的是，2019年新增土儲(chǔ)建筑面積560萬(wàn)平米，新增土儲(chǔ)權(quán)益自2018年的33%上升至73%。

而新增的41塊土地，其中85%位于二線城市，15%位于三線城市。

二線城市主要為南京、蘇州、合肥、西安等核心城市，市場(chǎng)需求大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，能有效保障公司業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張，奠定未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

從目前正榮的總土儲(chǔ)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比36%，海西地區(qū)占比29%，中部地區(qū)占比16%，西部地區(qū)占比6%，環(huán)渤海地區(qū)占比44%，珠三角地區(qū)占比51%，“1+6+X”的全國(guó)布局（即一個(gè)總部、六個(gè)區(qū)域、多個(gè)項(xiàng)目）逐漸深化。

但正榮的平均地價(jià)約4644元/平，僅占銷售地價(jià)的1/3，說(shuō)明議價(jià)能力較高，使得成本能夠很好控制。

“公司要保持高度的投資精準(zhǔn)度，就要堅(jiān)持區(qū)域深耕。”

黃仙枝表示，從既有土儲(chǔ)中獲取更高效益，正榮已經(jīng)開(kāi)始配合組織架構(gòu)的調(diào)整，構(gòu)成執(zhí)行總部+區(qū)域的二級(jí)架構(gòu)，并奉行“精總部、強(qiáng)區(qū)域、提效能”的管理運(yùn)營(yíng)模式。

此外，正榮還將“產(chǎn)品力”放到了策略層面。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，金融屬性終究也將讓位產(chǎn)品本身，產(chǎn)品力或最終成為決定一家房企能否繼續(xù)生存下去的關(guān)鍵。

對(duì)于正榮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它已經(jīng)找準(zhǔn)了，保持規(guī)模盈利穩(wěn)定增長(zhǎng)的根基，即穩(wěn)固產(chǎn)品力、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率、升級(jí)組織結(jié)構(gòu)。

文/衛(wèi)龍

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