每經(jīng)記者/黃婉銀

房企的年報(bào)季剛剛過(guò)去，盡管財(cái)報(bào)都十分光鮮亮麗，但行業(yè)依然從中感受到了寒意。

好看的年報(bào)背后，龍頭房企的焦慮寫在臉上。這或許將是這些年輕的企業(yè)發(fā)展史上最不平凡的一年。

中指院指出，2020年年初突如其來(lái)的新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了明顯的沖擊。2020年一季度，20家品牌房企累計(jì)銷售額為9330億元，較去年同期下降10.9%；累計(jì)銷售面積7202萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。

當(dāng)下“生存”是比任何時(shí)候都更真切的課題。

碧桂園說(shuō)，不追求單純的規(guī)模增長(zhǎng)，而是追求全面、高質(zhì)量的發(fā)展；萬(wàn)科說(shuō)，“活下去是一個(gè)特別真實(shí)的存在”；恒大說(shuō)，要降負(fù)債，保持“三低一高”。龍頭房企此刻都保持頭腦清醒并進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整和革新。

組織架構(gòu)調(diào)整，其實(shí)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。當(dāng)企業(yè)到達(dá)一定的體量，為了防止“人浮于事”，定期進(jìn)行戰(zhàn)略反思是有效預(yù)防“大企業(yè)病”的必要?jiǎng)幼鳌８槐卣f(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下面對(duì)的局面十分不明朗，主動(dòng)出擊或許是贏得先機(jī)的關(guān)鍵。

事實(shí)上，從2018年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)的人才流動(dòng)就開始變得頻繁。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入15萬(wàn)億規(guī)模，盡管市場(chǎng)容量依然巨大，但“樹不可能長(zhǎng)到天上去”，增速放緩是行業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)狀。在這個(gè)過(guò)程中，“提質(zhì)增效”、建立“活水機(jī)制”是應(yīng)對(duì)之策。

碧桂園、萬(wàn)科和恒大三巨頭從2019年開始進(jìn)行的組織架構(gòu)調(diào)整，都指向了同一個(gè)目標(biāo)——讓最有能力、最有狀態(tài)的人才到前線去打仗，讓暫時(shí)沒(méi)有做好準(zhǔn)備的人才退下來(lái)，以此保證企業(yè)擁有源源不斷的“活水”，讓組織永遠(yuǎn)保持活力、韌性，才能在新一輪洗牌中，保持“頭部”的位置。

碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在4月3日的月度管理會(huì)議上就坦言，“碧桂園不變的是永遠(yuǎn)都在變。”時(shí)刻保持憂患意識(shí)、不斷根據(jù)環(huán)境變化調(diào)整提升，不僅是對(duì)個(gè)人的要求，更是企業(yè)始終保持活力的秘訣所在。

網(wǎng)傳“裁員”背后的真相

最近，地產(chǎn)界“裁員”消息一直不絕于耳，不少人唯恐天下不亂。最近，像碧桂園、恒大這樣的頭部公司被網(wǎng)傳裁員，真相到底是如何呢？

有內(nèi)部人士向每經(jīng)記者透露，碧桂園2019年員工數(shù)同比上年末減少的2.9萬(wàn)人中，其中集團(tuán)將部分輔助性、勞動(dòng)密集型崗位（如案場(chǎng)服務(wù)、保安、保潔）重新定位，以市場(chǎng)化的方式為集團(tuán)提供服務(wù)，以有效提升專業(yè)化服務(wù)水平。這部分同事相當(dāng)于轉(zhuǎn)崗，大約2.5萬(wàn)人。

另外，為適應(yīng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多元拓展，碧桂園集團(tuán)和區(qū)域很多優(yōu)秀同事調(diào)崗去子公司。數(shù)據(jù)顯示，2019年子公司增加了約7600人，其中博智林就增加了 5657人。

總體來(lái)看，碧桂園去年的員工有進(jìn)有出，員工真實(shí)波動(dòng)比例只有3.9％，屬于行業(yè)正常范疇，并且今年也有招聘畢業(yè)生的計(jì)劃。

仔細(xì)想想，一個(gè)頭部房企一年裁掉1/3人，可操作性根本是極低的。而事實(shí)上，作為頭部房企，碧桂園一直在人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化、，提升效能上做了巨大努力。截至目前碧桂園在職博士超過(guò)1000位，當(dāng)中34名已晉升為區(qū)域總裁/副總裁以上級(jí)別的核心管理人員，其中不少博士都是為機(jī)器人和農(nóng)業(yè)而來(lái)；博智林如今組建的3000人研發(fā)團(tuán)隊(duì)里，博士、碩士占了很大比例。

在房地產(chǎn)行業(yè)，看準(zhǔn)周期、踏對(duì)節(jié)奏是業(yè)績(jī)爆發(fā)的根本。碧桂園一直是上一個(gè)地產(chǎn)大周期中，節(jié)奏最及時(shí)，受益良多最多的那一位。

2015年以來(lái)，碧桂園就緊隨行業(yè)大勢(shì)，把握機(jī)遇，通過(guò)一系列的區(qū)域裂變深耕市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?？焖贁U(kuò)張，成為行業(yè)龍頭。

隨著行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，在“房住不炒”的背景下，碧桂園在2018年下半年提出實(shí)行“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略，從提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從產(chǎn)品、組織等方面進(jìn)行主動(dòng)創(chuàng)新和變革，向管理要效益，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部改革動(dòng)力。

今年開工之后，碧桂園再次進(jìn)行了集團(tuán)和區(qū)域架構(gòu)的優(yōu)化整合，繼續(xù)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)總部精干高效、區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)、項(xiàng)目做一成一。

今天，碧桂園月度高管會(huì)上，莫斌明確表態(tài)：“調(diào)整不是‘拍腦袋’的決定，是‘有的放矢’地打造企業(yè)內(nèi)部的叢林生態(tài)。”莫斌說(shuō)，這是針對(duì)企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)中存在的不足進(jìn)行主動(dòng)地自我修正。

“所有的區(qū)域要推動(dòng)項(xiàng)目做一成一，在做強(qiáng)做優(yōu)的同時(shí)，還要做精。未來(lái)碧桂園還有可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、內(nèi)部管理的需要進(jìn)行細(xì)分，然后聚焦深耕、提高效能。”他表示，未來(lái)的區(qū)域整合還要進(jìn)一步思考區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)的問(wèn)題，會(huì)以年化回報(bào)和利潤(rùn)總額為考核，而不再以規(guī)模論英雄。所有的區(qū)域要推動(dòng)項(xiàng)目做一成一，在做強(qiáng)做優(yōu)的同時(shí)，還要做精。未來(lái)碧桂園還有可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、內(nèi)部管理的需要進(jìn)行細(xì)分，然后聚焦深耕、提高效能。”

這樣人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化、提升效能的公司，碧桂園也許不是在行業(yè)內(nèi)不是第一家，但絕對(duì)是做得最徹底和深入的一家。但組織優(yōu)化，人員變動(dòng)只是表面，這更深層次的思考是，地產(chǎn)公司要靈活穿越新經(jīng)濟(jì)周期，到底要怎么改革？

房企改革：實(shí)際上就是組織改革

不組織改革的房企，不是合格的房企。

縱觀過(guò)去20年，地產(chǎn)行業(yè)翻天覆地的變化。從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，從資金、人力密集型行業(yè)到技術(shù)密集型行業(yè)，粗放增長(zhǎng)的房地產(chǎn)模式下曾帶來(lái)了大量的高薪人才紅利。

但事實(shí)上，隱藏在紅利下的粗放增長(zhǎng)遺留問(wèn)題不少，人才泡沫也非常多。

是以，在房地產(chǎn)進(jìn)入新的分水嶺后，不僅行業(yè)集中度增強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部調(diào)整改革也勢(shì)在必行。
萬(wàn)科于2018年秋季提出了“活下去”，并拉開了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，郁亮希望通過(guò)組織重建打造矢量組織、冠軍組織和韌性組織，它具有一致的方向、扁平的形態(tài)，敏捷的效率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

矢量是組織有共同的價(jià)值觀，組織服從于戰(zhàn)略；韌性組織是反脆弱的，要有一定的抗打擊能力。而冠軍組織就像一個(gè)冠軍球隊(duì)一樣，郁亮說(shuō)，“我在狀態(tài)巔峰時(shí)做主力，不是巔峰時(shí)我做后備，然后下來(lái)我還可以做教練，如果教練做不成，還可以做粉絲，球隊(duì)得冠軍了，我一樣可以歡呼，享受冠軍的喜悅。”

恒大提出的新戰(zhàn)略則是，“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”，原因在于恒大意識(shí)到，房企通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長(zhǎng)，才是決勝之關(guān)鍵。

恒大提出的新戰(zhàn)略將以大力加強(qiáng)銷售及減少拿地開支為主要策略，實(shí)現(xiàn)負(fù)債大幅下降， 具體而言，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”

碧桂園應(yīng)對(duì)行業(yè)變化對(duì)行業(yè)冷暖變化反應(yīng)迅速，他們意識(shí)到，組織高效才更靈活地行軍打仗。

從2020年開工伊始，碧桂園就啟動(dòng)了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整的序幕。這輪調(diào)整包含對(duì)超過(guò)29個(gè)區(qū)域進(jìn)行合并，以及38個(gè)總部與區(qū)域高管的任免。

碧桂園的此番出擊，正是其2020年工作戰(zhàn)略的一部分。碧桂園為今年定下的工作重點(diǎn)是“全競(jìng)提升”，莫斌說(shuō)，“疫情之后的全競(jìng)提升包括成本力、產(chǎn)品力、服務(wù)力以及科技力。特別是產(chǎn)品力，質(zhì)量管理任重道遠(yuǎn)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)質(zhì)量管理水平的高低。”

這意味著，粗放增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，做精、做深，做透是未來(lái)房企的趨勢(shì)。

碧桂園為此提了新“1+3”、叢林生態(tài)、縱向輪崗、創(chuàng)造價(jià)值、優(yōu)秀的人五個(gè)關(guān)鍵詞，它依然是行業(yè)之中最重視人才的企業(yè)之一。

碧桂園五個(gè)人才關(guān)鍵詞中，“‘1+3’管理思路中，‘1’是經(jīng)營(yíng)理念，‘3’是總部精干高效、區(qū)域做優(yōu)做強(qiáng)，項(xiàng)目做一成一，碧桂園會(huì)根據(jù)這個(gè)管理思路進(jìn)一步做好區(qū)域的調(diào)整和整合。“總部的精干高效還要繼續(xù)進(jìn)行?？偛恳蜃约洪_炮，不斷提升平臺(tái)效率，給區(qū)域起好示范帶頭作用。”總部主要負(fù)責(zé)的同事一定要有一線的經(jīng)驗(yàn)，這樣總部才能精干高效。”莫斌說(shuō)。

對(duì)于長(zhǎng)期和持續(xù)的組織架構(gòu)調(diào)整，也是對(duì)組織的活水引流。“這種縱向輪崗對(duì)碧桂園人而言，不是跨專業(yè)。優(yōu)秀的人做什么都優(yōu)秀，希望這種鍛煉在未來(lái)能激活人才，讓組織活力更旺盛，創(chuàng)造更多的價(jià)值。否則的話，長(zhǎng)久在舒適區(qū)里，會(huì)像溫水煮青蛙一樣，慢慢喪失斗志。”

言下之意，一些想著不上進(jìn)卻安穩(wěn)度日的員工就危險(xiǎn)了。另一方面，房企一邊提質(zhì)增效，一邊是人才也被分流到更適合的位置上去。

事實(shí)上，隨著時(shí)代發(fā)展、產(chǎn)業(yè)進(jìn)步，復(fù)合型人才越來(lái)越受企業(yè)重視。特別是現(xiàn)在多數(shù)房企都涉足了多元化業(yè)務(wù)，謀求多方增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部也在促進(jìn)跨部門、跨區(qū)域人才流動(dòng)、換崗等，賦能內(nèi)部人才不斷向上，這其中就不乏房企集團(tuán)和區(qū)域的高管。

地產(chǎn)下一站 頭部房企如何活得下去？

頭部企業(yè)是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，在疫情和周期的影響下，頭部企業(yè)紛紛踏出自己的節(jié)奏。

恒大今年實(shí)施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營(yíng)銷革命，實(shí)現(xiàn)了一季度業(yè)績(jī)“開門紅”。截至今年3月底，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一。

正如許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上所言：“只有實(shí)現(xiàn)銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現(xiàn)金流，才能大幅降低負(fù)債率。”

萬(wàn)科則一直都是“現(xiàn)金為王”，截至2019年度，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)11年現(xiàn)金流為正。

莫斌近期也指出，碧桂園要堅(jiān)持高質(zhì)量的發(fā)展，所謂“高質(zhì)量”就是指有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。

言下之意，碧桂園在兼顧規(guī)模增長(zhǎng)和負(fù)債管控。2019年，碧桂園凈借貸比率較2018年同比下降3.3百分點(diǎn)，僅為46.3%，并且是自上市以來(lái)連續(xù)12年將凈借貸比率保持在70%以下。對(duì)比億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的2015年-2018年100家上市房企的平均凈負(fù)債率，碧桂園的凈負(fù)債率一直保持在較低水平。

增長(zhǎng)端方面，碧桂園目前已售未結(jié)資源較多，這意味著未來(lái)部分業(yè)績(jī)被提前鎖定。截至2019年12月底，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7158億元，在行業(yè)中鰲頭獨(dú)占。

截至2019年年底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)到其有史以來(lái)最高水平。

莫斌表示，未來(lái)的區(qū)域整合還要進(jìn)一步思考區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)的問(wèn)題，會(huì)以年化回報(bào)和利潤(rùn)總額為考核，而不再以規(guī)模論英雄。所有的區(qū)域要推動(dòng)項(xiàng)目做一成一，在做強(qiáng)做優(yōu)的同時(shí)，還要做精。未來(lái)碧桂園還有可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、內(nèi)部管理的需要進(jìn)行細(xì)分，然后聚焦深耕、提高效能。另外，總部的精干高效還要繼續(xù)進(jìn)行?？偛恳蜃约洪_炮，不斷提升平臺(tái)效率，給區(qū)域起好示范帶頭作用。

億翰智庫(kù)分析指出，以碧桂園為代表的龍頭企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)依然可期，主要就是得益于充裕的現(xiàn)金流。一方面是行業(yè)龍頭企業(yè)，在銀行融資的“白名單”中，融資渠道更通暢，融資成本更低，資金流入自然也就更多。另一方面，碧桂園這類企業(yè)的凈負(fù)債率偏低，貨幣資金儲(chǔ)備充裕，償債壓力相對(duì)較小。

郁亮說(shuō)，“活下去”已經(jīng)成為特別真實(shí)的存在，華為也表示要“力爭(zhēng)活下來(lái)，明年還能發(fā)布年報(bào)”。艱難中，每家企業(yè)都應(yīng)該積極思考如何健康地活下去、活得好。