在“房住不炒”理念持續(xù)深入和宏觀調(diào)控政策不斷收緊的影響下，過去一年我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不斷深化，保持穩(wěn)定增長并穿越行業(yè)周期成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的最大議題。

日前，一向以穩(wěn)健見長的老牌房企雅居樂發(fā)布2019年財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，2019年雅居樂合同銷售額再破千億關(guān)口，凈利潤持續(xù)快速增長，非房板塊業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)占比不斷提升，為下一步持續(xù)穩(wěn)健增長奠定了基礎(chǔ)。

盈利能力穩(wěn)步提升

在行業(yè)整體規(guī)模增速明顯放緩的背景下，確保銷售穩(wěn)定增長成為考驗(yàn)房企綜合能力的關(guān)鍵指標(biāo)之一。年報(bào)顯示，雅居樂去年實(shí)現(xiàn)銷售額1179.7億元，較去年增加14.9%，連續(xù)兩年站上千億關(guān)口，超額完成1130億元目標(biāo)；營收602.39億，較上年增收40億元，增幅為7.3%。

在規(guī)模穩(wěn)定增長的同時(shí)，雅居樂的盈利能力也繼續(xù)穩(wěn)步提升。作為衡量盈利能力最關(guān)鍵的指標(biāo)，去年雅居樂錄得凈利潤92.33億元，較上年增長10.5%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長；凈利潤率為15.3%，同比上升0.4%。

而據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年百強(qiáng)房企凈利潤率均值較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至11.1%。相比之下，雅居樂的凈利潤率不降反升，且較行業(yè)平均水平高出了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，3月17日發(fā)布的“2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)-盈利性TOP10”榜單也顯示，雅居樂穩(wěn)居第6位，顯示了其良好穩(wěn)健的盈利能力。

盈利能力的穩(wěn)步提升，得益于其扎實(shí)有效的降本增效舉措。對此雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在2019年業(yè)績發(fā)布會表示，“內(nèi)部的成本費(fèi)用控制要有所作為，必須要減少費(fèi)用，增加利潤，只有真金白銀地回報(bào)股東才有意義。”

數(shù)據(jù)顯示，在銷售額增長接近15%的情況下，營銷成本卻下降了13%；另一方面，在有息負(fù)債總規(guī)模部分上升的同時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額則由27.44億元降至25.29億元。

在財(cái)務(wù)成本管理方面，雅居樂通過加快銷售款項(xiàng)回籠，強(qiáng)化資金及預(yù)算管理，優(yōu)化成本及開支管理，也獲得明顯效果。

年報(bào)還顯示，2019年雅居樂銷售回款率呈持續(xù)向好態(tài)勢，提升約12個(gè)百分點(diǎn)至82%，如果按照行業(yè)內(nèi)慣常采取的將歷年銷售回款均計(jì)算在內(nèi)的口徑，銷售回款率達(dá)93%，同比增幅也達(dá)到了12個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)質(zhì)土儲布局均衡利潤可期

作為以穩(wěn)健見長的房企代表，一直以來雅居樂都堅(jiān)持“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”的原則，在拿地策略上十分注重土地的質(zhì)量，不單純追求數(shù)量的增加，而是追求土地結(jié)構(gòu)合理化和利潤空間。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，截至2019年底，雅居樂在國內(nèi)外75個(gè)城市擁有土地儲備4985萬㎡，平均拿地成本僅3509元/㎡。按當(dāng)前市場均價(jià)1.5萬元/㎡保守估算，雅居樂地價(jià)占房價(jià)比例僅在22%左右。

從區(qū)域分布看，近年雅居樂還堅(jiān)持“2+3+N”的策略，緊緊圍繞重點(diǎn)城市群進(jìn)行長遠(yuǎn)布局。上述土地儲備中，約40%鎖定在極最具發(fā)展?jié)摿Φ闹槿呛烷L三角兩大城市群，有43%分布在全國重點(diǎn)城市群內(nèi)，八成以上新增土地均精準(zhǔn)輻射標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)城市帶，可以坐享未來巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

為進(jìn)一步降低土儲成本，雅居樂還靈活運(yùn)用多元化拿地策略。全年通過招標(biāo)、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等渠道共新增42個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)1,090萬平方米。其中，接近40%通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)取得。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已布局10個(gè)省、16個(gè)城市，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。

在雅樂居集團(tuán)副總裁王海洋看來，2019年是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)跨越發(fā)展的一年，已經(jīng)形成和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)資源和城市更新業(yè)務(wù)互為支撐的格局。更值得一提的是，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)平均綜合土地成本僅人民幣1530元/平方米，地價(jià)和房價(jià)比例在15%之內(nèi)，性價(jià)比非常高。

“中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入超大城市虹吸期，長、珠三角是全國綜合實(shí)力極最強(qiáng)的城市經(jīng)濟(jì)圈，房企抓住這兩大區(qū)域資源，意味著未來幾年業(yè)績都將有很好的保障。”有行業(yè)人士分析，黃金城市群發(fā)展?jié)摿薮?，鎖定土儲就是鎖定優(yōu)質(zhì)貨值，也提前鎖定了巨大的利潤增長空間。

非房業(yè)務(wù)利潤高速增長

早在2016年，雅居樂還在千億目標(biāo)的沖刺階段，便開始圍繞地產(chǎn)主業(yè)發(fā)力“1+N”多元業(yè)務(wù)模式，深入布局物業(yè)服務(wù)、環(huán)保、教育、房管等七大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年深耕，這些非房產(chǎn)業(yè)開始步入回報(bào)期，并成為新的盈利增長點(diǎn)。

年報(bào)顯示，2019年雅居樂旗下物業(yè)管理、商業(yè)及環(huán)保等多元業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，其中物業(yè)管理服務(wù)、酒店?duì)I運(yùn)及環(huán)保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

2019年，雅居樂非地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊營業(yè)額合計(jì)為60.61億元，同比大幅增長66%；2017-2019年復(fù)合增長率高達(dá)61%；經(jīng)營利潤為14.31億元，過去三年復(fù)合增長率高達(dá)92%。

地產(chǎn)主業(yè)高位增長時(shí)，多元業(yè)務(wù)價(jià)值并不突出，但行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，多元化就將成為重要的盈利增長點(diǎn)。到2019年，非房板塊業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)占比已達(dá)到10.1%，已成為整體盈利的重要組成部分。

相比地產(chǎn)主業(yè)，非房板塊的盈利能力更為突出。以表現(xiàn)最為搶眼的雅生活為例，過去三年經(jīng)營利潤復(fù)合增長率高達(dá)87%，毛利率持續(xù)穩(wěn)定在30%以上，2019年高達(dá)36.7%。凈利潤過去三年也穩(wěn)步提升，從2017年的17%升至2019年的25.2%，提高了8.2個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)內(nèi)均處于較高水平。憑借優(yōu)異的綜合表現(xiàn)，今年2月雅生活被納入恒生綜合指數(shù)及恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)成份股，市場影響力進(jìn)一步提升。

此外，環(huán)保業(yè)務(wù)方面的盈利能力同樣更為突出。2019財(cái)年，雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)營業(yè)額15.10億元、經(jīng)營利潤3.35億元，分別較去年增加146.1%及69.6%。過去三年，環(huán)保業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤的復(fù)合增長率高達(dá)266%。尤其在毛利率高達(dá)40%以上的危險(xiǎn)廢物處理和安全填埋領(lǐng)域，雅居樂環(huán)保已成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，危險(xiǎn)廢物年處理能力逾330萬噸，安全填埋庫容逾1,800萬立方米。

此外，2019年底雅居樂的建設(shè)板塊正式更名為“雅城科創(chuàng)集團(tuán)”，并已完成人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)體系的搭建。據(jù)了解，未來雅城科創(chuàng)的業(yè)務(wù)聚焦是人居科技板塊，涵蓋了綠色景觀、智慧家居裝飾、設(shè)計(jì)咨詢?nèi)笾鳡I業(yè)務(wù)，未來具備更大的發(fā)展空間。

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