每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

物業(yè)板塊2019年走勢一派樂觀。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理，在已發(fā)布年報的22家港股物業(yè)企業(yè)中，擴大在管面積成為行業(yè)共同選擇，雅生活、保利物業(yè)、碧桂園服務等頭部企業(yè)的在管面積增幅在50%以上，中小物業(yè)企業(yè)如時代鄰里、佳兆業(yè)美好增速則均在70%以上。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，背靠地產(chǎn)母公司，物業(yè)企業(yè)普遍錄得高增長。碧桂園服務、永升生活服務、新城悅服務營收增幅分別高達107.44%、78.89%、78.73%；凈利潤方面，碧桂園服務和雅生活服務領跑，佳兆業(yè)美好、永升生活服務、奧園健康等增幅均超過100%。

在管面積擴圍大提速

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至2019年底，在已發(fā)布年報的上市物業(yè)公司中，在管面積過億的分別是彩生活、雅生活、保利物業(yè)、碧桂園服務、綠城服務、中海物業(yè)這6家頭部企業(yè)；在管面積超過3000萬平方米的至少有藍光嘉寶、中奧到家、永生生活服務、新城悅服務、佳兆業(yè)美好、時代鄰里等6家。

物業(yè)企業(yè)不斷擴充管理規(guī)模的邏輯在于，一直以來，物業(yè)管理服務的主要營收都來自最基礎的物業(yè)費，營收的提升也主要是來自增加在管面積、提高單位面積的物業(yè)管理費這兩個方面，但物業(yè)費是難以上漲的。

去年，雅生活、保利物業(yè)、碧桂園服務（口徑為收費面積）的新增在管面積均在9000萬平方米以上，增速均超過50%。

中小上市物業(yè)公司佳兆業(yè)美好、時代鄰里2019年也都主要是通過收并購獲增在管面積增長，分別同比上升71.49%、104.74%。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，22家披露在管面積數(shù)據(jù)的物管公司2019年平均取得36.2%的在管面積增長，在管面積均值9036萬平方米，在管面積凈增值為2114萬平方米。

130億平方米收并購空間

拓展在管面積上，一般而言，物業(yè)企業(yè)主要是內拓、外延兩種方式，即依托房企母公司資源項目、外部收并購及第三方物業(yè)項目拓展。

內拓幾乎在每家物業(yè)公司都存在，資本市場的關注重點就是在于母公司可提供的資源空間有多大，因為這部分資源是較為穩(wěn)定且可持續(xù)的。從年報信息看，中海物業(yè)、碧桂園服務、綠城服務等都以內拓為主，也容易獲得資本市場較高估值。截至發(fā)稿，碧桂園服務市值已達885億港元，中海物業(yè)259億港元，綠城服務248億港元。

中信證券指出了其中原因，內拓模式所耗費的拓展投入悉數(shù)體現(xiàn)為當期成本（以服務本身為營銷手段），而外延擴張模式支付的對價，則視為一種資產(chǎn)。會計確認方面的差異，導致報表無法體現(xiàn)出內生增長的物業(yè)管理公司特有的優(yōu)勢。

外部收并購則是最直接、有效的擴張方式。克而瑞統(tǒng)計顯示，2019年，上市物管公司全年并購對價約79.2億元。除“大魚吃小魚”外，也出現(xiàn)了多筆同等規(guī)模的并購，例如招商物業(yè)借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務股份等。這一趨勢表明行業(yè)整合在加劇，物管公司都爭先在管理規(guī)模上發(fā)力。

與此同時，物業(yè)企業(yè)管理層在2019年度業(yè)績會上均表示會持續(xù)關注收并購市場。

時代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時就表示，在物管行業(yè)中，要快速實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和擴張，收購并是必不可少的途徑。王萌預計，時代鄰里2020年在管面積增長速度應該可以跟2019年持平，“我們也希望能夠盡快在2021年達到整個的管理規(guī)模過億平方米”。

物業(yè)并購市場已熱鬧多年，標的價格也越來越高，上市物業(yè)公司也并非來者不拒。

碧桂園服務執(zhí)行董事、總經(jīng)理李長江在業(yè)績會上回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，當下物業(yè)行業(yè)還很分散，集中度還比較低。特別是疫情期間，市場反映出來的收并購機會比以往來得更早，也更多一些。碧桂園服務會力爭每年在收并購方面都有進步，都要超越上一年?，F(xiàn)在收并購方面的信息量很大很多，但公司選擇會非常慎重。針對收并購標的，公司會全面評估其主營業(yè)務、增值服務業(yè)務、口碑等等做選擇。

相較于房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)的收并購市場更具想象空間。在管面積最大的彩生活董事會主席兼執(zhí)行董事潘軍在業(yè)績會上表示，截至2019年底，除了百強物業(yè)公司控制的面積之外，至少還有130億平方米（市場空間），管理層目前最需要做的就是思考如何整合這部分市場。

多元化業(yè)務成色待檢

挖掘新的盈利增長點，也是物業(yè)公司的重要目的。

去年，萬科物業(yè)通過與戴德梁行成立合資公司補齊商企業(yè)務短板；保利物業(yè)在重點發(fā)展公共服務領域，業(yè)態(tài)覆蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、政府辦公樓、軌道及交通物業(yè)等；碧桂園服務則成功接管了“三供一業(yè)”業(yè)務；時代鄰里則通過收并購切入市政環(huán)衛(wèi)服務領域，為公共道路、垃圾站及公園等市政環(huán)衛(wèi)項目提供道路清潔、垃圾回收及垃圾運輸服務。

不過，物業(yè)公司的多元化業(yè)務普遍還在探索發(fā)展中，目前呈現(xiàn)的盈利成色還有待提升。比如，碧桂園服務的“三供一業(yè)”業(yè)務由于服務對象多數(shù)為建成時間較長的國企小區(qū)，且物業(yè)設備老舊，因此該業(yè)務目前的物業(yè)管理服務收費單價較低，13.4%的毛利率也低于公司平均水平。

不過，碧桂園服務去年“三供一業(yè)”業(yè)務合計收入已經(jīng)達到15.15億元，營收占比為15.7%，一舉超過小區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務兩大業(yè)務板塊收入，僅次于物業(yè)管理服務。

增值服務幾乎是所有物業(yè)公司都會發(fā)展的板塊，各家物業(yè)公司開拓的增值服務也很多，包括但不限于家居家政、房產(chǎn)經(jīng)紀、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等。但這個領域目前還未探索出一個清晰的盈利模式，與業(yè)主關系更密切的社區(qū)增值服務2019年度在保利物業(yè)、雅生活、碧桂園服務、時代鄰里中的營收占比分別為19.35%、9.5%、9%、7.32%。而彩生活已經(jīng)提出，今年將從線上回歸線下業(yè)務。

封面圖片來源：視覺中國