每經(jīng)記者 包晶晶  吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

環(huán)比超20倍！

被壓抑兩個(gè)月的購房需求在杭州驚人爆發(fā)。而數(shù)據(jù)顯示，這種以“零成交”為坐標(biāo)的需求強(qiáng)勢反彈并非發(fā)生在一個(gè)城市。

就在第一季度的最后兩個(gè)交易日，武漢持續(xù)了68天的房地產(chǎn)“零成交”被打破，市場交易按下恢復(fù)鍵：3月30日當(dāng)天成交50套、31日成交24套，隨后成交量逐日放大，4月3日便突破百套達(dá)到130套。

在真正產(chǎn)生分化的3月，盡管全國50城新房成交量同比下降超40%，第一季度成交量創(chuàng)10年新低，但依然有杭州的絕地反彈，成交面積環(huán)比增幅2363.75%，“萬人搖”重現(xiàn)江湖；深圳續(xù)寫富豪故事，成交面積環(huán)比增幅279.91%，4200萬元起價(jià)豪宅當(dāng)日秒清。與此同時(shí)，一線城市土地出讓金同比漲超4成，成交樓面均價(jià)同比漲超3成；第一季度房企境外融資凈額1162億元?jiǎng)?chuàng)下歷史次高值。

相比之下，房企們第一季度錄得的業(yè)績有些慘淡，目標(biāo)完成率均值僅13%，只能謹(jǐn)慎地公布10%左右的業(yè)績目標(biāo)；拿地總面積跌去3成，一些頭部企業(yè)拿地金額從幾百億元速降至幾十億元。

3月杭州新房成交面積環(huán)比大漲2363%

第一季度全國房地產(chǎn)市場在疫情沖擊之下顯著縮量，但依然有城市出現(xiàn)復(fù)蘇大反彈，深圳和杭州錄得了驚人的環(huán)比數(shù)據(jù)。

一線城市中，據(jù)中原地產(chǎn)，3月深圳成交3152套，成交面積環(huán)比上升279.91%，同比微升6.27%。其中，南山太子灣云璽大廈，總價(jià)4200萬元起豪宅開盤當(dāng)日秒清；沙井萬科星城3月7日啟動(dòng)認(rèn)籌，288套公寓去化率100%。但后續(xù)供應(yīng)量略顯乏力，可售面積為261.23萬平方米，僅較2月上升0.65%，共有6個(gè)新增預(yù)售項(xiàng)目，有7個(gè)樓盤入市（中原數(shù)據(jù)）。

北京在供應(yīng)量方面更為窘迫。據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京在2019年最后兩個(gè)月集中入市了一批項(xiàng)目，同時(shí)大量需求得以集中釋放。但今年1月起，獲批套數(shù)開始走低，2月646套、3月2132套，推盤放緩客觀上造成了北京回暖發(fā)力。3月北京成交面積僅17萬平方米，環(huán)比增幅21%，同比下降67.48%。

3月全國主要城市成交情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

新一線城市中，杭州反彈力度令人驚訝——環(huán)比增幅2363.75%、同比增幅75.13%，3月共成交2018套。若將含蕭山、余杭、富陽、臨安等納入統(tǒng)計(jì)的話，杭州3月共銷售7235套，銷售額高達(dá)334億元（中指院數(shù)據(jù)）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月杭州新入市項(xiàng)目60余個(gè)，其中不乏網(wǎng)紅盤和“萬人搖”，市場閃電般回暖，加之企業(yè)繼續(xù)加大推盤節(jié)奏，4月成交數(shù)據(jù)有望延續(xù)火熱。

成都、昆明、合肥等城市成交穩(wěn)步放量。據(jù)克而瑞，成都近郊的江口水鎮(zhèn)項(xiàng)目3天到訪量超千組；“萬人搖”項(xiàng)目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。

不過整體來看，全國房地產(chǎn)市場縮量明顯。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，第一季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為2011年以來同期最低水平。

大部分城市幾乎都經(jīng)歷了1月略有下滑、2月受疫情影響大幅下跌的過程，形勢最為嚴(yán)峻的2月，50城成交環(huán)比跌幅均在70%以上。隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩(wěn)市場相關(guān)政策，真正產(chǎn)生分化的是3月——大部分城市交易規(guī)模低位回升，整體仍不及去年同期，同比下降超40%。

與此同時(shí)，全國百城商品住宅價(jià)格累計(jì)漲幅也探至近5年同期最低。

根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查：第一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，下探至2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。

武漢某售樓處重啟 每經(jīng)記者 曹炳梵 攝

3月13城二手房成交量環(huán)比增長381.2%

受春節(jié)和疫情影響，前兩個(gè)月全國范圍內(nèi)二手房需求均大幅減少。進(jìn)入3月，各省市陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，買賣雙方入市意愿增強(qiáng)，價(jià)格環(huán)比止跌。

3月，易居研究院監(jiān)測的13個(gè)城市二手房成交量為5.1萬套，環(huán)比增長381.2%，但同比仍然下降28.6%。整個(gè)第一季度13城僅成交11.3萬套，同比下降29.1%。

從具體城市來看，13城中除南京和深圳外，其余城市二手房成交量均出現(xiàn)了不同程度的同比下降。不過這并不意味著深圳、南京兩地出現(xiàn)小陽春?；乜?019年3月數(shù)據(jù)，兩城二手房市場未出現(xiàn)小陽春，成交量基數(shù)低，因而同比數(shù)據(jù)表現(xiàn)為大幅度上漲，南京86.0%，深圳64.2%。

 數(shù)據(jù)來源：中指院

而第一季度再度加碼人才政策的蘇州情況恰恰相反，3月蘇州二手房成交量為4623套，同比下降 21.7%。從歷史數(shù)據(jù)來看，2019年4月前后蘇州二手房市場曾掀起一波小高潮，因此盡管出現(xiàn)反彈，但同比表現(xiàn)并不明顯。

成交價(jià)格方面，據(jù)諸葛找房，3月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場均價(jià)為15097元/平方米，環(huán)比微漲0.08%，同比上漲0.90%。

100個(gè)城市中，3月均價(jià)上漲城市55個(gè)、下跌城市44個(gè)、持平城市1個(gè)，漲跌城市數(shù)量基本與上月持平。從環(huán)比漲幅前十的城市情況來看，漲幅較大的城市以珠三角、長三角、海峽經(jīng)濟(jì)圈和東北城市的二線、三四線城市為主。

其中，承德、廣州和長春分別位居漲幅榜前三甲；跌幅較大的城市主要以長三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和中部城市的三四線城市為主。其中，唐山以2.64%的跌幅位居第一；吉林和鞍山分別以2.10%和1.85%的跌幅緊隨其后。

一線城市二手住宅均價(jià)60055元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.18%。4個(gè)城市中依舊僅深圳環(huán)比上漲，其余城市均下跌，其中上海環(huán)比下跌0.65%，跌幅最大；同比變化來看，北京跌幅最大，同比下跌6.62%。

但受疫情影響較弱的城市市場活躍度正在逐漸恢復(fù)，并有望帶動(dòng)均價(jià)上漲。記者觀察到，3月以來上海二手房持續(xù)保持熱度，核心區(qū)域不僅咨詢及掛牌量重新回暖，在反彈和小陽春的預(yù)期下，價(jià)格上也現(xiàn)大幅松動(dòng)。

一線城市第一季度土地出讓金同比增加逾4成

第一季度，全國土地市場普遍熱度減弱，但土地價(jià)格還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，第一季度，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2325元/平方米，同比上漲11%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為4851元/平方米，同比上漲20%。

第一季度全國300城土地交易情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

從城市維度看，投資回歸熱點(diǎn)城市的趨勢漸漸清晰。第一季度一線城市的土地出讓金、樓面價(jià)、溢價(jià)率都呈現(xiàn)出上漲趨勢。前3月土地出讓金為1710億元，同比增加42%；成交樓面均價(jià)為9092元/平方米，同比上漲31%；平均溢價(jià)率為9%，較去年同期上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

成交方面，第一季度，10個(gè)重點(diǎn)城市成交總量同比減少19%，宅地出讓金總額為2608億元，較去年同期上漲9%。一線城市宅地成交量同比下行，季度收金同比上漲超4成，其中北京收金672億元居首位。

3月，10個(gè)重點(diǎn)城市中除北京外均有住宅用地成交，武漢以106萬平方米成交量居首。1～3月，重慶、杭州、上海、武漢、成都5城市的成交量超過去年同期，重慶、上海、杭州分別以228萬平方米、197萬平方米、136萬平方米的成交量排名前三位。

一線城市中，北京反彈較大。

3月北京住宅用地推出樓面均價(jià)為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元，量值為近一年來峰值。

北京某待建地塊 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

值得留意的是，第一季度北京住宅用地推出樓面均價(jià)為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價(jià)為37057元/平方米，同比上漲81%。第一季度，北京不限價(jià)宅地占比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對銷售價(jià)格進(jìn)行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價(jià)同比走高。

不過整體來看，第一季度全國300個(gè)城市共成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1203宗，同比減少13%；成交面積6000萬平方米，同比減少25%。

第一季度房企境外融資凈額1162億元?jiǎng)?chuàng)下歷史次高值

第一季度是傳統(tǒng)融資窗口期，房企通常會選擇在這個(gè)時(shí)間段密集完成全年大部分融資計(jì)劃。2020年，盡管房企銷售基本面受到影響，但由于全球開啟資金寬松周期，房企的融資境況反而要稍好于往年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企境內(nèi)外債券融資合計(jì)約3944億元，同比增長5%。中指院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%，均錄得近年同高值。

一個(gè)顯著變化是境內(nèi)債。華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2020年3月發(fā)行規(guī)模1180億元，創(chuàng)出2016年7月以來新高，同比增長48%；3月凈融資額達(dá)到829億元，創(chuàng)出2016年9月以來新高，連續(xù)5個(gè)月為正。第一季度境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模1956億元，同比小幅下滑0.4%。

第一季度，多家房企大額公司債獲得放行，還有多家房企在申請大額發(fā)債的路上。2月20日碧桂園85.38億元公開發(fā)行公司債，2月27日陽光城80億元小公募公司債，2月28日萬科90億元公司債等均獲通過。

3月3日，建發(fā)股份兩子公司擬發(fā)債融資共80億元；3月18日，榮盛發(fā)展擬申請發(fā)行120億元公司債券；3月24日，世茂45億元債券利率確定，最低3.23%；同日云南城投集團(tuán)擬發(fā)35億公司債等，境內(nèi)債熱度不減。

境外債則走出先熱后冷的行情。1月創(chuàng)下發(fā)行量歷史新高之后，3月中下旬又因?yàn)榉窝滓咔橐l(fā)中資美元債市場大幅波動(dòng)，從而導(dǎo)致境外債發(fā)行量縮減。據(jù)Wind，3月房地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模為403億元，環(huán)比增長57%，同比下滑9%。整體來看，第一季度境外債發(fā)行規(guī)模依然保持正增長，達(dá)到1947億元，同比增長0.5%。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，由于房企今年1月境外債發(fā)行量創(chuàng)下歷史新高，第一季度發(fā)行規(guī)模依然保持正增長；凈融資額1162億元，創(chuàng)下歷史次高值（歷史最高是2019年第一季度的1410億元）。

隨著大環(huán)境改變，今年一季度房企的融資成本也普遍有所回落。海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個(gè)基點(diǎn)；信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個(gè)百分點(diǎn)；信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，優(yōu)質(zhì)房企依然受益最多，房企之間分化明顯。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，優(yōu)質(zhì)房企（AAA房企）平均發(fā)債利率已經(jīng)低至3.25%，低于2015～2016寬松時(shí)期的最低點(diǎn)3.28%；而AA+房企、AA房企的發(fā)債成本分別為4.94%、4.90%，環(huán)比分別上升97個(gè)基點(diǎn)、71個(gè)基點(diǎn)。

第一季度目標(biāo)完成率均值僅13% 房企以價(jià)換量搶跑市場

今年第一季度房企的銷售額在疫情沖擊下普遍不容樂觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低17%；從累計(jì)業(yè)績來看，第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降也近20.8%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

頭部房企同樣未能幸免。第一季度，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1008.8億元，同比下降15.9%；萬科合同銷售金額1378.8億元，同比下降7.7%；融創(chuàng)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)617.6億元，同比下降22.7%。

四巨頭中，僅中國恒大一家在降價(jià)促銷的營銷策略下實(shí)現(xiàn)增長，第一季度錄得銷售額1473.7億元，同比增長23.2%。

銷售額表現(xiàn)不容樂觀，銷售目標(biāo)完成率同樣受到影響。據(jù)中指院，第一季度大部分房企銷售目標(biāo)完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業(yè)完成率超過了15%。其中僅恒大完成了年度銷售目標(biāo)的20%以上，而綠城、旭輝、弘陽、首創(chuàng)均不到10%。

這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)低于去年同期。2019年一季度，房企銷售目標(biāo)完成率均值為18.3%，大部分房企的銷售目標(biāo)完成率均在25%以下，在41家公布的房企中有14家企業(yè)完成率超過了20%。

今年，多數(shù)房企提出的銷售目標(biāo)不僅增速大幅下滑，部分房企出于謹(jǐn)慎考慮暫停對2020年提出銷售目標(biāo)，還有個(gè)別房企下調(diào)銷售目標(biāo)。整體來看，房企今年目標(biāo)增長率基本在10%左右，較2019年進(jìn)一步放緩，且均低于2019全年業(yè)績同比增速。

融創(chuàng)中國2020年銷售目標(biāo)為6000億元，同比僅增長8%左右，而過去3年，融創(chuàng)中國銷售額增速均在20%以上。華潤置地2019年銷售額增幅為15.1%，但2020年定下的銷售目標(biāo)是2620億元，同比增長也僅8%。

新城控股則基于4000億元可售貨值提出了2500億元銷售目標(biāo)，同比下降7.68%。2019年新城完成了2708億元銷售額，超額完成2700億元目標(biāo)。首創(chuàng)置業(yè)也調(diào)整了今年的銷售目標(biāo)至800億元，而去年首創(chuàng)簽約額就已達(dá)到808.1億元。

較大的資金壓力和對未來的不確定性，令部分房企選擇以價(jià)換量。最明顯的是中國恒大，去年全年，恒大合約銷售均價(jià)為10281元/平方米，而今年第一季度，恒大的銷售均價(jià)滑至8879元/平方米。

恒大自今年2月13日起率先實(shí)施全國所有樓盤“網(wǎng)上購房”，提供網(wǎng)上VR看房、網(wǎng)上選房、網(wǎng)上購房等一站式服務(wù)，以及最低價(jià)購買、無理由退房、多重購房優(yōu)惠等權(quán)益使得恒大在市場情況相對低迷的情況下能夠搶占先機(jī)。 

融創(chuàng)的銷售均價(jià)也有明顯下降，其前3個(gè)月銷售均價(jià)為13620元/平方米，而去年全年，融創(chuàng)的銷售均價(jià)定格在14380元/平方米，即使有結(jié)構(gòu)性推盤因素，融創(chuàng)以價(jià)換量的趨勢依然明顯。

據(jù)中指院1～3月房企銷售業(yè)績榜測算

遏制大反彈 房住不炒紅線未松

第一季度，隨著全球大環(huán)境的改變，供應(yīng)端及需求端政策稍有松動(dòng)，但房住不炒的基調(diào)不會被改變。

3月27日，中央政治局會議定調(diào)積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。會議強(qiáng)調(diào)，要加快釋放國內(nèi)市場需求，在防控措施到位前提下，要有序推動(dòng)各類商場、市場復(fù)工復(fù)市，要擴(kuò)大居民消費(fèi)，合理增加公共消費(fèi)。

多家機(jī)構(gòu)均預(yù)測2020年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。

同時(shí)，國務(wù)院將農(nóng)用地改建權(quán)下放至地方政府，意味著土地審批權(quán)將由中央集中式轉(zhuǎn)向地方精細(xì)化管控，更利于緩解核心城市供地緊缺的現(xiàn)狀。

各地政府也“因城施策”，措施不斷。

3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復(fù)產(chǎn)。此外，非武漢市戶籍購房人因受疫情影響未能按時(shí)繳納社?；騻€(gè)稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補(bǔ)繳時(shí)限不超過6個(gè)月。

截至目前，約50個(gè)省市在供給端出臺了利于房企運(yùn)營的扶持政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時(shí)間、降低房屋預(yù)售條件、為企業(yè)減稅降費(fèi)延緩繳納期限等內(nèi)容。

與此同時(shí)，銀保監(jiān)會多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房住不炒定位，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。1月3日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指出銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

2月21日，中國人民銀行舉辦2020年金融市場工作電視電話會議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

3月3日，中國人民銀行舉辦金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展座談會，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位；3月22日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會表示堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南省則再度升級“全域限購”，并限定即日起本地居民限買第三套房、新成交商品房地塊須現(xiàn)房銷售，成為疫情下首個(gè)限購收緊的區(qū)域。

而就在4月9日晚，深圳市南山區(qū)住建局發(fā)文嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房價(jià)，遏制“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”進(jìn)一步蔓延。如前所述，剛剛過去的3月，深圳房地產(chǎn)市場錄得了多項(xiàng)超高反彈數(shù)據(jù)。

中指研究院方面認(rèn)為，短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預(yù)期，預(yù)計(jì)第二季度房地產(chǎn)市場供需兩端將逐漸恢復(fù)，價(jià)格保持平穩(wěn)。

記者手記丨沒有一個(gè)寒冬不會過去

在中國商品房發(fā)展史上，2020年是一個(gè)值得記載的年份。成交跌至冰點(diǎn)、市場前景一度不明朗，房企紛紛開啟“現(xiàn)金流”保衛(wèi)戰(zhàn)——房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過非理性狂熱之后，這場“壓力測試”恰逢其時(shí)。

低谷是暫時(shí)的，復(fù)蘇很快來臨。隨著“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”逐漸推進(jìn)，各地的房地產(chǎn)市場漸漸有了生氣，土地投資回歸正常，住宅成交也恢復(fù)熱度，房企融資保持平穩(wěn)，一切正在往好的方向走。

這或許是房地產(chǎn)行業(yè)新篇章的啟幕之時(shí)。許多如今活躍的房企成立時(shí)間不過20年，短暫的市場波動(dòng)，正是它們迎接挑戰(zhàn)、抓住機(jī)遇的時(shí)候。如今“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)行業(yè)也開始沙里淘金，能夠活下去、活得好，活得久的企業(yè)正在顯示它的底色與實(shí)力。

沒有一個(gè)春天不會來臨。當(dāng)熬過了寒冬，房地產(chǎn)行業(yè)將在“房住不炒”的主基調(diào)下，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

記者：包晶晶 吳抒穎

編輯：陳夢妤

視覺：李世強(qiáng)

排版：陳夢妤 羅微楊