每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月10日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)掛出松江區(qū)兩宗地塊的出讓信息?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在長(zhǎng)達(dá)95頁的土地出讓文件里，有諸多和之前招拍掛規(guī)則不同之處，如放松競(jìng)拍名額、取消自持、縮短資金凍結(jié)期、起拍價(jià)要求提高等。

尤其值得注意的是“名額”這一項(xiàng)，拍賣競(jìng)爭(zhēng)的入圍者從原先的10進(jìn)2改為10進(jìn)5，當(dāng)入圍者不超過5人時(shí)，直接競(jìng)價(jià)拍賣，不用評(píng)分，價(jià)高者得。這也意味著更多實(shí)力房企可能有機(jī)會(huì)進(jìn)入同一地塊的競(jìng)拍。

這意味著，2017年上海開始執(zhí)行的招標(biāo)掛牌復(fù)合式“評(píng)分制”土拍規(guī)則出現(xiàn)了松動(dòng)，昔日只有一線房企和少數(shù)國企背景開發(fā)商可以博弈的投資高地，向外界打開了一個(gè)缺口。

土拍規(guī)則現(xiàn)“4大變化”

上述變化無疑給上海已經(jīng)執(zhí)行了3年的土地市場(chǎng)招標(biāo)掛牌復(fù)合式打開了一個(gè)缺口。

記者留意到，此次松江區(qū)掛牌的兩宗地塊，分別為中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊和永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊，在出讓規(guī)則上主要有4項(xiàng)變化。

松江區(qū)掛牌地塊出讓規(guī)則  

第一個(gè)顯著的變化便是申請(qǐng)人數(shù)的確定。10人以上競(jìng)價(jià)，可以進(jìn)6人；6~10人競(jìng)價(jià)，可以進(jìn)5人；競(jìng)買人在5人以內(nèi)，則可以直接競(jìng)價(jià)。

而按照之前的規(guī)定，若通過資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)超過3人的，地塊采用招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“投標(biāo)人”，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合評(píng)分，排序確定順位；若通過資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“競(jìng)買人”，競(jìng)買人只有篩選到2家時(shí)才能競(jìng)價(jià)。這些規(guī)定都是盡可能為了避免土地拍賣溢價(jià)率過高。

第二個(gè)變化是“資金凍結(jié)”規(guī)則。原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結(jié)土地款；而新規(guī)之后，只需要在參拍前一一天凍結(jié)資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結(jié)期。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“新規(guī)則對(duì)資金的要求相對(duì)降低，資金的釋放對(duì)企業(yè)影響更不容忽視，尤其是對(duì)于講究資金使用效率的房企來說意義深遠(yuǎn)。”

第三個(gè)變化是“自持比例”。此次土拍中取消了15%的自持要求。實(shí)際上，最近上海掛出的幾塊地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往會(huì)規(guī)定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建設(shè)要求。

第四個(gè)變化則是自持取消引起的，土地起拍價(jià)較原先相比有一定比例上漲，幅度基本控制在原地價(jià)的5%左右。

不過值得一提的是，此次出讓的土地位于松江區(qū)，屬于上海的郊區(qū)位置。對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊、核心地塊，還未顯示出放松限制的信號(hào)。

熱搶與高溢價(jià)將回歸？

實(shí)際上，相關(guān)規(guī)則的調(diào)整，體現(xiàn)出上海土地拍賣市場(chǎng)的公平化、市場(chǎng)化傾向，對(duì)參與者影響顯著。

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次上海土拍規(guī)則調(diào)整，最大好處是讓更多房企可以參與上海的土地拍賣。因?yàn)?ldquo;評(píng)分制”之下，基本上土拍是大型品牌房企的戰(zhàn)場(chǎng)，這一制度松動(dòng)，尤其是入圍人數(shù)放寬到5家，就是很直白地給了更多參賽名額，意味著更多實(shí)力房企可能有機(jī)會(huì)進(jìn)入。

張波直言，自持對(duì)企業(yè)來說壓力很大，沉淀太多資金，報(bào)價(jià)就上不去，而且能否經(jīng)營(yíng)好也是一大問題。政府也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題，所以作出了調(diào)整。

但張波同時(shí)指出，競(jìng)爭(zhēng)放開，競(jìng)爭(zhēng)隨之會(huì)變激烈，溢價(jià)率也可能有所提高。“但頻繁出現(xiàn)‘地王’，以及中小企業(yè)魚龍混雜的情況不太可能出現(xiàn)。”

張波認(rèn)為，上海的大邏輯還是希望把產(chǎn)品質(zhì)量做得好一些，希望有實(shí)力的大房企進(jìn)入。這次變化，明顯就是梳理出一批相對(duì)靠譜、有信用背書的房企來角逐上海這個(gè)市場(chǎng)。

上海的土地市場(chǎng)，無論單價(jià)還是總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，依然是“高門檻”。實(shí)力一般的中小房企，在優(yōu)質(zhì)地段的爭(zhēng)奪上依然難言機(jī)會(huì)來了。

值得一提的是，在4月10日舉行的上海市疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組新聞發(fā)布會(huì)上，上海市發(fā)改委介紹了即將出臺(tái)的《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，包括加土地供應(yīng)、加速城市更新、減輕房企入市成本等內(nèi)容，對(duì)于土地投資給予了非常大的支持，體現(xiàn)了穩(wěn)房企投資、穩(wěn)樓市發(fā)展的導(dǎo)向。

另據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年一季度上海土地出讓金額達(dá)653億元，同比去年增幅達(dá)70%，在全國城市中排名第二；規(guī)劃建筑面積達(dá)623萬平方米，在全國城市中排名第四。其中香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元競(jìng)得的徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新了中國大陸土地總價(jià)紀(jì)錄。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)