2020年初疫情打亂了房企的營(yíng)銷節(jié)奏，但也考驗(yàn)了各家房企的信心、耐心和決心。

正如多位房企掌舵人說過的，“疫情客觀上給了房地產(chǎn)企業(yè)們一個(gè)慢下來(lái)自省的時(shí)間”，當(dāng)行業(yè)整體增速下滑，房企較量將更多考驗(yàn)內(nèi)功。

但這也正是一直求穩(wěn)，基本面扎實(shí)的一些企業(yè)的機(jī)會(huì)。例如禹洲地產(chǎn)（01628.HK）。

在近10年的發(fā)展中，禹洲地產(chǎn)的業(yè)績(jī)均保持著穩(wěn)的發(fā)展節(jié)奏，其成長(zhǎng)模式也更傾向效益為上。因而可以看到，在2019年的成績(jī)單上，禹洲的合約銷售金額人民幣751.15億元，保持了34.13%的同比增長(zhǎng)，在2019眾多房企增幅下滑的行情下，就表現(xiàn)出“抗擊打”的優(yōu)勢(shì)。

并且當(dāng)年禹洲地產(chǎn)完成了全年銷售目標(biāo)的112.11%，目標(biāo)完成率在同梯隊(duì)中數(shù)一數(shù)二。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的新格局中，禹洲快速的增長(zhǎng)，也表現(xiàn)出彎道超車的潛力。

2019年，正是禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市后的第10年，這家企業(yè)以業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)、超目標(biāo)完成率，體現(xiàn)出“十年如初”的發(fā)展能量，也向外界釋放出，2020年及之后發(fā)展值得期待的信號(hào)。

1800億貨值90%一二線及準(zhǔn)二線布局 鎖定千億目標(biāo)

據(jù)了解，禹洲地產(chǎn)2020年的推貨貨值，約在人民幣1800億元。這意味著，只要去化率在55%，就能完成一千億的銷售目標(biāo)。

一向謹(jǐn)慎的禹洲地產(chǎn)，將2020年的銷售目標(biāo)設(shè)定在人民幣1000億元，信心值確實(shí)有保障。禹洲地產(chǎn)的推貨安排，一般上半年和下半年是40%：60%，本身上半年影響就非主要，但禹洲還是考慮疫情，將比例調(diào)整為35%：65%，進(jìn)一步鎖定千億的完成率。

從貨值的區(qū)域安排來(lái)看，禹洲的銷售質(zhì)量也有保證。

禹洲地產(chǎn)布局以長(zhǎng)三角為主，貨值貢獻(xiàn)率長(zhǎng)三角占了53%，其次環(huán)渤海占比15%。

土地儲(chǔ)備歷年來(lái)也以一二線城市占比最高，截至2019年12月底，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積為2,012萬(wàn)平米，總貨值人民幣3,661億元，一二線及準(zhǔn)二線占比達(dá)86%。在對(duì)三線城市的選擇上，禹洲則聚焦于核心城市圈內(nèi)人口基數(shù)大并且交通便捷的衛(wèi)星城，如泉州、漳州、徐州等。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，一二線城市住房需求旺盛，并且抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，交通便捷的衛(wèi)星城市能有效承接附近大城市的需求溢出，因此禹洲以一二線城市為主的布局方式將對(duì)其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成有效支撐。

現(xiàn)金流充沛 債務(wù)結(jié)構(gòu)安全

自提出“區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先”戰(zhàn)略布局，及三年實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模的目標(biāo)，禹洲地產(chǎn)的全國(guó)化進(jìn)程明顯加快，但不同大多數(shù)房企的高杠桿擴(kuò)張，禹洲保證了財(cái)務(wù)的平穩(wěn)度。

截至2019年末，禹洲手持現(xiàn)金超過人民幣355億元，較去年同期上升21.28%。集團(tuán)的銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額合共為人民幣557億元，而剔除該債務(wù)中利息由合作企業(yè)承擔(dān)的部分約人民幣13億元，合計(jì)總借貸規(guī)模為人民幣544億元，較中期下降2.1%。

從融資成本來(lái)看，平均借貸成本為年利率7.12%，較2019年6月30日的7.21%下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。平均一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣153億元，占總債務(wù)比例為28.09%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）為2.33倍。

禹洲發(fā)軔于廈門，相比“閩系”的標(biāo)簽，禹洲穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格與港企更為類似。禹洲充沛的現(xiàn)金流足以安全平穩(wěn)度過“疫情寒冬”。

與此同時(shí)，2020年又恰逢償債高峰期，地產(chǎn)企業(yè)遭遇寒流。而禹洲2020年的到期債務(wù)較少，只有約有人民幣30億國(guó)內(nèi)公募債券將于2020年12月底到期，ABS有人民幣8億元將于2020年上半年到期，境外美元債有2億美金到期。

如上債務(wù)均可于原有市場(chǎng)進(jìn)行借新還舊，與此同時(shí)國(guó)內(nèi)開發(fā)貸亦可繼續(xù)滾動(dòng)提取，加之手頭現(xiàn)金充裕，融資渠道通暢，無(wú)債務(wù)償還壓力。

謹(jǐn)慎作戰(zhàn)質(zhì)量發(fā)展 禹洲2020釋放信心

面對(duì)2020年，不少房企下調(diào)了業(yè)績(jī)?cè)鏊倌繕?biāo)，甚至不少企業(yè)已經(jīng)將業(yè)績(jī)?cè)鏊倌繕?biāo)降至10%以內(nèi)，這一現(xiàn)象在最近幾年較為罕見。

億翰智庫(kù)指出，規(guī)模房企一致性調(diào)低業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，或?yàn)榻档褪袌?chǎng)預(yù)期。

畢竟2020年受疫情影響，以往“返鄉(xiāng)置業(yè)”和“小陽(yáng)春”行情給一季度帶來(lái)的銷量出現(xiàn)了大面積減少。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，棚改紅利的消失，未來(lái)三四線及以下城市的銷量占比會(huì)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。而房企的融資壓力依然存在，金融側(cè)監(jiān)管未有明顯放松，加之短期償債壓力增大，在一定程度上也限制了房企快速前行的腳步。

可見，2020年在經(jīng)濟(jì)和疫情的雙重壓力之下，房企提升運(yùn)營(yíng)能力，精細(xì)化管理，提升“自我造血”能力，顯得格外重要。

禹洲多年的系統(tǒng)化搭建、前瞻性戰(zhàn)略和承壓性考驗(yàn)，護(hù)航企業(yè)穿越行業(yè)周期。禹洲第一時(shí)間積極應(yīng)對(duì)線下售樓處停擺的困境，開拓營(yíng)銷渠道，創(chuàng)新營(yíng)銷手段，積極探索行業(yè)發(fā)展新路徑；在疫情緩和期第一時(shí)間回歸線下，實(shí)現(xiàn)線上線下聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷這種即時(shí)高效應(yīng)對(duì)的運(yùn)營(yíng)效率，則是度過至暗時(shí)刻的核心能力。

鑒于以上原因，克而瑞就認(rèn)為，疫情對(duì)禹洲營(yíng)銷影響可控。禹洲地產(chǎn)銷售覆蓋比率達(dá)10倍以上。若考慮通過銷售回款既償還短期債務(wù)又支付全額拿地款，禹洲地產(chǎn)以銷售回款償還短期債務(wù)之后，剩余金額仍能覆蓋已發(fā)生的土地款且覆蓋比率皆在1倍以上。

當(dāng)危險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存，誰(shuí)能平穩(wěn)度過市場(chǎng)極端環(huán)境，誰(shuí)才能迎來(lái)發(fā)展的春天。而禹洲地產(chǎn)表現(xiàn)出了它的充分自信。

資本市場(chǎng)也給出了正向回應(yīng)，2020年2月17日，禹洲地產(chǎn)獲納入恒生中國(guó)高股息率指數(shù)，且比重較高，約3.09%，在8家入選的港股上市地產(chǎn)建筑業(yè)類公司中位居首位。

自2019年9月推出以來(lái)，恒生高股息率指數(shù)篩選標(biāo)準(zhǔn)極為嚴(yán)苛，旨在反映香港上市并有高股息率之內(nèi)地公司整體表現(xiàn)。而禹洲地產(chǎn)自2009年登陸港股以來(lái)，堅(jiān)持長(zhǎng)期派息、派息額度高、派息比率高，已在國(guó)際投資者心目中樹立起極佳的資本品牌。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安就表示：“一個(gè)企業(yè)家，最重要的是要有社會(huì)責(zé)任感，要為社會(huì)做貢獻(xiàn)。我希望企業(yè)能做強(qiáng)做大，能有更大的能力去承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任、回饋社會(huì)，這是我的理想。”

（本文不構(gòu)成任何投資建議，相關(guān)信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）