每經(jīng)記者 鄢銀嬋    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

4月29日凌晨，金科股份（000656，SZ)發(fā)布《關(guān)于第十屆董事會(huì)第四十七次會(huì)議決議的公告》，審議通過(guò)《關(guān)于公司所屬金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司到境外上市的方案》，正式對(duì)外宣布旗下生活服務(wù)板塊將分拆赴港上市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金科服務(wù)有意上市的消息早在去年6月便已傳出，而隨著去年港股市場(chǎng)掀起的物業(yè)上市潮，頭部房企物業(yè)板塊上市計(jì)劃正成為資本市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

值得一提的是，若金科服務(wù)上市計(jì)劃進(jìn)展順利，金科股份將拿下重慶首家民營(yíng)A+H股企業(yè)的名號(hào)。

業(yè)務(wù)板塊具備獨(dú)立性

工商資料顯示，金科服務(wù)的股權(quán)關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)晰，金科股份和石河子市恒業(yè)金通股權(quán)投資普通合伙企業(yè)分別持股75%、25%。石河子市恒業(yè)金通股權(quán)投資普通合伙企業(yè)為金科股份高管的持股平臺(tái)，該部分股權(quán)于2017年激勵(lì)。

金科股份公告稱，金科服務(wù)本次新發(fā)行的H股股數(shù)擬不超過(guò)發(fā)行后金科服務(wù)股份總數(shù)的25%（未考慮超額配售權(quán)的行使），并視市場(chǎng)情況授予全球協(xié)調(diào)人或賬簿管理人不超過(guò)上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

相較于其他房企，金科股份一直自帶開發(fā)銷售與物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的雙重基因。

據(jù)其2019年年報(bào)，金科股份主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理和風(fēng)電新能源業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入占比分別為93.12%、3.41%和0.61%。物業(yè)管理在2016年、2017年、2018年占比分別為3.02%、3.53%、4.21%。

2019年金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.54億元，凈利潤(rùn)4.06億元；2020年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.16億元，凈利潤(rùn)8416.45萬(wàn)元。

有業(yè)內(nèi)人士稱，金科服務(wù)擁有較大的面積及規(guī)模做支撐，上市或許是借助資本力量快速實(shí)現(xiàn)整體市值增加的有力途徑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金科股份在市值管理方面確有需求。目前其A股平臺(tái)總市值約400億元，若依據(jù)分部估值法剔除物業(yè)板塊市值，考慮到攤薄因素，公司目前地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)市值僅300億左右，價(jià)值一定程度上被低估。

金科股份董秘徐國(guó)富對(duì)此則曾表示，金科服務(wù)在管面積有50%是獨(dú)立第三方，比例較高；對(duì)于上市，不追求為了上市而上市，要做到在業(yè)主滿意情況下，資本賦能，通過(guò)資本運(yùn)作讓員工、股東享受上市紅利。

金科股份在公告中表示，由于金科服務(wù)與公司其他業(yè)務(wù)板塊之間保持足夠的業(yè)務(wù)獨(dú)立性，金科服務(wù)的境外上市不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成實(shí)質(zhì)性不利影響。

分拆物業(yè)上市潮

有分析人士認(rèn)為，金科服務(wù)分拆上市屬于順勢(shì)而為。

“不夸張的說(shuō)，我們已進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)的黃金時(shí)代。”一位上市房企高管同《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流時(shí)感嘆，資本市場(chǎng)的追捧、疫情倒逼下的關(guān)注，都為物業(yè)服務(wù)行業(yè)增添了前所未有的曝光度。

據(jù)公開報(bào)道，繼去年有21家物業(yè)企業(yè)在H股上市后，年初至今已有世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、禹州地產(chǎn)、深圳控股、佳源國(guó)際等多家房企陸續(xù)傳出有分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市的計(jì)劃。與此同時(shí)，包括金融街物業(yè)、星盛商業(yè)、正榮服務(wù)、宋都服務(wù)、建業(yè)新生活等均在港交所排隊(duì)上市，興業(yè)物聯(lián)、鴻坤集團(tuán)旗下燁星集團(tuán)則已先后成功上市。

在這一背景下，萬(wàn)科、龍湖等多個(gè)房企的投資者互動(dòng)平臺(tái)上，“有無(wú)分拆物業(yè)上市計(jì)劃”也屢被投資者刷屏。

記者注意到，企業(yè)端的上市熱情與投資者的追捧密切相關(guān)。以港股市場(chǎng)為例，2019 年恒生指數(shù)全年小幅上漲 9.07%，而港股物業(yè)管理行業(yè)全年上漲 58.21%，所有行業(yè)中漲幅排第一。

在個(gè)股方面，新城悅服務(wù)（01755.HK）、永升生活服務(wù)（01995.HK）、佳兆業(yè)美好（02168.HK）、雅生活服務(wù)（03319.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、碧桂園服務(wù)（06098.HK）分別錄得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的漲幅，大幅跑贏市場(chǎng)。

而截至4月28日收盤，永升生活服務(wù)年初至今最高漲幅已達(dá)112.74%，鑫苑服務(wù)（01895，HK）最高漲幅達(dá)126.78%，保利物業(yè)（06049，HK）為74.91%，濱江服務(wù)（03316，HK）為112.57%。

物業(yè)板塊之所以被投資者追捧，和其行業(yè)特性有直接關(guān)系。

據(jù)東方證券去年發(fā)布的研報(bào)，15家上市物業(yè)公司毛利率平均值為28%、凈利率平均水平為12%。

“物業(yè)資產(chǎn)還有一個(gè)最大的優(yōu)點(diǎn)，就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”上述高管表示，目前物業(yè)行業(yè)集中度不高，行業(yè)前10和前100的市場(chǎng)份額在持續(xù)提升，頭部企業(yè)的平均營(yíng)收規(guī)模更大，凈利潤(rùn)率也更高，營(yíng)收和凈利潤(rùn)的同比增速也更大。

而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院披露數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)計(jì)算，整體市場(chǎng)規(guī)模近1萬(wàn)億，到2025年中國(guó)社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)達(dá)1.8萬(wàn)億。

“現(xiàn)在物業(yè)市場(chǎng)和前兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，都是在往規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展。在融資環(huán)境普遍緊縮的當(dāng)下，分拆物業(yè)上市在為母公司造血的同時(shí)，自身也能更優(yōu)化盤整資源，迅速規(guī)?；?rdquo;上述高管表示。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)