每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

總地價110億元、樓板價14.3萬元/平方米，開盤均價13萬元/平方米，上海“地王之王”從來都不缺話題性。

今天（4月30日）中午12點，備受關(guān)注的上海中興路一號正式開始認籌。

4年前，上海靜安區(qū)中興社區(qū)（原閘北）N070202單元332-01-A、333-01-A地塊推出，凈用地面積約3.1萬平方米、容積率3.5、計容積率建筑面積約11萬平方米，起拍價46億元，吸引了18家企業(yè)前來競拍。

要知道，這是當(dāng)時上海實施招拍掛制度12年來推出的最最最市中心的土地。項目位于上海市靜安區(qū)中興路，多條地鐵線環(huán)繞，距離人民廣場和外灘的直線距離均為3公里，距離外灘、陸家嘴，車程是半小時左右。

2016年8月17日，融信最終從各路土豪中勝出，以110.1億元總價、10萬元/平方米名義樓板價、14.3萬元/平方米可售面積樓板價和139%的溢價率，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價地王紀(jì)錄，至今未被超越。

同年11月，萬科以約53.95億元獲得項目49%權(quán)益，主要由萬科操盤，與融信共同合作開發(fā)中興路項目。

但限價政策之下，面粉貴過面包已成事實，加之老閘北地段商業(yè)環(huán)境偏弱、教育醫(yī)療亦無優(yōu)勢，開發(fā)商如何唱好這臺戲？地王的銷售能否延續(xù)4年前拿地時的火爆？

中興路一號 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

地王一出 周邊二手房立馬由750萬漲至900萬

2016年地王一出，立刻封殺了周邊二手房的議價空間，不少房東開始膨脹。

“我記得很清楚，2016年這塊地剛拍的時候，對面雅賓利有一套95平方米的二手房，掛牌價750萬元。地王消息傳出來，房東馬上改口說低于900萬元免談。”附近的資深中介劉亮提起當(dāng)年情景仍然有些激動，“這地王開盤還是限價的，不然旁邊的二手房價格難以想象。”

他口中這套二手房，是馬路對面的萬科翡翠雅賓利，萬科從上置接手后以翡翠系列IP打造的蘇州河概念項目，目前小面積段二手房單價基本位于9萬～11萬元/平方米區(qū)間；而旁邊的復(fù)地新都國際，二手房價格在7.5萬～9.5萬元/平方米。“8萬～10萬元單價差不多是這片區(qū)域真實（房價）反映了，說實話再貴就很難賣了。”劉亮說。

項目周邊二手房掛牌信息 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

的確，中興路一號將自己定位于上海母親河——蘇州河以北的蘇河灣區(qū)，而從地圖顯示來看，這里和真正的蘇河灣距離不短，并且并不是內(nèi)環(huán)所有地塊都是市中心。“靜安地王”、“上海地王之王”等各種響亮稱謂仍改變不了老閘北規(guī)劃配套相對落后的事實，而中興路地塊目前在商業(yè)配套方面并無特別明顯優(yōu)勢，最大的商業(yè)綜合體就規(guī)劃在中興路一號，目前仍在建設(shè)中。

但魔都樓市永遠充滿了魔性，中興路一號看房人仍然絡(luò)繹不絕，其中有年輕人，更有一家老小。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華認為，市中心住宅的稀缺性，代表其仍能獲得高凈值客戶的青睞，將其作為不動產(chǎn)配置的一部分，是在今年經(jīng)濟蕭條的環(huán)境下，較安全的投資選擇。

中興路一號配套會所內(nèi)泳池 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“前衛(wèi)設(shè)計”遭吐槽 在270度轉(zhuǎn)角落地窗前看老破小

2020年的樓市早已不是當(dāng)年那個瘋狂的市場，面粉貴過面包已是不爭的事實，如何唱好“地王之王”這臺戲，萬科顯然下了很大的功夫。

唐華分析認為，這塊土地的開發(fā)難度在于樓板價已經(jīng)10萬+，在限價的大背景下，預(yù)售證能批多高的價格才能保本？但同時如果價格真的批高了，和市區(qū)這么多競爭項目來比，客戶是否認可，也是個兩難的問題。“這個項目操作難度是史無前例的。”

于是萬科請來了英國寶藏級建筑師查德·羅杰斯，以倫敦海德公園項目、澳洲悉尼項目的超現(xiàn)代設(shè)計撐起了中興路一號最大亮點。倫敦海德公園一號，正是傳說中的世界最貴豪宅，最大的一套1858平方米公寓售價超過12億元。

但市場對這位國際大師的設(shè)計，流傳最多、印象也最深的卻是——沒有陽臺。

“嗯，這個樓盤是外國人設(shè)計的，太新潮了，沒有陽臺……”劉亮和幾位看房人聊起中興路一號時表示，對于生活中習(xí)慣了洗曬的南方城市，沒有陽臺實在太不方便了。

對“無陽臺設(shè)計”無法理解的不止劉亮，在上海本地論壇上有網(wǎng)友發(fā)帖，“被銷售帶去看了一個短片，主要介紹設(shè)計師，說設(shè)計的都是地標(biāo)建筑，最著名的倫敦海德公園1號。我想人家這個客廳大落地窗設(shè)計放在公園旁邊大概還可以看看公園，現(xiàn)在中興路1號這個設(shè)計看什么呢？整個房型都不像現(xiàn)代中國人的房子”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在多次實探中發(fā)現(xiàn)，除了沒有陽臺的尷尬，“雙十字”結(jié)構(gòu)努力打造的全透明圍墻也面臨著一定尷尬：地王被老式公房、私房等尷尬地合圍起來，北面緊鄰中興路，從樣板房的270度轉(zhuǎn)角落地玻璃眺望出去，并不能獲得這一設(shè)計所預(yù)期的“景觀”。據(jù)置業(yè)顧問介紹，首批推出229套住宅，面積從50平方米～210平方米不等，高區(qū)房源可以清楚看到陸家嘴“三件套”，“忽略你眼前的這些矮房子”。

樣板間實景 圖片來源：項目資料

唐華向記者指出：“13萬元/平方米左右的開盤價，在目前限價的大背景下，已經(jīng)是偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對于開發(fā)企業(yè)來說，這個價格仍不足以平抑成本，因為考慮到資金利息和產(chǎn)品開發(fā)成本、營銷成本等，中興路一號的花費甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價是否能放開，這是國家政策層面的要求，無法隨意猜測，只是說就算放開了限價，產(chǎn)品競爭力能否留得住客戶，也是一個挑戰(zhàn)。”

10萬+豪宅市場持續(xù)發(fā)力

但上海豪宅市場的數(shù)據(jù)或許能為中興路一號帶來些許信心。

第一太平戴維斯統(tǒng)計，在疫情影響下，2020年一季度高端住宅市場（即單價高于8萬元/平方米）僅有3個項目入市，皆位于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。3個入市豪宅項目備案均價均超過10萬元，且認籌比皆高于1:0.6。前期火爆的綠地海珀外灘成為上海首個線上開盤的樓盤，在疫情后市場反彈的推動下認籌率和開盤去化率表現(xiàn)可圈可點。

但唐華也表示，市場供應(yīng)很快會重回激烈的競爭局面。“第一季度只有2個項目入市，但這只是疫情下的特殊情況。到4月底內(nèi)環(huán)入市的項目已經(jīng)有4個，10萬+以上的高端盤有6個（其中有2個位于內(nèi)中環(huán)）。后續(xù)類似高端項目的入市呈井噴之勢，雖然并不能武斷地說供應(yīng)仍低于需求，但至少到目前為止，已入市項目的認籌率和開盤去化率都相當(dāng)不錯。”

第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，第二季度開始，上海市中心區(qū)域預(yù)計有約14個8萬元/平方米以上高端項目入市，高端項目間競爭加劇。按具體月份來看，4月入市的高端項目約為2700套，為前期因疫情積壓項目被集中釋放，且產(chǎn)品競爭力較強，吸引了一大批剛需、改善客戶。相比4月大體量的項目入市，5～6月的供應(yīng)量趨于平緩，現(xiàn)已知預(yù)計推出套數(shù)約為399套。

中興路一號現(xiàn)場 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝