4月30日，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。此次試點(diǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)作為切入點(diǎn)，但市場(chǎng)普遍對(duì)于試點(diǎn)范圍未來(lái)擴(kuò)大至住宅及商業(yè)地產(chǎn)充滿(mǎn)信心。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs空間巨大

雖然首批聚焦試點(diǎn)的是新基建等領(lǐng)域，但有專(zhuān)家認(rèn)為，作為相對(duì)安全、穩(wěn)定的中等收益金融產(chǎn)品，更看好空間巨大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

按照金融學(xué)的基本法則，一項(xiàng)資產(chǎn)（金融資產(chǎn)或是實(shí)物資產(chǎn)）的價(jià)值取決于它所能帶來(lái)的未來(lái)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值，即未來(lái)收益的凈現(xiàn)值。REITs本質(zhì)上是將成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行證券化，令其既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性。

通過(guò)REITs發(fā)展，可以把基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來(lái)大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場(chǎng)化的資源配置體系里面來(lái)。通過(guò)對(duì)它們進(jìn)行合理的估值、定價(jià)、發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)（pricediscovery）。

如果有一個(gè)比較活躍的二級(jí)交易市場(chǎng)，資本市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能就會(huì)被挖掘出來(lái)，市場(chǎng)會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或是房地產(chǎn)進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的定價(jià)，這樣給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施提供一個(gè)很重要的定價(jià)的“錨”。

提供定價(jià)基準(zhǔn)之后，可以根據(jù)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值通過(guò)市場(chǎng)交易形成相對(duì)合理的定價(jià)，從而引導(dǎo)資源的有效配置。

中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人、高級(jí)董事總經(jīng)理程驍遠(yuǎn)在接受媒體采訪時(shí)表示：REITs的發(fā)行需要依托政策配套，但更重要的是要有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)是非常重要的底層資產(chǎn)，其收益穩(wěn)定、未來(lái)發(fā)展空間很大；尤其在一線城市或經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，物業(yè)需求量、物業(yè)本身的品質(zhì)、良好的管理人，能夠?qū)Y產(chǎn)帶來(lái)比較穩(wěn)定的未來(lái)收益預(yù)期。

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人、知名商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資人周以升在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，及早實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化將會(huì)使商業(yè)物業(yè)融資效率大大提高，從而吸引各類(lèi)資本，特別是權(quán)益型資本的進(jìn)入，進(jìn)而推動(dòng)中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

周以升認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

首先，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在，而中國(guó)核心城市的競(jìng)爭(zhēng)力塑造中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)高效的、適應(yīng)中國(guó)本土特點(diǎn)的創(chuàng)新金融系統(tǒng)將會(huì)大大促進(jìn)中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是連接貿(mào)易物流、消費(fèi)升級(jí)、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要紐帶。投資、出口和消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)疑是擴(kuò)大和促進(jìn)居民消費(fèi)、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要陣地，因此其重要性不言而喻。

最后，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)本質(zhì)上是以經(jīng)營(yíng)為抓手的服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定就業(yè)量大，是保就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)的一塊壓艙石。

或可減弱居民對(duì)住宅配置的依賴(lài)

周以升早在今年年初就撰文呼吁，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與住宅具有完全不同的屬性，是一項(xiàng)地地道道的實(shí)業(yè)。其建議將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展與針對(duì)住宅的調(diào)控政策區(qū)隔開(kāi)來(lái)，并從以下方面闡述了二者的不同：

中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)條線執(zhí)行總經(jīng)理俞強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示：“對(duì)于公募REITs和房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控到底是什么關(guān)系，我們必須要理清楚。”

首先，從底層資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房與居民住宅毫無(wú)關(guān)系；

其次，公募REITs專(zhuān)業(yè)的管理人一定是低買(mǎi)高賣(mài)的，能夠做到平抑市場(chǎng)波動(dòng)；

第三，房地產(chǎn)體量非常大，早期的公募REITs體量相對(duì)有限，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)的擾動(dòng)。

據(jù)鏈家的研究數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量已經(jīng)高達(dá)約50萬(wàn)億元，相當(dāng)于住宅存量的20%左右，使中國(guó)成為全球僅次于美國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金上漲帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)，其釋放取決于證券化。特別是，以公募REITs和CMBS為代表的證券化市場(chǎng)。按照美國(guó)超過(guò)30%的證券化水平，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可以生成15萬(wàn)億元以上的可投資證券。將會(huì)緩解居民資產(chǎn)配置的需求，減弱對(duì)住宅配置的依賴(lài)。