每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額仍然逼近16萬(wàn)億元大關(guān)。但與此同時(shí)，增速收窄、銷(xiāo)售面積下降的跡象有所顯現(xiàn)。

一方面，上市房企把握市場(chǎng)調(diào)整期機(jī)遇，營(yíng)收規(guī)模再創(chuàng)新高，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，謀求新的發(fā)展；另一方面，負(fù)債水平高位企穩(wěn)，增收不增利的情況在不少上市房企中出現(xiàn)，并且企業(yè)間資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力及財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。

今日（5月13日），中指研究院發(fā)布“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”結(jié)果，對(duì)包括104家滬深上市房地產(chǎn)公司和73家內(nèi)地在港上市房企的研究顯示，2019年上市房企把握都市圈和熱點(diǎn)城市的機(jī)遇，積極推盤(pán)提升銷(xiāo)售規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增速下降較明顯，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企都下降到19%左右，頭部企業(yè)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。

存貨均值增長(zhǎng)超兩成

萬(wàn)科、保利、招商蛇口和中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)恒大、碧桂園分別位列滬深和港股市場(chǎng)財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10前三甲。2019年，滬深上市房企總資產(chǎn)均值達(dá)到1165.0億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)18.9%；內(nèi)地在港上市房企總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元。上市房企資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化加劇。

中指研究院研究結(jié)果顯示，從總資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)主要由存貨、貨幣資金、股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)等因素推動(dòng)，在市場(chǎng)面臨不確定性的情況下，上市房企通過(guò)放緩拿地節(jié)奏、大力推盤(pán)抓回款、收并購(gòu)方式降低開(kāi)發(fā)成本，加大相關(guān)多元業(yè)務(wù)深耕力度，助力企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企存貨均值分別同比增長(zhǎng)22.5%、22.6%，貨幣資金分別增長(zhǎng)11.8%、13.0%，權(quán)益性投資分別增長(zhǎng)30.7%、29.2%，投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)58.5%、14.8%。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席戰(zhàn)略官劉策在演講中表示，房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有到“頂”。行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局兩極分化會(huì)非常嚴(yán)重，要么出眾、要么出局。房地產(chǎn)已經(jīng)改變了傳統(tǒng)靠天賜利潤(rùn)、靠加杠桿獲取利潤(rùn)的時(shí)代，更多的是靠自己內(nèi)生能力的生長(zhǎng)，靠運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率的提升來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利的提升，這是個(gè)非常好的現(xiàn)象。在這次疫情下，科技作為新基建在重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值生態(tài)鏈，未來(lái)整個(gè)行業(yè)發(fā)展中也會(huì)越來(lái)越重要。投資大數(shù)據(jù)、BIM、綠色建筑、線(xiàn)上銷(xiāo)售、數(shù)字運(yùn)營(yíng)、智慧物業(yè)等等，都在重構(gòu)地產(chǎn)價(jià)值鏈。

為何“增收不增利”？

滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企2019年?duì)I業(yè)收入均值分別達(dá)到282.5億元和427.3億元，同比增長(zhǎng)22.8%和20.7%；但凈利潤(rùn)均值分別僅為34.9億元和68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。

中指研究院認(rèn)為，上市房企出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象緣于營(yíng)業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價(jià)政策頻出、銷(xiāo)售溢價(jià)率下降等因素。

中指研究院高級(jí)分析師張冉指出，滬深上市房企的凈利潤(rùn)增速下降了8.2個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)地在港上市房企則下降了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，從盈利質(zhì)量來(lái)看受“增收不增利”的影響，上市房企的營(yíng)業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)了一定的下降。2019年滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企的凈利潤(rùn)率分別為13.3%和16.6%，比上一年分別下降了1和0.4個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值分別減少0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，降至10.8%和14.6%。

值得注意的是，組成凈資產(chǎn)收益率的3個(gè)數(shù)字中凈利潤(rùn)率和總資產(chǎn)都是下滑的?？梢?jiàn)，凈利潤(rùn)率和總資產(chǎn)整體拖累了上市房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。

此種境遇下，“降費(fèi)提效”成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。張冉認(rèn)為，上市房企需要通過(guò)對(duì)內(nèi)部管理的嚴(yán)格把控，拓寬融資渠道等方式去提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本。

此外，2019年，內(nèi)地在港上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)至75.5%，滬深上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率則下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%。在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。

未來(lái)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變

值得注意的是，通過(guò)過(guò)去兩年對(duì)現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控，上市房企手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物情況得到明顯改善。其中，內(nèi)地在港上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房企均值為22.1億元，同比提升16.8%。

房企在2019年明顯感受到銷(xiāo)售壓力增大，加之一些城市限價(jià)限售的政策，企業(yè)預(yù)收賬款的“成績(jī)”表現(xiàn)難有顯著進(jìn)步，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)剔除預(yù)收賬款以后的有效負(fù)債率出現(xiàn)了一些小幅度的上升。而在融資困難、銷(xiāo)售承壓的背景下，現(xiàn)金對(duì)房企的重要性不言而喻。

根據(jù)中指研究院研究結(jié)果，深入具體結(jié)構(gòu)來(lái)看，基于對(duì)銷(xiāo)售回款的強(qiáng)把控，上市房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善，但由于到期債務(wù)的增多和發(fā)債難度的增大，企業(yè)籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量金額并不樂(lè)觀(guān)。而企業(yè)在投資方面采取比較理性的投資態(tài)度，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善。

那么，未來(lái)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將聚焦何處？上市房企又將如何應(yīng)對(duì)增長(zhǎng)放緩的局面？

張冉認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在發(fā)展空間，尤其是目前我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化率還有很大的提升空間，改善性需求的釋放未來(lái)也會(huì)形成比較強(qiáng)的支撐。中長(zhǎng)期市場(chǎng)的需求空間還是存在的，但機(jī)遇也伴隨著一定的挑戰(zhàn)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重心都在向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。這種情況下，房企需要重塑自己的增長(zhǎng)邏輯，才能在競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)甚至彎道超車(chē)。

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)侯云春則表示，“上市房企應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)找準(zhǔn)坐標(biāo)，開(kāi)拓創(chuàng)新，疫情下誰(shuí)扛得住沖擊、經(jīng)得起考驗(yàn)，在困境中剩下者為王。疫情后誰(shuí)抓得住機(jī)遇，能戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，在競(jìng)爭(zhēng)中勝出者為王。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)