每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額33103億元，同比下降3.3%，跌幅收窄4.4個百分點(diǎn)；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1~3月份收窄7個百分點(diǎn)；4月份國房景氣指數(shù)提高0.67點(diǎn)，升至98.86。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，但土地市場走勢良好、房地產(chǎn)投資氣氛亦有改善。4月投資額同比增加7.0%至1.11萬億元，受此提振，1~4月累計(jì)投資額同比減少3.3%，跌幅較第一季度的7.7%顯著收窄。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

疫情后單月成交量首次持平

銷售方面，1~4月份，全國商品房銷售面積同比降19.3%至33973萬平方米；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1~3月份收窄7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降18.7%，住宅銷售額下降16.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，4月單月市場成交數(shù)據(jù)已經(jīng)基本持平，這是疫情后第一次出現(xiàn)。拆分單月數(shù)據(jù)看，國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售面積數(shù)據(jù)中，1~2月同比下調(diào)接近40%，3月單月同比去年下調(diào)了14%，而4月單月公布的銷售面積為11995萬平方米，同比2019年4月的12256萬平方米，只微跌了2%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“近期交易數(shù)據(jù)有一個比較容易記憶的走勢，即先后經(jīng)歷了‘跌4成、跌3成、跌2成’的走勢。后續(xù)預(yù)計(jì)各類購房政策會有放松可能性，樓市交易同比跌幅會逐漸進(jìn)入‘跌1成’的區(qū)間，進(jìn)一步體現(xiàn)市場復(fù)蘇繼續(xù)。”

4月末，全國商品房待售面積52255萬平方米，比3月末減少472萬平方米。其中，住宅待售面積減少453萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少17萬平方米。

新開工與竣工面積跌幅收窄

1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積740568萬平方米，同比增2.5%，增速回落0.1個百分點(diǎn)。新開工與竣工面積跌幅雙雙收窄，其中新開工面積47768萬平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8個百分點(diǎn)；房屋竣工面積19286萬平方米，下降14.5%，降幅收窄1.3個百分點(diǎn)。

具體來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資18444億元，同比下降3.1%，降幅收窄3個百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資6418億元，下降10.6%，降幅收窄8.1個百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資7342億元，增長3.7%，而1~3月份為下降0.8%；東北地區(qū)投資900億元，下降1.6%，降幅收窄12.4個百分點(diǎn)。

資金方面，1~4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比1~3月份收窄3.4個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8730億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降31.6%；自籌資金14875億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款13990億元，下降18.9%；個人按揭貸款7601億元，下降5.4%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從實(shí)際觀察的情況看，包括東部沿海的省份開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯升溫，或者說率先走出低谷，成為帶動全國開發(fā)投資數(shù)據(jù)回暖的重要因素。后續(xù)隨著企業(yè)減負(fù)和各地供地節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很快會由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)投資促發(fā)展的導(dǎo)向，也成為當(dāng)前全國各地拉動固定資產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

土地成交價(jià)款增速率先回正

1~4月份，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積繼續(xù)保持負(fù)增長態(tài)勢，但跌幅在明顯收窄；土地成交價(jià)款增速已率先回正。前4個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3151萬平方米，同比下降12.0%，降幅比1~3月份收窄10.6個百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1699億元，增長6.9%，1~3月份為下降18.1%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國熱點(diǎn)50城市4月份合計(jì)土地出讓金5044.7億元，這也是年內(nèi)首次單月突破5000億元。不僅賣地金額明顯上漲，溢價(jià)率也出現(xiàn)了明顯上行。4月份一二線城市的平均住宅土地溢價(jià)率是2019年下半年來的最高位，平均溢價(jià)率高達(dá)15.54%，3月份為12.58%。

從不同城市數(shù)據(jù)看，南京4月賣地金額439億元、杭州362億元、蘇州343億元，共有16個城市超過100億元。另外，1~4月50城賣地1.22萬億元，同比上漲10.3%。

“近期東部大中城市供地節(jié)奏明顯加快，甚至包括北京、上海和深圳等大城市也在積極供地，客觀上也說明土地市場的新動態(tài)。隨著優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場繼續(xù)回暖、甚至由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能性都是很大的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

但地價(jià)和房價(jià)走勢明顯不一致。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“該漲幅是最近13個月公布數(shù)據(jù)中的最大漲幅，也說明地價(jià)在升溫。原因有三，一是近期的供地普遍都是優(yōu)質(zhì)地塊，本身地價(jià)相對高；二是很多房企在一季度沒有太多的土地儲備，4月份會積極拿地，所以會出現(xiàn)搶地的現(xiàn)象；第三也是最值得關(guān)注的點(diǎn)，不排除近期有各類違規(guī)資金進(jìn)入到土地市場，后續(xù)需要加強(qiáng)管控。

簡可認(rèn)為，1~4月土地出讓金錄得同比增長，出讓面積及成交均價(jià)均有所上漲，一些地塊區(qū)位條件良好，因而單價(jià)整體偏高。新增地塊的出讓一方面可以增加地方政府財(cái)政收入，為政府支持經(jīng)濟(jì)重啟提供有力的財(cái)政支撐；另一方面亦可刺激開發(fā)商投資、增加就業(yè)、創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)