當(dāng)城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以特殊的拿地優(yōu)勢(shì)吸引著各家房企入場(chǎng)逐鹿的時(shí)候，TOD模式正在以萌芽的姿態(tài)快速生長(zhǎng)，在幫助企業(yè)獲取土地儲(chǔ)備的同時(shí)，蓄力銷售階段的高額回饋。

作為國(guó)內(nèi)“軌交+物業(yè)”模式的典型代表，近期，越秀地產(chǎn)再次獲得在廣州兩塊優(yōu)質(zhì)TOD地塊的期權(quán)。若完成收購，TOD五大項(xiàng)目占其截至2019年底土地儲(chǔ)備總量約17.56%。

而從克而瑞發(fā)布5月份銷售排行榜來看，得益于去年收購的TOD項(xiàng)目上市，越秀地產(chǎn)的1-5月權(quán)益銷售排行躍升至32位，其中品秀?星樾被稱為“網(wǎng)紅樓盤”，創(chuàng)下了5天5億的銷售成績(jī)。

獲得兩項(xiàng)TOD地塊的期權(quán)，深化布局“軌交+物業(yè)”

根據(jù)越秀地產(chǎn)公告顯示，6月3日，通過與廣州越秀集團(tuán)訂立兩份越秀地產(chǎn)期權(quán)契約，獲得收購兩項(xiàng)新地鐵房地產(chǎn)項(xiàng)目公司各自51%股權(quán)（連同按比例未償還股東貸款及累計(jì)利息）的權(quán)利。

這是越秀地產(chǎn)繼2019年成功收購TOD模式三大“巨無霸”項(xiàng)目以來的再一次重大舉措。從戰(zhàn)略層面來看，落實(shí)收購新地鐵房地產(chǎn)項(xiàng)目51%權(quán)益的權(quán)利，是越秀地產(chǎn)與廣州地鐵建立戰(zhàn)略合作關(guān)系、實(shí)現(xiàn)“軌交+物業(yè)”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。

事實(shí)上，隨著2019年5月，成功引入廣州地鐵戰(zhàn)略成為第二大股東，越秀地產(chǎn)的“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略便不斷駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>

公告顯示，廣州地鐵（透過其兩間全資附屬公司，各為新項(xiàng)目公司）已成功獲取以下兩幅優(yōu)質(zhì)地塊。

其中，“水西項(xiàng)目”位于廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城內(nèi)，廣州地鐵7號(hào)線二期水西北站上蓋，同時(shí)毗鄰廣州地鐵21號(hào)線水西站和廣惠高速公路蘿崗出入口，總建筑面積為338,789平方米。

第二個(gè)項(xiàng)目“鎮(zhèn)龍項(xiàng)目”，位于鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)與廣州市黃埔區(qū)新龍鎮(zhèn)和增城區(qū)中新鎮(zhèn)的交界處，位置鄰近廣州地鐵21號(hào)線鎮(zhèn)龍站，鎮(zhèn)龍項(xiàng)目總建筑面積為706,685平方米。

鎮(zhèn)龍地鐵線路圖

對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，在越秀地產(chǎn)收購兩個(gè)地鐵項(xiàng)目51%權(quán)益事項(xiàng)完成時(shí)，其五個(gè)地鐵項(xiàng)目的總建筑面積將增加至約419萬平方米，占本集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備總量約17.56%，占大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約33.96%。

董事會(huì)表示，越秀地產(chǎn)期權(quán)契約可讓公司擁有更大靈活度管理現(xiàn)金流量，繼而提升在現(xiàn)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下維持增長(zhǎng)及穩(wěn)健的最佳平衡的能力。同時(shí)，公告還顯示，越秀地產(chǎn)有意于2020年第四季行使兩份期權(quán)并完成51%收購事項(xiàng)。若越秀地產(chǎn)按契約行使期權(quán)，水西項(xiàng)目和鎮(zhèn)龍項(xiàng)目應(yīng)付的總代價(jià)預(yù)計(jì)分別為人民幣23.3億元和人民幣33.1億元。

水西區(qū)位圖

TOD項(xiàng)目銷售火爆，5月業(yè)績(jī)排位大幅提升

回顧今年3月的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)曾評(píng)價(jià)“軌交+物業(yè)”模式：“應(yīng)該會(huì)成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要模式。”

事實(shí)上，TOD項(xiàng)目對(duì)越秀地產(chǎn)而言，并不僅意味著多元化的增儲(chǔ)手段，也預(yù)示著相關(guān)項(xiàng)目在銷售階段的市場(chǎng)價(jià)值。

目前，越秀地產(chǎn)“品秀”系列已有三個(gè)位于廣州車輛段上蓋的項(xiàng)目：品秀·星圖、品秀·星樾及品秀·星瀚。

今年“五一”期間，雖然受疫情影響市場(chǎng)相對(duì)冷淡，但公司總銷售額依然達(dá)到30億元，同比上升30%。其中，三個(gè)項(xiàng)目交出了亮眼成績(jī)單，直接帶動(dòng)了公司權(quán)益銷售的整體提升。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月首周，廣州市增城區(qū)較受歡迎的樓盤正是位于地鐵13號(hào)線官湖車輛段的品秀·星圖，其搜索占比為14%，占今年“五一”期間該區(qū)域樓盤關(guān)注度TOP1。

而從成交量來看，據(jù)廣州樂居監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，品秀·星圖在整個(gè)5月內(nèi)共成交135套，網(wǎng)簽面積達(dá)到1.42萬平方米，位列全市當(dāng)月成交量第十位。

有中介機(jī)構(gòu)人士透露，“品秀”系列三個(gè)樓盤均表現(xiàn)不俗，5月份越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目共簽約18億。其中，位于黃埔區(qū)的品秀?星樾，不僅在月首創(chuàng)下了5天5億的銷售成績(jī)，在最后一周也沖上廣州全市樓盤關(guān)注度TOP10的第九名。

得益于TOD項(xiàng)目的熱銷，越秀地產(chǎn)整體銷售業(yè)績(jī)明顯提升。

6月3日，越秀地產(chǎn)正式公布截至2020年5月31日的未經(jīng)審計(jì)銷售統(tǒng)計(jì)資料。2020年5月，越秀地產(chǎn)越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額112.38億元，同比增長(zhǎng)47%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為42.35萬平方米，同比上升約22%。截止前5個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約人民幣258.37億元，累計(jì)合同銷售面積約100.50萬平方米。

根據(jù)克爾瑞2020年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，越秀地產(chǎn)1-5月權(quán)益銷售提升39位至32名。

引領(lǐng)廣州TOD模式，搶灘布局大灣區(qū)軌交物業(yè)

隨著中國(guó)正在走向大規(guī)模的軌道交通時(shí)代，TOD模式無疑成為當(dāng)下城市綜合體的發(fā)展方向。

從土地市場(chǎng)來看，自3月份以來，土地市場(chǎng)率先回暖，招拍掛市場(chǎng)幾乎每個(gè)月都會(huì)誕生區(qū)域級(jí)“地王”項(xiàng)目，其中不乏單宗百億元級(jí)地塊。而在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，以廣州和深圳等龍頭城市為代表的土地拍賣市場(chǎng)亦極為火熱。

土地市場(chǎng)熱絡(luò)的背后，是房企對(duì)粵港澳大灣區(qū)的大力押注。

但對(duì)越秀地產(chǎn)而言，TOD模式無疑為增儲(chǔ)提供了更多的可能。如今，越秀地產(chǎn)憑借“軌交+物業(yè)”、國(guó)企合作、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地等多元土儲(chǔ)“組合拳”，為后續(xù)發(fā)展獲取了眾多優(yōu)質(zhì)彈藥。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)曾表示，公司的目標(biāo)是每年獲取1-2個(gè)軌交項(xiàng)目，每年貢獻(xiàn)新增土儲(chǔ)約100萬平方米，未來還計(jì)劃將TOD業(yè)務(wù)延伸至廣州之外，邁向全國(guó)化布局，特別是軌道交通發(fā)達(dá)的一二線城市、國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的城市群。

鎮(zhèn)龍綜合樞紐效果圖

在越秀地產(chǎn)的TOD道路上，廣州地鐵的戰(zhàn)略合作貢獻(xiàn)了很多想象空間。

據(jù)廣州地鐵總規(guī)劃師歐陽長(zhǎng)城透露，廣州地鐵的運(yùn)營(yíng)不限于廣州范圍，未來將會(huì)覆蓋整個(gè)大灣區(qū)，推動(dòng)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的集聚。

去年，廣州地鐵已經(jīng)籌備運(yùn)營(yíng)三條城際線路，助力大灣區(qū)一體化發(fā)展；到2020年將會(huì)新開165公里，到2023年廣州將會(huì)形成823公里城軌超大線網(wǎng)，其中涉及到的33個(gè)車輛段項(xiàng)目，都將成為越秀地產(chǎn)的擴(kuò)儲(chǔ)機(jī)會(huì)。

隨著粵港澳大灣區(qū)的深度融合，以及我國(guó)城市軌道交通建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展階段，越秀地產(chǎn)顯然希望能在其中搶占先機(jī)，爭(zhēng)取更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將TOD打造成其持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。