每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份的深圳二手房價(jià)同比上漲了1.7%。就在房價(jià)出現(xiàn)上漲的同時(shí)，深圳的房租卻出現(xiàn)了明顯下降。根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)諸葛找房的數(shù)據(jù)，5月份深圳房租同比變化為-5.94%，房租降幅最大的幾個(gè)城市分別是：三亞（-13.98%）、杭州（-6.56%）、鄭州（-5.21%）、武漢（-4.19%）。

在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，房價(jià)上漲很容易受到輿論關(guān)注，相比而言，房租下降受到關(guān)注的程度要低些。筆者認(rèn)為，不僅要關(guān)注房價(jià)，而且要關(guān)注租金波動(dòng)，更要重視房價(jià)與房租的背離現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)邏輯。

首先分析一下以深圳為代表的一線城市房價(jià)為什么會(huì)漲？深圳的常住人口在1350萬左右，但深圳的土地供給比其他三個(gè)一線城市要少很多，導(dǎo)致每年的住房供給不及其他一線城市，過去五年里深圳累計(jì)商品住宅銷售面積為2004萬平方米，同期北京的累計(jì)商品住宅銷售為3445萬平方米，上海的商品住宅銷售面積為4926萬平方米，可見，深圳的年均新增住宅供給只有北京的2/3或上海的1/2。

深圳依靠小產(chǎn)權(quán)房來化解商品住房供給不足留下的居住缺口。在深圳的存量住房中，城中村的住宅約占全市住房總量的50%左右，城中村的出租屋租金比市場商品住宅租金低一半左右，為剛剛步入職場的年輕人提供了大量比較廉價(jià)的棲身之所。在一定程度上可以說城中村的出租屋承擔(dān)著保障型住房的功能。

但城中村的缺陷是不能解決租戶子女的上學(xué)問題，只能解決未婚或新婚階段的住房需求。為了解決該難題，2014年之后深圳市政府嘗試通過舊城改造的方式把城中村改造成為商品住宅，但此舉卻刺激了樓市價(jià)格快速上漲。從金融角度看，舊城改造的過程就是深圳原有城中村居民宅基地的資產(chǎn)證券化過程，伴隨著土地性質(zhì)的改變產(chǎn)生了巨大的溢價(jià)，原居民將獲得的土地補(bǔ)償作為資本金可以獲得銀行按揭貸款，此過程伴隨著大量信用創(chuàng)造。

另外，深圳經(jīng)濟(jì)增長速度快，居民收入增長速度較快，人口結(jié)構(gòu)年輕，金融市場發(fā)達(dá)，這些因素疊加在一起使得深圳樓市一直處在緊平衡狀態(tài)，對(duì)政策及市場波動(dòng)都極為敏感。正因?yàn)槿绱耍钲跇鞘型蔀橛^察市場走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。

深圳這輪樓市發(fā)端于去年底有關(guān)普通商品住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的提高，被市場解讀為樓市限制政策的放松信號(hào)。另外，新房與二手房價(jià)價(jià)格倒掛，也吸引了大量套利資金進(jìn)入樓市，制造了所謂“日光盤”，在媒體渲染之下點(diǎn)燃了深圳樓市價(jià)格上漲之火。

有關(guān)政策的出臺(tái)頻率也可以佐證深圳樓市的確是火了一把。今年初以來，深圳有關(guān)部門先后出臺(tái)了“嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸”“處罰違規(guī)中介”“暫停開發(fā)商樓盤網(wǎng)簽”“下架高掛牌二手房源”等一系列政策。

對(duì)于住房租賃市場而言，則是另外一番情景。今年5月份深圳的房租同比變化為-5.94%，出現(xiàn)明顯下降。主要原因是疫情導(dǎo)致春節(jié)之后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)受阻。隨著疫情在全球蔓延，我國的進(jìn)出口也受到明顯沖擊，深圳是典型的外向型經(jīng)濟(jì)，租金下降就在情理之中。如果說疫情對(duì)住房租賃市場的影響是短期沖擊，那么經(jīng)濟(jì)下行壓力加大就是影響住房租賃市場的中長期因素。比如，2018年開始的金融去杠桿及整頓互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)深圳的租賃市場沖擊是明顯的，深圳市的互聯(lián)網(wǎng)金融一度領(lǐng)先全國，整頓互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)寫字樓的租金構(gòu)成較大影響，也間接影響到住房租金。

房價(jià)上漲而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地產(chǎn)市場估值水平在上升。房價(jià)是由預(yù)期決定的，而房租是由租房者的收入決定的，二者的形成機(jī)制存在差異，導(dǎo)致二者不同步甚至是相反的走勢(shì)。如果房價(jià)持續(xù)上漲而房租漲幅較小或下跌，則意味著房地產(chǎn)市場的估值持續(xù)上升，當(dāng)估值超過一定的合理水平就是出現(xiàn)所謂的“泡沫化”現(xiàn)象。

2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之前，以美聯(lián)儲(chǔ)為代表的全球各國中央銀行，在貨幣政策決策過程中基本不考慮資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的因素。但全球金融危機(jī)之后，吸取了次貸危機(jī)教訓(xùn)，各國央行把防止出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫化”作為貨幣政策目標(biāo)之一，中國人民銀行的宏觀審慎管理框架也明確考慮了該因素。正因?yàn)槿绱?，?dāng)深圳出現(xiàn)房價(jià)與租金背離走勢(shì)時(shí)，有關(guān)部門立即采取措施，遏制房價(jià)上漲趨勢(shì)。

（作者為榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員）