每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝,何小桃    

從3月份線下售樓處逐漸恢復，到4月份百強房企銷售業(yè)績回正，再到樓市迎來“紅五月”……隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)正在步入正軌。

不過，在行業(yè)復蘇的過程中，部分城市的樓市也出現(xiàn)了諸如“萬人搶房”等局部過熱現(xiàn)象。

6月初，杭州遠洋西溪公館項目登記搖號，最終吸引了近6萬人參與，這也是一年來杭州樓市出現(xiàn)的第28次“萬人搖”；與此同時，南京也出現(xiàn)首個“萬人搖”項目，江畔都會上城新推出的223套房源，吸引了12815組買房人搖號，平均57人搶一套房。

為何“萬人搖”現(xiàn)象近期在多個城市頻現(xiàn)？造成這種火熱購房現(xiàn)象的原因是什么？為此，鎂編（微信號Real-easte-Circle）進行了深入調(diào)查。

“買套房子，穩(wěn)賺一輛豪車”

“連續(xù)十來天沒睡好覺了，每天忙到凌晨一點下班，眼睛睜開就拿起手機回微信，一直到拿著手機睡著。”在引發(fā)近6萬人登記搖號的杭州遠洋西溪公館，一位置業(yè)顧問有些無奈地告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle）。

盡管遠洋西溪公館沒有鋪天蓋地的營銷宣傳和熱情的置業(yè)顧問，也沒有美輪美奐的售樓處，甚至連樣板房也無法看到，但僅憑隔壁的西溪濕地公園、1.9公里外的阿里巴巴西溪園區(qū)和2.8萬元/平方米均價，已經(jīng)足夠吸引各路剛需、剛改和投資客。

西溪公館項目營銷現(xiàn)場 圖片來源：鎂編 攝

即使遇到暴雨天氣，西溪公館樸素的售樓處依然人來人往。

“前幾天我們擠不進來，也沒法詳細了解情況，就先登記了。”現(xiàn)場一對年輕夫妻對記者說，“網(wǎng)上選房，一個號2分鐘考慮時間。如果超時還沒選好，號碼作作廢，往下順延。”

當鎂編（微信號Real-easte-Circle）以看房人身份要求參觀樣板間時，被告知并沒有樣板間，客戶根據(jù)房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解，置業(yè)顧問勸說道，“要到的話按順序選房，房型不滿意么，要買就買，不買就算了。其實這種準現(xiàn)房無所謂的，明年3月交房你就賣掉，穩(wěn)賺一輛豪車。”

杭州某搖號平臺官方數(shù)據(jù)顯示，遠洋西溪公館最終參與搖號人數(shù)合計59640人，中簽率低至1.23%。

離開西溪公館后，鎂編（微信號Real-easte-Circle）來到附近一個正在對外銷售的商住公寓項目，這一沒有陽臺、兩梯40多戶的“類住宅”項目單價與西溪公館價格不相上下，達到2.5萬元/平方米。

該項目置業(yè)顧問王強（化名）向鎂編（微信號Real-easte-Circle）坦言，“住宅價格太高了，公寓既能投資也能自住，對面的西溪公館作為住宅確實太便宜了，但是買不到??！周圍的二手房單價達四五萬元，搖到號就等于賺一大筆，所以有買房資格的人都去搖了。”

近兩年的第28次“萬人搖”

從“萬人搖”到“6萬人搖”，人才引入產(chǎn)生的大量購房需求和供給不均衡之間的矛盾，以及一二手房價格倒掛帶來的套利空間，在杭州“不限售”的政策溫床上共同發(fā)酵升溫，讓本就處于供求比低位的城市長期“一房難求”。

正因為人人都想賺這輛“豪車”，于是有購房資格的人便一擁而上，有些甚至動用全家人的房票一起搖號。

但西溪公館成為“萬人搖”的巔峰，并非出于單純的價格因素，而是具備了一定的偶然性。熟悉這一地塊的地產(chǎn)從業(yè)者黃杰告訴記者，這塊地拿得的早，備案價格始終上不去，很多人都盯著這個樓盤。

除了價格因素，登記時間較長也是參與搖號人數(shù)攀升的重要原因。從遠洋西溪公館公布的兩個銷售方案顯示，此次登記分為兩個通道，分別對應(yīng)不同樓棟的572套和387套房源；線上登記自5月24日9時至5月28日18時，長達5天。5月28日，浙江國恒西溪置業(yè)有限公司（以下簡稱國恒西溪）在一份“延長登記時間的通知”上表示，“現(xiàn)因登記人數(shù)過多，服務(wù)器超載，導致系統(tǒng)繁忙，將登記截止時間延長至5月28日24時。”

次日，國恒西溪通知稱，由于客戶登記人數(shù)多、資料審核任務(wù)重，將登記結(jié)果日再延3天至6月2日。就在西溪公關(guān)開放登記的次日，另一個同期入市的“萬人搖”項目——城北萬象城幸福里，由于以108~148平方米的大戶型為主，88平方米的小戶型只占少數(shù)，總價略高、交房周期長，加之僅開放3天登記，登記人數(shù)未能突破20000人。

西溪公館項目現(xiàn)場公示的搖號登記名單 每經(jīng)記者 包晶晶攝

以遠洋西溪公館首套房凍結(jié)40萬元、二套房凍結(jié)80萬元來計算，僅這一個項目至少凍結(jié)了238.56億元資金。

值得一提的是，不少凍結(jié)資金已解凍的買房人已經(jīng)將眼光瞄準了下一次。盡管6月份杭州還有一批新房即將獲準上市，但其中不少項目已提前被業(yè)內(nèi)鎖定為“萬人搖種子選手”。

杭州樓盤如此任性并非首次。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2018年5月杭州融信瀾天“萬人搖”至今，萬科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠洋、萬象等28個項目搖號人數(shù)過萬，其中2019年10月前后開盤的兩個項目中簽率僅為0.66%和0.77%，刷新杭州搖號中簽率新低。

兩年來出現(xiàn)28次“萬人搖”，讓“搖號”成為杭州人買房的家常便飯，剛需買房變得越來越難，甚至有人買房前先四處打聽中簽率，還要算一算去哪兒“打新”勝算更大。當?shù)啬撤科箐N售主管黃剛告訴記者，杭州新房市場的確火熱，他所在公司即將入市的項目，預(yù)計中簽率也不會超過10%。

多城頻現(xiàn)“萬人搖”項目

不只是杭州，今年以來多個城市“萬人搖”樓盤頻現(xiàn)。

比如當杭州遠洋西溪公館59640人還在焦灼等待搖號結(jié)果時，位于南京江北核心區(qū)域的江畔都會上城則在“六一”兒童節(jié)迎來了223位開心得像孩子一樣的新業(yè)主。作為今年南京首個“萬人搖號”的樓盤，此次江畔都會上城新推出的223套房源吸引了12815組買房人搖號，整體中簽率只有1.7%，平均57人搶一套房。

公開資料顯示，南京江畔都會上城加推的223套房源包含人才房67套，整體均價為31307元/平方米。最小戶型為89平方米，此外還有108平方米、129平方米、140平方米等戶型，裝修交付。

從報名情況來看，人才房的報名人數(shù)有992組，中簽率為6.8%；普通商品房的報名人數(shù)為11823組，中簽率僅1.3%。

據(jù)《錢江晚報》報道，現(xiàn)場有購房者手持“秘籍”來選房，戶型建筑面積108平方米的房源最為搶手，在開盤后1小時左右就已售完；其次受歡迎的則是89平方米的小戶型，而140平方米的大戶型由于面積大、總價高去化速度較慢。最終，歷時約6小時后，此次加推房源全部售罄。

鎂編（微信號Real-easte-Circle）注意到，除了杭州、南京外，合肥、蘇州等城市近期銷售也持續(xù)回暖。

5月4日，位于合肥熱門區(qū)域濱湖板塊的保利和光塵樾小高層加推，68套房共158組客戶參與選房，8秒即被搶光。

此前，蘇州三大樓盤項目碧桂園伴山瀾灣、龍湖湖西星辰和港中旅名門府相繼開盤、加推，共入市787套房源。其中，龍湖湖西星辰成交備案均價為28321元/平方米，線上開盤僅僅60秒就賣了12億元，432套房只有30套未能賣出；恐伴山瀾灣項目啟動兩小時就有116組客戶認籌；港中旅名門府地產(chǎn)的354套房源則全部賣完。

新房二手房價格“倒掛”

多位業(yè)內(nèi)人士告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle），近期“萬人搖”樓盤頻現(xiàn)，最直接的原因便是不少城市出現(xiàn)明顯的新房和二手房價格“倒掛”現(xiàn)象。

鎂編（微信號Real-easte-Circle）查閱安居客、房天下等交易平臺發(fā)現(xiàn)，杭州西溪公館周邊二手住宅單價約在32000~49000元，個別項目售價超過60000元。若分別以西溪公館60平方米和139平方米戶型、保守單價差5000元計算，2021年3月交房后立即出售，即可獲利30萬元到69.5萬元不等。

如南京江畔都會上城此次推出的房源均價為31307元/平方米。據(jù)貝殼找房，周邊二手房小區(qū)雅居樂·濱江國際、正榮·潤江城、正榮·潤錦城的均價已經(jīng)達到36000~39000元/平方米，房價倒掛至少在5000元/平方米左右。

如果從戶型上看，以雅居樂·濱江國際為例，該二手房小區(qū)108平方米左右的房源報價在37000~41000元/平方米，130平方米以上的大戶型二手房報價最低35000元/平方米，最高可達40000~43000元/平方米，與江畔都會上城的價格相比，房價倒掛最多超過萬元。

鎂編（微信號Real-easte-Circle）粗略算了筆賬，如果購買江畔都會上城108平方米戶型，與周邊二手房價倒掛空間在60萬~100萬元，大戶型的倒掛空間也有50萬元左右，買到了就相當于領(lǐng)了個大“紅包”。

西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授劉璐在接受鎂編（微信號Real-easte-Circle）采訪時表示，“萬人搖”僅針對某些早年拿地價格低的樓盤項目，并不具有普遍意義。

而疫情期間暫時壓抑的購房需求得到集中釋放，以及復工復產(chǎn)后這些低價新盤集中推盤搖號等因素，亦是造成“萬人搖”的原因。

“搖號人數(shù)的多少主要取決于價格‘剪刀差’，沒有新舊價差倒掛的樓盤項目去化速度就慢得多，100%的搖號中簽率也很普遍。” 劉璐表示。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則告訴鎂編（微信號Real-easte-Circle），“二手房買賣有成本，而新房則沒有，通常一比較就能顯示出價格優(yōu)勢。造成項目熱銷主要原因是‘性價比’，價格優(yōu)勢是最大吸引力。其次要看區(qū)域內(nèi)是不是有競爭項目，如果區(qū)域內(nèi)長期沒有項目供應(yīng)也會造成一房難求的現(xiàn)象。”

新房存銷比吃緊

鎂編（微信號Real-easte-Circle）注意到，近期出現(xiàn)搶房現(xiàn)象的城市，均與其新房存銷比吃緊有關(guān)。

據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報告》，截至4月底，杭州新建住宅存銷比僅4.1個月，成為百城中存銷比最低的城市；合肥為5.7個月，位列百城存銷比后10位。

以杭州為例，作為坐擁旅游資源、數(shù)字經(jīng)濟優(yōu)勢的老牌長三角重點城市，在經(jīng)濟高速發(fā)展和寬松的人才政策催動下，新房和二手房交易持續(xù)一路上行。

截至2019年末，杭州市常住人口增加了55.4萬人，首次突破千萬，達到1036萬人。而新增人口背后，便是真真切切的住房需求。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，5月份杭州二手房成交比去年統(tǒng)計增加49%，即便將疫情期間納入統(tǒng)計，年初至5月份累計增速也高達15%，火熱程度顯而易見。

“杭州的人才舉措很有吸引力，杭州本身也是具有競爭力，人口導入需求增加，的確是近期樓市火熱的因素之一，在這種環(huán)境烘托下，推動購買行為。”盧文曦認為，但剛需與剛改也僅僅是購買人群中的一部分，政策允許下的套利空間，讓二手房也隨之火爆。

鎂編（微信號Real-easte-Circle）梳理杭州近年來的樓市調(diào)控措施發(fā)現(xiàn)，從2016年起，限購、限地價、限房價便成為杭州樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞，新房限價導致的一二手房價格倒掛，在城市人口和購房需求與日俱增之下，吸引了眾多投機者。而多個城市用來打擊炒房的“限售”政策，并未被杭州采用。

與此同時，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，最近出現(xiàn)“萬人搖”的城市杭州、南京等均屬于新一線城市，同時也是樓市熱門城市。

“與北上廣深等一線城市相比，這些城市在包括人才購房政策放松、城市環(huán)境宜居、投資前景比較好等方面所帶來的潛在購房需求較大，都會帶來大量購房者參與搖號。”嚴躍進表示，“隨著限價盤日漸減少，樓市‘萬人搖’情況即將遠去，怎么穩(wěn)住房價成為調(diào)控的重點。”

記者|包晶晶 陳利 編輯|魏文藝 何小桃 王嘉琦

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)