重磅物管企業(yè)強勢來襲，港股打新熱潮有望升至高點。

繼金融街物業(yè)（01502）、弘陽服務(wù)（01971）之后，正榮服務(wù)（06958）自6月29日開始正式進入招股階段。

源于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和未來可見的成長空間，資本市場對于物業(yè)企業(yè)格外偏愛。以公開招股為例，保利物業(yè)超購60倍，銀城生活服務(wù)超購382.88倍，興業(yè)物聯(lián)超購1700倍，燁星集團超購1948倍。憑借“高成長、高品質(zhì)”特性，正榮服務(wù)有望在招股階段便被市場青睞。

從2017年至2019年，正榮服務(wù)的收入自2.73億元增至7.16億元，年復(fù)合增長率高達61.86%；同時，凈利潤自2029.7萬元增至1.09億元，年復(fù)合增長率高達133.45%。高成長特性凸顯。

據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，正榮服務(wù)是中國增長較快的物業(yè)管理公司之一，若按2019年的凈利潤增長率計算，正榮服務(wù)在2020物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)TOP 30中排名第3位。

而在高成長的背后，得益于公司業(yè)務(wù)的高品質(zhì)發(fā)展。在發(fā)展第三方物業(yè)、堅持“住宅+非住宅”雙輪驅(qū)動的兩大舉措下，正榮服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)迎來了高速發(fā)展；且多元化變現(xiàn)取得明顯成效，增值服務(wù)收入占比于2019年升至52.2%。

同時，深耕長三角地區(qū)也是正榮服務(wù)高速發(fā)展的核心因素之一。2019年時，正榮服務(wù)在長三角洲地區(qū)的收入占比高達56.9%，較2017年時提升超30%個百分點。

值得注意的是，正榮服務(wù)的優(yōu)質(zhì)得到了資本認(rèn)可，四位基石投資者已正式敲定。據(jù)招股書顯示，若以發(fā)售價上限4.7港元計算，光大興隴信托、大眾香港國際、大亞灣基金、中城香港四大基石投資者將合計認(rèn)購6500萬美元，相當(dāng)于超額配售股權(quán)行使后公司總發(fā)行股份的28.6%。

憑借高品質(zhì)發(fā)展下的高成長業(yè)績，以及多位基石投資者的支持，正榮服務(wù)上市后前景值得期待。

全國布局、雙輪驅(qū)動的物業(yè)管理服務(wù)

正榮服務(wù)的發(fā)展歷史，可追溯至2000年，此前以為正榮集團所開發(fā)物業(yè)住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)為主。經(jīng)過17年的物業(yè)管理經(jīng)驗積累，正榮服務(wù)自2017年開始為其他第三方物業(yè)開發(fā)商提供住宅物業(yè)管理服務(wù)。而該舉措一經(jīng)落實便取得明顯成效，并持續(xù)拉動正榮服務(wù)業(yè)績增長。

2019年時，在正榮服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)中，來自第三方物業(yè)開發(fā)商獨家開發(fā)項目的收入為1.14億元，占物業(yè)管理服務(wù)收入的33.2%，較2017年時的11.8%提升超20個百分點，對于正榮地產(chǎn)的依賴程度顯著降低。

圖：正榮服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)分類

當(dāng)然，作為正榮地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，正榮服務(wù)將持續(xù)受益于正榮地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)正榮地產(chǎn)2019年年報顯示，其2019年簽約銷售額為1307億元，截至2019年12月31日，其土地儲備的總建筑面積約為2620萬平方米，覆蓋了全國30個城市的182個住宅及非住宅項目。正榮地產(chǎn)豐富的土地儲備，將為正榮服務(wù)帶來源源不斷的新業(yè)務(wù)增量。

而在發(fā)展第三方物業(yè)的同時，正榮服務(wù)還于2017年落實了另一大舉措，即實行“住宅+非住宅”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，以尋求多元化的在管物業(yè)組合。而在非住宅物業(yè)中包括了政府公建、寫字樓、工業(yè)園及學(xué)校等。在該戰(zhàn)略的貫徹落實下，非住宅物業(yè)收入占比快速提升。

據(jù)招股書顯示，2017至2019年，正榮服務(wù)非住宅物業(yè)的收入從3072.3萬元增至2019年的1.21億元，年復(fù)合增長率高達97.48%，這使得非住宅物業(yè)的收入占比從2017年的20.9%提升至2019年的35.2%，提升近15個百分點。

圖：正榮服務(wù)在管物業(yè)中住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)比例

在發(fā)展第三方物業(yè)管理服務(wù)、堅持“住宅+非住宅”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的兩大舉措下，正榮服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)了高速發(fā)展。據(jù)招股書顯示，自2017至2019年，正榮服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入從1.47億增至3.42億元，年復(fù)合增長率高達52.64%。

增值服務(wù)收入占比超50%

而在物業(yè)管理服務(wù)之外，正榮服務(wù)還提供全方位的增值服務(wù)，包括非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主及住戶社區(qū)增值服務(wù)。從數(shù)據(jù)來看，正榮服務(wù)的多元化變現(xiàn)模式已取得明顯成效。

據(jù)招股書顯示，從2017至2019年，正榮服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入從1.1億元增至2.62億元，年復(fù)合增長率高達54.27%；而同期的社區(qū)增值服務(wù)收入從1568.3萬元增至1.12億元，年復(fù)合增長率高達167%。

得益于非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的高速發(fā)展，正榮服務(wù)在物業(yè)管理服務(wù)收入中的占比由2017年的53.8%下降至2019年的47.8%，增值服務(wù)的收入占比則在2019年首日突破50%至52.2%。

這說明，以物業(yè)管理服務(wù)起家的正榮服務(wù)，時至今日已完成重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，增值服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)已齊頭并進帶動公司成長，實現(xiàn)了“兩條腿”走路的高品質(zhì)發(fā)展。

凈利潤年復(fù)合增長率高達133%

而高品質(zhì)發(fā)展的結(jié)果，早已體現(xiàn)在了業(yè)績上。

從2017年至2019年，正榮服務(wù)的總收入自2.73億元增至7.16億元，年復(fù)合增長率高達61.86%；且在規(guī)模效應(yīng)以及運營效率的提升下，正榮服務(wù)同期的凈利率分別為7.4%、8.7%、15.2%，這使得其凈利潤從2029.7萬元增至1.09億元，年復(fù)合增長率高達133.45%。高成長性凸顯。

據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，正榮服務(wù)是中國增長較快的物業(yè)管理公司之一，若按2019年的凈利潤增長率計算，正榮服務(wù)在2020物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)TOP 30中排名第3位。若按綜合實力計算，正榮服務(wù)在2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中位列第19名，較2019年時提升3名。

當(dāng)然，高成長的背后與正榮服務(wù)深耕長三角地區(qū)有直接關(guān)系。據(jù)招股書顯示，至2019年時，正榮服務(wù)來自長三角地區(qū)的收入占比高達56.9%，較2017年時的35.5%提升超30個百分點。

引入四大基石投資者

對于高品質(zhì)、高成長性發(fā)展的正榮服務(wù)，早已被資本青睞。

據(jù)了解，正榮服務(wù)已引入了光大興隴信托、大眾（香港）國際、Poly Platinum、中城國際（香港）四大基石投資者。

上述四位基石投資者的來頭可不小。光大興隴信托是中國光大集團從事金融業(yè)務(wù)的四大附屬公司之一。大眾（香港）國際是上海大眾的全資附屬公司及海外投資平臺，而上海大眾是已在香港和上海證券交易所上市的公司，代碼分別為01635、600635。

Poly Platinum是大灣區(qū)基金的全資附屬公司，而大灣區(qū)基金是由國際大型工業(yè)機構(gòu)、金融機構(gòu)及新經(jīng)濟企業(yè)共同設(shè)立的私募投資基金。中城香港是中誠投資管理的全資附屬公司，而中誠投資管理是一家專注于中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先私募股權(quán)投資及管理機構(gòu)。

四大基石投資者“真金白銀”的認(rèn)購，可看出它們對正榮服務(wù)后續(xù)發(fā)展的看好。

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