每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝 盧祥勇    

6月下旬以來，涉房企業(yè)的“IPO盛宴”繼續(xù)升溫。

僅6月29日，就有5家涉房企業(yè)公布了IPO進程。如港龍中國地產(chǎn)、正榮服務(wù)、綠城管理等3家涉房企業(yè)同步開啟全球發(fā)售，共擬募資11.28億港元；世茂服務(wù)和金科智慧服務(wù)向港交所遞交了招股書。

6月24日，也有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告了IPO進程，如正榮服務(wù)于港交所更新了聆訊后資料集，港交所披露了榮萬家生活服務(wù)股份有限公司的招股書，合景泰富集團正式提呈合景悠活集團控股有限公司IPO申請文件。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，今年以來已有8家涉房企業(yè)成功上市（除上述3家，還有鴻坤物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)），另有8家企業(yè)已遞交招股書（金科智慧服務(wù)、世茂服務(wù)、佳源服務(wù)、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)管理、榮萬家、合景悠活，以及雅居樂旗下的產(chǎn)業(yè)板塊“雅城”)，而華潤物業(yè)等企業(yè)也準備踏入上市征程。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，涉房企業(yè)扎堆涌入香港資本市場，投資者將有更多選擇，配置資產(chǎn)也必然“貨比三家”，相應(yīng)地將加劇個股之間的比較和競爭。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

3只涉房股同日發(fā)售

在6月29日同日發(fā)布全球發(fā)售公告的三家企業(yè)，正好代表了三個涉房專業(yè)領(lǐng)域。

作為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表，港龍中國地產(chǎn)開發(fā)面積逾千萬平方米，雖體量中型，但有一定特點。其布局圍繞長三角和華中，在上海、杭州、南京、蘇州、無錫等城市儲備了544萬平方米土儲，三年復(fù)合增長率79.9%，具自身發(fā)展特點，也由此得到李家杰等基石投資者的入局。

港龍中國地產(chǎn)此次全球發(fā)售4億股，包括國際發(fā)售股份數(shù)目3.6億股，以及香港發(fā)售股份數(shù)目4000萬股，發(fā)售價介于每股3.60港元和4.10港元之間，股票在7月15日正式開始買賣。

再看“代建第一股”綠城管理，則表現(xiàn)出細分領(lǐng)域的“獨角獸”優(yōu)勢，代建項目260個、管理總建筑面積6750萬平方米，均位居行業(yè)第一且遠超第二名體量。此次綠城管理發(fā)行約4.78億股，最高發(fā)售價每股3港元，預(yù)期不低于每股2.2港元，股票代號9979，預(yù)計于7月10日登陸港交所。

正榮服務(wù)作為此次IPO的物業(yè)企業(yè)代表之一，全球發(fā)售2.5億股，其中香港發(fā)售2500萬股，國際發(fā)售2.25億股，10%為公開發(fā)售，90%為國際配售。按此次披露的發(fā)售價（3.6~4.7港元/股）計算，此次正榮服務(wù)上市擬募集資金在9億~11.75億港元之間，依托母公司的背書，也或能獲得投資者的青睞。

18家物業(yè)企業(yè)競逐港股

在這一輪涉房企業(yè)IPO的盛宴中，競爭最為激烈的無疑是物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。截至目前，今年已上市或公開上市信息的物業(yè)企業(yè)已有18家。

6月29日，除了3家公開發(fā)售股票的企業(yè)，世茂服務(wù)和金科智慧服務(wù)則同步遞交招股書。

世茂服務(wù)招股書顯示，截至2019年末，公司合約總建筑面積達1.009億平方米，覆蓋國內(nèi)25個省91個城市。其中主要包括管理184項物業(yè)，總在管建筑面積為6820萬平方米。

金科智慧服務(wù)招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，公司收入為10.47億元、15.23億元及23.27億元，復(fù)合年增長率約為49.1%；凈利潤分別為1.13億元、1.63億元及3.74億元，復(fù)合年增長率約為81.5%。

數(shù)據(jù)來源：億翰智庫、嘉和家業(yè)(據(jù)Wind)

值得一提的是，幾天前的6月24日，正榮服務(wù)集團、榮萬家生活服務(wù)、合景悠活集團等3家物業(yè)企業(yè)同日公告了IPO進程。

其中，于港交所更新了聆訊后資料集的正榮服務(wù)集團，在管項目達149個，覆蓋四大區(qū)域中的21個城市，在管總建筑面積約為2290萬平方米，總簽約建筑面積約為3700萬平方米；在港交所披露招股書的榮萬家生活服務(wù)，共管理251個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積為4840萬平方米，覆蓋15個省、直轄市及自治區(qū)的31個城市；正式提呈IPO申請文件的合景悠活集團，則管理著106個住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1830萬平方米，總合約建筑面積為2940萬平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2019年物業(yè)服務(wù)股表現(xiàn)突出，今年以來股價則累計上漲47.01%，遠超醫(yī)療保健行業(yè)。其中，銀城生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、中奧到家、時代鄰里漲幅居前，股價分別累計上漲188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，物業(yè)公司本身屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，收入波動較小，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身受疫情影響相對小，市場對于上市物業(yè)企業(yè)的預(yù)期也會相對穩(wěn)定，屬于“避險”性較強的企業(yè)，因此當(dāng)下節(jié)點有相對較好表現(xiàn)。

“房企積極謀求旗下物業(yè)公司上市也正是看好了良好的融資屬性，未來隨著在管面積不斷擴大，大型物業(yè)公司的增長潛力不容小覷。”張波表示，物業(yè)股作為確定性中等的新股，在今年會經(jīng)受更多的審視。今年物業(yè)股市場，投資者需要在投入和退出的節(jié)點上投入更多技術(shù)，尤其是以短線套利為主的投資者。

物業(yè)股估值兩極分化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成長，尤其是物業(yè)板塊，已經(jīng)到了大舉進軍資本市場的階段。但伴隨上市的地產(chǎn)股逐漸增多，物業(yè)股的估值也面臨分化。

從2019年數(shù)據(jù)看，A股招商積余市盈率達到113倍，H股市盈率最高的時代鄰里達到90.7倍，而祈福生活服務(wù)僅5.7倍。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前26家A+H物業(yè)股加權(quán)平均的市盈率（TTM）為59倍，而有14家物業(yè)股市盈率（TTM）低于平均值，而高于平均值的12只物業(yè)股均為體量和凈利潤有規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)。

例如招商積余擁有中航物業(yè)、招商物業(yè)兩家公司的物業(yè)，2019年在管面積達到1.53億平方米；2019年歸母凈利潤達到1億元的新大正，市盈率也高達60倍，體現(xiàn)出費用率的優(yōu)勢。

相反，即使如上市較早的如彩生活，因企業(yè)本身業(yè)績增幅有限、變現(xiàn)能力不達標，資本市場的反應(yīng)也很直接，僅給出了9.8倍的市盈率。

數(shù)據(jù)來源：億翰智庫、嘉和家業(yè)據(jù)企業(yè)招股書整理

張波則表示，造成物業(yè)公司估值差異的因素很多，一方面從財務(wù)指標來看，自身的盈利能力、負債水平、資產(chǎn)分布都會產(chǎn)生直接影響；另一方面，公司在管面積增長、品牌吸引力或美譽度、現(xiàn)有股東及管理者方面也會產(chǎn)生不同程度的影響。同時，物業(yè)公司的收入較容易預(yù)估，不同物業(yè)公司的未來現(xiàn)金流入情況也會對其估值產(chǎn)生重要影響。

在這一個通往“成熟賽場”的路上，有特征的物業(yè)股會更有機會。如商業(yè)和住宅比例有優(yōu)勢的企業(yè)，由于商業(yè)物業(yè)比住宅物業(yè)的收費單價更高，可產(chǎn)生更高利潤，因而這個業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)能帶給公司更高的收益率。

事實上，不少近期IPO的物業(yè)企業(yè)，也很注重突出業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點。如金融街物業(yè)，主要服務(wù)對象是商務(wù)物業(yè)，收入占比65%；非商務(wù)物業(yè)包含住宅、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)等，收入占比從2017年的28%增加至2019年的33%。

弘陽服務(wù)近三年的商業(yè)在管面積的增速40%，已經(jīng)高于住宅面積的增速（29.4%）。其最新的收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理服務(wù)收入占比降至70.5%、非業(yè)主增值服務(wù)收入增至24.1%、社區(qū)增值服務(wù)收入增至5.4%。

張波認為，隨著房地產(chǎn)市場集中度不斷提升，大型物業(yè)公司的估值還將不斷提升，優(yōu)勝略汰下，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的競爭力也會不斷體現(xiàn)。