每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月第一天，地產(chǎn)股呈現(xiàn)集體走強，掀起了下半年第一波上漲熱潮。

截至今日（7月1日）收盤，A股共有上百只地產(chǎn)股出現(xiàn)不同程度漲幅，其中綠地控股、金地集團(tuán)等10余只地產(chǎn)股漲停，房地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)5.17%。

“房地產(chǎn)板塊股指呈現(xiàn)快速提升，導(dǎo)火索是房地產(chǎn)行業(yè)半年銷量超過市場預(yù)期。”對于地產(chǎn)股在7月首日出現(xiàn)的異動，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，上半年房企業(yè)績表現(xiàn)相對較好，對資本市場有明顯拉動。

多重因素帶動股指上揚

在今日A股百余只上漲的地產(chǎn)股中，新華聯(lián)、金科股份、綠地控股、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)、格力地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、陽光城、綠地控股、格力地產(chǎn)等十余只地產(chǎn)股均封漲停板，房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅則一度沖至6.1%。

今日部分地產(chǎn)股表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

而今年上半年，A股房地產(chǎn)板塊整體漲幅僅為0.32%?？傮w來看，上半年A股和H股上市房企均是下跌家數(shù)多于上漲家數(shù)。

張波表示，受疫情影響，不少城市的樓市成交量和開發(fā)投資出現(xiàn)快速下滑，一季度資本市場對于房地產(chǎn)預(yù)期較為悲觀。但從二季度表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)不但市場恢復(fù)速度快，部分城市的成交量甚至反超去年同期水平。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上半年房地產(chǎn)市場好于預(yù)期是地產(chǎn)股高漲的主要原因。雖然疫情對上半年房企的銷售、交付、結(jié)算等各方面的經(jīng)營節(jié)奏都造成了較大影響，但自3月份以來市場熱度回升，規(guī)模房企抓住市場窗口期，供貨節(jié)奏及營銷去化力度加碼。二季度，百強房企整體銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，TOP100房企二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。

“其中，百強房企單月權(quán)益銷售金額同比增長13.4%，在去年基數(shù)那么高的情況下，超出了大多數(shù)人的預(yù)期。持續(xù)的低位，借著半年度數(shù)據(jù)的東風(fēng)沖一波也是有可能的。”林波指出。

值得一提的是，3月份以來，土地市場明顯回暖，不少一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊開始大面積入市，房企拿地的積極性也明顯提高，杭州、武漢、福州等多個城市出現(xiàn)單日土拍收金超百億元的現(xiàn)象。

此外，融資窗口放開，是拉動地產(chǎn)股上漲的又一重要因素。

林波認(rèn)為，自6月份以來，房企發(fā)行的債券中，僅美元債就有23筆。多家房企和物業(yè)企業(yè)也開展了配股融資的操作，這種方式可以募集資金而不增加負(fù)債率。所以說，雖然有些房企融資利率超過10%，但明顯好轉(zhuǎn)。

“一個不能忽略的客觀現(xiàn)狀是，地產(chǎn)股估值本來就不高，現(xiàn)在基本下探到了底部，開始反彈。”某房企IR馮興表示，上半年地產(chǎn)股的估值可謂歷史最低，和2008年、2014年的水平相似，明顯被低估，已經(jīng)沒有向下空間了。而地產(chǎn)股在有良好的業(yè)績加持下，會出現(xiàn)一個板塊輪動效應(yīng)。

在馮興看來，地產(chǎn)基本面并沒有外界想的那么差，隨著融資環(huán)境相對寬松以及部分城市限價的松動，今年的房企業(yè)績還是能夠保證的。

目前房企正在積極主動做市值管理，包括萬科、恒大、金科等各大房企也在市場上做了回購，從基金已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)來看，整個房地產(chǎn)是低配，這表明從未來配比來看會進(jìn)行有效增持。

林波表示，從上半年情況來看，原先的利空基本已經(jīng)消退。多重利好之下，地產(chǎn)股迎來今年首個大爆發(fā)。

下半年房企業(yè)績壓力仍大

雖然地產(chǎn)股剛剛進(jìn)入下半年便迎來一波上漲行情，不過林波提醒，目前和2016年、2017年的市場環(huán)境不同，保持高速增長的企業(yè)不多，很多企業(yè)還在主動降速，而且頭部房企的降速尤為明顯。

房地產(chǎn)“高杠桿”的模式依然被資本市場詬病，這在規(guī)模擴(kuò)張階段是利劍，但卻吞噬了很多利潤。但第二、第三梯隊房企目前依然必須沖規(guī)模，這多少是一個矛盾點。

房企降杠桿的主要手段就是減少投資拿地，加快銷售，以此達(dá)到調(diào)節(jié)負(fù)債的目的。銷售端有一定信心，但也有壓力。

林波指出，下半年沒有太多利空消息，全年銷售業(yè)績保持平穩(wěn)增長是完全有可能的。但疫后在前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有增長乏力之勢。

“預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。”林波表示，即使下半年回暖，也是在一線和強二線城市市場的回升，其他城市還有一定的下行壓力。

克而瑞對36家公布年度目標(biāo)的房企統(tǒng)計顯示，上半年僅恒大、濱江、金茂3家房企的年度業(yè)績目標(biāo)完成率超過50%，龍光、越秀、雅居樂等16家房企業(yè)績完率達(dá)到或超過40%，其余17家房企目標(biāo)完成率均在40%以下。可見，下半年房企仍面臨較大的銷售壓力。

不過張波認(rèn)為，雖然不少房企依然沒有達(dá)到今年上半年的銷售目標(biāo)，但不足以影響市場對于后市的判斷，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)上揚也在情理之中，三季度市場會出現(xiàn)板塊輪動。“從目前來看，一半以上房企完成了40%以上，剩下一半房企完成率在30%以上，受疫情影響完成了3：7也是可以接受的，下半年房企為沖業(yè)績必然會加大銷售力度。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)