每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

疫情影響下樓市已經(jīng)跨越了上半年。

貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，2020上半年，房地產市場分化嚴重，新房、二手房市場已基本復蘇，但租賃市場旺季遇冷。預計下半年市場仍將有需求補償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動力，租賃市場不斷向“承租人”市場轉變。

到今年第二季度，66座大中城市新房市場成交量整體已經(jīng)接近去年同期，一二線成交量回暖速度相對較快。

上海某在建樓盤 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院 每經(jīng)記者 包晶晶 攝 楊靖制圖

新房銷量明顯下降

從政策角度看，2020年上半年依舊是房住不炒基調。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2020年初截至6月29日，國務院、銀保監(jiān)會、中國人民銀行等多個機構前后共13次發(fā)文表態(tài)房住不炒的定位決心。

但同時，為了減少疫情對企業(yè)的影響，中央及各地政府均出臺了各類措施，例如延期繳納土地出讓金、預售節(jié)點提前等。

在此背景下，全國的新房市場雖然成交量有所下滑，但近期恢復趨勢是明顯的。

6月，北京新房扎推入市，比如金茂北京國際社區(qū)、中海甲叁號院、融創(chuàng)亦莊壹號、中駿云景臺、金隅上城郡等。

這些樓盤中既包含了令北京“重回2萬時代”的入門級剛需產品，也有不限價的地王級改善型房源。

這也頗能反映上半年的樓市趨勢，各房企都在積極推盤以提振銷量，必要時還使用了價格武器。

上半年的新房價格方面，總體上處于微弱上漲。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年上半年，百城新建住宅價格累計上漲1.27%，漲幅為近五年同期最低水平，但近幾個月環(huán)比漲幅有小幅擴大趨勢。

一線城市價格高位維穩(wěn)，累計上漲1.99%，漲幅居各線首位；二、三四線城市累計漲幅較去年同期均明顯收窄，其中二線累計上漲1.13%，三四線累計上漲0.58%，較去年同期均收窄1.23個百分點。

從各城市群看，2020年上半年長三角新建住宅價格累計上漲2.72%，漲幅較去年同期明顯擴大，長三角區(qū)域樓市復蘇態(tài)勢較為明顯，溫州、紹興、上海、杭州累計漲幅均居百城前列。珠三角累計上漲0.46%，漲幅處于近五年同期低位。

但是，京津冀和山東半島分別累計下跌0.39%和0.06%，均為近五年首跌。

6月，復蘇趨勢繼續(xù)體現(xiàn)。全國100個城市新建住宅平均價格為15461元/平方米，環(huán)比上漲0.53%，漲幅較上月擴大0.22個百分點；同比上漲3.16%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，77個城市環(huán)比上漲，23個城市環(huán)比下跌。

銷量方面則是明顯下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，66城新房市場合計成交套數(shù)累計同比下滑16%，成交面積累計同比下滑14%。一線城市新房市場成交量下滑幅度最大，其中成交套數(shù)累計同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15%，三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8%。

貝殼研究院報告顯示，一二線城市受疫情影響較大，但恢復速度更快，在疫情穩(wěn)定的二季度成交量環(huán)比收窄15～16個百分點；三四線城市環(huán)比收窄12~13個百分點。

3月二手房成交恢復

5月底，北京西城的二手房借助“學區(qū)房”的概念火了一把。西城區(qū)宣布，從7月31日起，北京市西城區(qū)將實行多校劃片方式，在西城買房不再擁有一對一學區(qū)。

這條政策激發(fā)了準備趕上最后一班車的家長們，在《每日經(jīng)濟新聞》之前的報道中，多家中介將學區(qū)房作為大賣點，數(shù)位此前一直將房屋出租的業(yè)主也改變主意，甚至5月29日當天就立刻將房屋掛牌出售并單套提價700萬元。

整體來看，二手房的價格也是微漲的。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，在二季度重點18城市中價格上漲的城市有11個，下跌的城市有7個。深圳、大連、南京及杭州還有了較大漲幅，房價下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟南。

交易量方面，上半年鏈家重點18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月開始明顯恢復，3月重點18城實際二手房總體成交量快速修復，重點18城鏈家二手房成交量比1~2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。

區(qū)域方面，上半年環(huán)滬城市圈二手房成交量已經(jīng)基本上恢復到去年同期水平（同比微降1.6%）；環(huán)深城市圈重點城市上半年總成交同比增加20%；京津冀城市復蘇節(jié)奏慢，上半年環(huán)京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

畢業(yè)租賃旺季暫未出現(xiàn)

6月底，有租客告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己連續(xù)租了近3年的房子恐怕沒辦法再租下去了。承租企業(yè)通知她，因為同房東協(xié)商降價不成，業(yè)主決定收回房源。

這不是一個孤例，很多房東都向記者反映，企業(yè)要求降低房租，業(yè)主只有接受或者停止合作兩個選項，北京的租賃市場明顯涼了許多。

上半年疫情對租金水平影響明顯，總體呈現(xiàn)趨勢性下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點18城的平均租金水平，3月份下降14%，從2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米；6月份租金水平又呈現(xiàn)下降趨勢，環(huán)比下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

租賃交易方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月重點城市的租賃市場交易觸底，市場幾乎陷入停滯，春節(jié)假期后的租賃旺季推遲到3月出現(xiàn)。

6月北京疫情出現(xiàn)反復，社區(qū)管理等級再次提升，因此部分城市的租賃交易受到影響較為明顯，近兩周交易量呈現(xiàn)迅速下跌，對18城整體的租賃成交量產生明顯影響。傳統(tǒng)的畢業(yè)租賃旺季目前暫未顯現(xiàn)，6月成交量環(huán)比下降7.3%。

核心城市帶看量依舊處于高位疫情帶來的不確定性依舊沒有消除，因而市場對抗風險格外關注。

貝殼研究院認為：“為了防風險，金融機構貸款天然偏好于核心城市。開發(fā)商采取收縮戰(zhàn)略，主要在核心城市拿地，減少在非核心城市擴張。這會導致這些城市供需兩旺，市場有持續(xù)性。”

“18個城市的帶看量仍處于較高位置，代表未來下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。”

在貝殼研究院看來，產品分化會加劇，改善型產品價格會比剛需產品更加堅挺。