每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（7月3日）下午，備受矚目的上海虹口涉“圍標”地塊（HK271-01地塊）重新競拍，最終經(jīng)過187輪競價，被招商蛇口以總價44.04億元、溢價率28.4%斬獲，成交樓面價約8.11萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略算了筆賬，8.11萬元/平方米的成交樓面價，5%保障房無償交給政府，增加3500元/平方米，加上自持菜場和其他代建，合計地價8.7萬元/平方米；如未來按13萬元/平方米銷售，稅10%就是1.3萬元/平方米，三費（管理費、營銷費、資金成本）10%增加1.3萬元/平方米，建安成本5600元/平方米，裝修標準最低也要3000元/平方米。

也就是說，未來該地塊銷售價如果按13萬元/平方米計算，總成本將超12萬元/平方米，利潤約為1萬元/平方米，利潤率約9%，并不算高。不過，記者注意到，目前該地塊周邊最高項目限價為10.8萬元/平方米，

上海虹口HK271-01地塊現(xiàn)場  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝（資料圖片）

而該地塊之所以備受關(guān)注，除了其是上海近3年來首次出讓的純宅地（也是上海2020年以來推出的首個無自持比例要求的純住宅地塊），還源于幾個月前的一場“圍標”案。

3月31日，中海以底價34.3億元將虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中，樓面價63155元/平方米。在業(yè)界驚訝于該地塊最終零溢價成交的同時，坊間有傳聞稱，中海拿地之后與華潤成立了項目組，萬科作為財務(wù)投資角色也參與其中。

隨后的4月初，便傳出該地塊涉嫌“圍標”的消息。因涉嫌土地圍標，中海、華潤、萬科三家參與競標的公司高管被相關(guān)部門帶走調(diào)查。

6月3日，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布通知表示，鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動存在疑義，為維護公共利益，保障市場健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請，終止該地塊的出讓活動。

6月23日，上海土地市場公告稱，HK271-01地塊有效申請人數(shù)為7人，因此確定該地塊于7月3日采用掛牌方式出讓。7名有效申請人包括深圳龍光、珠海華發(fā)、融創(chuàng)中國、融信中國、招商蛇口、保利發(fā)展、綠城中國等7家房企。

值得一提的是，此次HK271-01地塊重新出讓，起拍價依舊是34.3億元，折合樓面價63155元/平方米。

此外，出讓公告中還明確了住宅中小套型比例，要求地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，計36967平方米以上(中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)。

今年6月初，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾實探虹口HK271-01地塊，看到現(xiàn)場正在進行土地平整，土方車和挖掘機的轟鳴聲不絕于耳。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，地塊原先受到了一定工業(yè)污染，正在做修復(fù)施工，預(yù)計工期會持續(xù)幾個月。

截至今日收盤，招商蛇口股價報17.57元，微漲0.11%。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡攝