每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上海徐匯區(qū)，一套房齡達(dá)90年、沒有獨(dú)立廚衛(wèi)、面積僅11平方米的“迷你”老舊房子，在名校學(xué)區(qū)的加持下，如今價格竟然賣到了近24萬元/平方米。

“姐，你來晚了，這套房已經(jīng)賣掉了。”當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者打聽一套太原路199弄、對口建襄小學(xué)的學(xué)區(qū)房時，中介崔建軍遺憾地表示，“類似的房子也有，但是單價要30萬了，差不多價格的您你得等等看，最近沒有。”

崔建軍告訴記者，由于劃片體量小、學(xué)區(qū)穩(wěn)固，太原路片區(qū)每次有二手房掛牌都會迅速成交。

隨著2020年“幼升小”“小升初”錄取工作結(jié)束，上海的民辦小學(xué)、初中生源“掐尖”時代已告結(jié)束，民辦學(xué)校將不再具備挑選生源的權(quán)利，大批“牛娃”開始向公辦學(xué)?；亓鳌ｋS之而來的，是“學(xué)區(qū)房”的又一輪狂歡，學(xué)區(qū)房價格也再度成為市場上與居住價值最不相符的產(chǎn)品。

有著百年歷史的上海太原路 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

百年歷史的老舊“蝸居”

為尋找更多房源信息，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日來到太原路199弄，欲一睹最迷你“豪宅”的真容。

太原路原名拉斯脫路，全長0.99公里，北起汾陽路，南至肇嘉浜路，1918年開工建設(shè)，有著百年歷史，沿路布滿了老上海著名的高級住宅。一路走來記者看到，太原路與汾陽路160號“太原別墅”，原是馬歇爾公館；太原路200號為湯恩伯故居，50弄1-2號、56弄1-4號、64弄1-4號的并立式花園住宅均是上海市優(yōu)秀歷史建筑。

值得一提的是，為保留歷史風(fēng)貌，2010年后，太原路已經(jīng)成為上海市“永不拓寬”的64條道路中的一條。而這套迷你“豪宅”所在的太原路199弄，本身也是上海市優(yōu)秀建筑。如今這一帶居住的“72家房客”中，既有出生于此的老上海人，也有慕名而來體驗(yàn)老上海生活的外國人，還有因租金低廉租住于此的外來務(wù)工人員。

太原路附近中介展示的房源信息 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

雖然這套“迷你”豪宅建造于1930年，沒有獨(dú)立廚衛(wèi)，面積也僅11平方米，但這樣的“使用權(quán)房”在著名小學(xué)學(xué)區(qū)的加持下，如今已經(jīng)是實(shí)打?qū)嵉?ldquo;搶手貨”。幾年前，這一帶的房價還在20萬~25萬元/平方米徘徊，今年已經(jīng)飆升到25~30萬元/平方米。

雖然這套“迷你”學(xué)區(qū)房已經(jīng)成交，但崔建軍告訴記者，他手里還有類似的房源，不過單價要30萬元。

記者在太原路附近一家房屋中介店的房源信息板上看到，一套位于太原路的房源，面積僅10平方米，總價達(dá)305萬元，折合單價30.5萬元。

在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，太原路、復(fù)興西路一帶，隨處可見這類極具歷史感的“新里洋房”，浪漫風(fēng)景的背后，是逼仄條件下的“蝸居”。在這片新里洋房，廚房、衛(wèi)生間仍然需要幾家人合用，不少一樓居民淘米摘菜都在廚房門外進(jìn)行，而近幾年部分房屋經(jīng)過自行改造，才實(shí)現(xiàn)了衛(wèi)生間的半獨(dú)立。

“迷你”學(xué)區(qū)房單價30萬

這樣的老房子也不是突然成為“香餑餑”的。盡管上海已經(jīng)努力多年辦好“家門口的好學(xué)校”，但聲名在外的“徐匯區(qū)四大公辦”在家長們心目中仍如雷貫耳。為了能進(jìn)入建襄小學(xué)、高安路一小、向陽小學(xué)和匯師小學(xué)中的任何一所，家長們使出渾身解數(shù)爭搶為數(shù)不多的老牌學(xué)區(qū)房。

一位小學(xué)在讀的家長告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海搖號新政公布后一個月內(nèi)，自己就迅速買好了初中學(xué)區(qū)房，這幾年學(xué)位排序特別嚴(yán)格，越早入手越安心。

太原路的一套90年房齡的房源  來源：安居客

但找到中意的學(xué)區(qū)房有多難？學(xué)校要好、交通要便利、總價要承受的住……在房價本來就居高不下的上海，學(xué)區(qū)房的價格更是令人望而卻步，特別是在集中了優(yōu)質(zhì)公辦教育資源的徐匯區(qū)、黃浦區(qū)，總上千萬元的二手房比比皆是。于是，聰明的爸媽們摸索出了“小面積學(xué)區(qū)房掛戶口+出租”的“最具性價比”操作。

為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)就讀，要根據(jù)不同小學(xué)規(guī)定的年限前完成買房和戶口遷移，更熱門的小學(xué)甚至只有“報出生”——即出生時戶口落在這套房屋內(nèi)，才能確保孩子進(jìn)入對口小學(xué)。但這種操作也讓部分學(xué)區(qū)房價格飆漲。記者了解到，對口建襄小學(xué)的“迷你”學(xué)區(qū)房，單價已經(jīng)飆至25元~30萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海市中心各大豪宅項目的價格。

如上述中介掛出的10平方米“迷你”學(xué)區(qū)房，總價達(dá)到約305萬元，不過卻絕對無法滿足一家三口（包括一個學(xué)齡兒童）的居住需求。于是，“裝修一下出租”是購買此類學(xué)區(qū)房的標(biāo)準(zhǔn)操作。

太原路片區(qū)對口的建襄小學(xué) 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“姐，你改造一下，裝個衛(wèi)生間，租出去2800到3000塊沒問題，再大一點(diǎn)能租到3500塊。”崔建軍指了指自己頭頂?shù)亩菍τ浾哒f，“她們就是自己不住，改裝了出租的，不愁沒人租。”

買一套小房子掛戶口，是家長們緩解孩子就讀名校焦慮的無奈之舉，而此舉也讓對口學(xué)校的入學(xué)排序規(guī)則逐年收緊。有家長戲稱，這就是“互相傷害”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝