每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在江湖傳言N次N個(gè)版本后，今天深圳的調(diào)控政策終于如“大家”所愿落地了，且擲地有聲。深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、深圳市公安局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局、中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局等8個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布一份通知，在深圳調(diào)控史上是十分罕見和難得的。

更難得的是，除了官方，“大家”的民間隊(duì)伍也空前壯大，包括要買房的、買了房的，中介、投資客，甚至連賣家都加入了期盼調(diào)控的隊(duì)伍。訴求也空前一致，調(diào)一調(diào)、壓一壓。

在靴子落地前，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控緊張到什么程度了呢？每每有網(wǎng)傳版本或“狼來了”聲起時(shí)，一定有一波媒體的守夜人翹首以盼，甚至在傳言甚囂時(shí)，連中介公司都特意安排其小編加班到深夜11點(diǎn)，只為等政策出。

深圳的在建新盤 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“師從長(zhǎng)沙 嚴(yán)于長(zhǎng)沙 ”

大家如此急切等新政出臺(tái)，與去年雙十一深圳修改豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)后市場(chǎng)快速回高，衍生出業(yè)主跳漲控盤、千萬豪宅秒光、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市、喝茶費(fèi)重出江湖、千人搖號(hào)等亂象有很大關(guān)系。

當(dāng)然，這之后深圳也不是就聽任市場(chǎng)自流放任不管，各區(qū)警示和調(diào)控政策頻出，寶安區(qū)出臺(tái)了堅(jiān)決打擊“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知，住建局暫停過營(yíng)銷過度的豪宅盤網(wǎng)簽，要求中介下架超20萬元/平方米房源等等。

但這好像沒什么用，樓市成交自疫情恢復(fù)以來仍是節(jié)節(jié)攀高。6月，在全市人民的共同努力下，深圳二手房成交一舉突破萬套，創(chuàng)下近4年來新高。

年后，焦慮，成了幾乎所有與深圳樓市關(guān)聯(lián)者口中的高頻詞。直到7月初，住建部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，雖然網(wǎng)傳的會(huì)議紀(jì)要只找房企、中介和專家談了談宏觀面，未對(duì)樓市作過多表態(tài)。

在住建部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研后不久，7月10日，長(zhǎng)沙市住建局官網(wǎng)披露深圳住建局赴長(zhǎng)沙考察的消息，長(zhǎng)沙方面向深圳介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的做法和經(jīng)驗(yàn)，深圳市住建局考察組對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)，表示希望繼續(xù)加強(qiáng)交流，互相借鑒學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

從長(zhǎng)沙考察回來幾天后，深圳調(diào)控的靴子落地了，甚至某些細(xì)則上比長(zhǎng)沙更嚴(yán)苛，比如長(zhǎng)沙市外遷入戶籍家庭獲取購(gòu)房資格，要求落戶滿1年且繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅，深圳這次要求3年。

果真是，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。

“走到一半，購(gòu)房名額突然就沒了”

在這次新政中，最能抑制需求的便是購(gòu)房資格認(rèn)定這一項(xiàng)了，深戶家庭要求落戶滿3年，且有3年社?；騻€(gè)稅方有購(gòu)房資格。而在這之前，在深圳落戶即可購(gòu)房，購(gòu)房條件的獲取在一線城市中最為寬松。

這也為全國(guó)人民來深圳買房提供了極大便利，深圳也因此被調(diào)侃為全國(guó)人民的深圳，“大學(xué)畢業(yè)先落戶深圳買套房，再回家經(jīng)營(yíng)祖業(yè)”的案例，在現(xiàn)實(shí)中并不鮮見。

深圳入戶主要有四種途徑：人才引進(jìn)遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶。據(jù)悉，深圳連續(xù)兩年位于全國(guó)常住人口增量冠亞軍，深圳市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《深圳市2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2019年深圳常住人口1343.88萬人，比上年增加41.22萬人，2018年的增量則更是達(dá)到了49.8萬。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，限購(gòu)力度超預(yù)期，精準(zhǔn)打擊投資炒作。深圳落戶門檻低，人口流入大。先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好，疊加疫后貨幣超發(fā)，帶來了包括中介協(xié)助假結(jié)婚的落戶炒房、新深圳人提前買房等行為。此次，購(gòu)房要3年落戶、3年社保，基本堵住了炒房行為。

但新政也給外界留下不少困惑。比如，A在新政實(shí)施前的7月10日已落戶深圳，但社保不滿3年，是否有購(gòu)房資格？B在深圳社保已繳滿3年，2020年6月剛剛把戶口遷入深圳，新政實(shí)施后是否有購(gòu)房資格？C在深圳繳納社保已有10年，目前正在辦理落戶，手續(xù)在8月底才能辦完，是否有購(gòu)房資格？離婚追溯是否僅追溯到上一段婚姻家庭住房套數(shù)？7月15日前只交了定金，還沒做資金監(jiān)管，是否受新政影響？已網(wǎng)簽還沒過戶是否受新政影響？

就上述相關(guān)問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電深圳市住建局詢問執(zhí)行細(xì)則，截至發(fā)稿，對(duì)方電話始終占線。這些問題的答案，還需要靜待官方的執(zhí)行細(xì)則。

雖然新政精準(zhǔn)打擊了投資炒房，但某種程度上也誤傷了部分剛需。政策一出，記者所在購(gòu)房交流群中，不少人感嘆“我有好幾個(gè)朋友在看房，突然跟我說沒名額，得等””我也沒名額了”“我要再買，可能是全款，所以我不關(guān)心首付，只關(guān)心有沒有資格”。

新政上午發(fā)布后，有中介也受到了萬點(diǎn)暴擊，其在社交平臺(tái)調(diào)侃稱，帶客戶從龍華來羅湖，走到一半，客戶失去了購(gòu)房資格。

對(duì)于后市，購(gòu)房者普遍比較樂觀，“感覺房?jī)r(jià)會(huì)橫一陣子，但過了這一段該買的還是買”，“反正我每次賣房后都會(huì)后悔，當(dāng)時(shí)高價(jià)，隨后再看結(jié)果都賣在洼地”。

但并不是所有人都對(duì)后市持樂觀態(tài)度。有購(gòu)房者表示，其7月11日剛交了20萬元定金買700萬元的學(xué)區(qū)房，7月14日晚上辦理的網(wǎng)簽。新政實(shí)施后，落戶社保等各種條件都符合，不受任何影響，現(xiàn)在擔(dān)心高位接盤，正糾結(jié)是否違約，寧愿不要20萬元定金，然后重新慢慢選慢慢等。

南山區(qū)資深中介楊正表示，新政實(shí)施后因?yàn)槊~被卡，需求大概率會(huì)轉(zhuǎn)向不限購(gòu)、不限貸的公寓市場(chǎng)，同時(shí)在一手房市場(chǎng)，滿足新政要求的購(gòu)房者打新機(jī)會(huì)大大增加了，投資客也會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)別的市場(chǎng)，可能會(huì)利好東莞、惠州。

離婚就不能買房？民間早有“對(duì)策”

對(duì)于此前結(jié)婚離婚的操作漏洞，住建局也做出了補(bǔ)丁修復(fù)。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

具體來講，新政規(guī)定在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買商品住房。

針對(duì)離異夫妻任一方購(gòu)房的情況，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，此前對(duì)于離婚2年內(nèi)的人士，其離異前家庭住房擁有情況，僅影響其再次購(gòu)房的首付比例。但新政后，離異家庭離異前的住房套數(shù)，在離婚之日起3年內(nèi)一并計(jì)入其住房擁有套數(shù)，因此將直接影響其購(gòu)房資格。所以，對(duì)于部分以離婚名義倒騰購(gòu)房名額的行為，將起到很大打擊作用?？傮w來講，上述政策的調(diào)整，直接降低購(gòu)房需求端的數(shù)量。

關(guān)于結(jié)離婚買無限套的騷操作乍一看是堵上了，但上有政策下有對(duì)策真不是空話。新政剛剛公布沒一小時(shí)，民間的破解方式已出——找個(gè)無房戶來洗白。比如AB有4套房，離婚，房子都給B，A和無房者C結(jié)，此時(shí)AC名下都無房，AC再離婚。此時(shí)，只看上一段婚姻的話，無房，A仍舊可以買房了，因?yàn)橹蛔匪?上一次離婚”，不會(huì)追溯之前全部的離婚時(shí)房產(chǎn)狀態(tài)。

但是否這招真能湊效，離婚如何追溯、追溯幾年、追溯到哪一段婚姻，還要看官方的執(zhí)行細(xì)則。

750萬門檻豪宅稅再現(xiàn)

這次新政細(xì)化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件，也就是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元。

對(duì)于此次新政中部分細(xì)化豪宅稅的舉措，李宇嘉分析稱，這反映了政策上的不成熟、前瞻性和統(tǒng)籌性不夠。去年雙十一深圳調(diào)整了豪宅稅按總價(jià)征收標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在再進(jìn)一步細(xì)化和收緊豪宅定義，雖然這中間有去年下半年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的考慮，但政策的嚴(yán)肅性何在？當(dāng)時(shí)完全可以通過限購(gòu)端做長(zhǎng)沙式的跟進(jìn)，1年落戶+1年社保，對(duì)沖取消按總價(jià)征收豪宅稅的影響。

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所律師張茂榮認(rèn)為，場(chǎng)內(nèi)資金不外流，場(chǎng)外資金進(jìn)不來，買房賣房更困難。有房的惜售了，沒房的買不了，全面限購(gòu)限售導(dǎo)致商品住房“交易凍結(jié)”，對(duì)不限購(gòu)只限售的商務(wù)公寓是重大利好，社會(huì)資本可能會(huì)轉(zhuǎn)向，拉升商務(wù)公寓價(jià)格。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，縱觀這次政策，首先是需求的管理，限購(gòu)條件社保年限的延長(zhǎng)，深戶也有有連續(xù)3年社保或繳稅才可以購(gòu)買住宅，進(jìn)一步提高了購(gòu)買住宅的門檻，立即可以把市場(chǎng)上有效需求降低，相信可以達(dá)到為市場(chǎng)降溫的效果。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝