每經(jīng)記者 包晶晶  王佳飛  陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

Wind數(shù)據(jù)顯示，26家A+H物業(yè)股上半年算數(shù)平均漲幅為53.6%，加權(quán)平均漲幅為117%。

截至目前，個(gè)別物業(yè)股年初至今的區(qū)間漲幅已經(jīng)超過(guò)200%，超過(guò)100%的也有4家。

物業(yè)企業(yè)得到了資本市場(chǎng)真金白銀的認(rèn)可。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過(guò)20倍，擁有較高估值。

今年以來(lái)，6家物業(yè)企業(yè)已成功上市，而IPO途中的企業(yè)還有很多。資本市場(chǎng)緣何青睞物業(yè)企業(yè)？當(dāng)前物業(yè)企業(yè)為何能得到如此高估值？依托于地產(chǎn)母公司，物業(yè)企業(yè)獲得了什么？新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)應(yīng)如何布局？

每日經(jīng)濟(jì)新聞（下稱NBD）旗下鎂刻地產(chǎn)訪談欄目——“鎂刻圓桌”本次特別邀請(qǐng)到濱江物業(yè)（2019年3月上市）董事長(zhǎng)朱立東、新大正物業(yè)（2019年12月上市）董事長(zhǎng)李茂順、仲量聯(lián)行大中華區(qū)企業(yè)評(píng)估總監(jiān)陳銘杰，解讀行業(yè)現(xiàn)狀。

濱江物業(yè)董事長(zhǎng) 朱立東

新大正物業(yè)董事長(zhǎng) 李茂順

仲量聯(lián)行大中華區(qū)企業(yè)評(píng)估總監(jiān) 陳銘杰

NBD：您覺(jué)得資本市場(chǎng)青睞物業(yè)企業(yè)的原因是什么？

朱立東：資本市場(chǎng)與物業(yè)企業(yè)的聯(lián)姻大致有兩個(gè)階段，一是資本市場(chǎng)從原先的不關(guān)注到如今的關(guān)注。這個(gè)關(guān)注來(lái)自物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。因?yàn)閷?duì)城市居民而言，房子是最重要的家庭資產(chǎn)，如何讓房子做好保值增值？這項(xiàng)工作由物業(yè)公司提供，這個(gè)服務(wù)本身是有價(jià)值的。同時(shí)，隨著人民對(duì)美好生活的進(jìn)一步向往，物業(yè)服務(wù)的行業(yè)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)。

二是從關(guān)注到喜歡，首先這是由于在城市化進(jìn)程中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有一個(gè)比較廣闊的發(fā)展前景，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言就有一個(gè)外延增長(zhǎng)空間；其次，物業(yè)市場(chǎng)在進(jìn)一步打開(kāi)，不斷擴(kuò)大，比如政府機(jī)關(guān)項(xiàng)目、事業(yè)單位項(xiàng)目、醫(yī)院、學(xué)校、體育文化等，都在向物業(yè)企業(yè)開(kāi)放。這都預(yù)示著物業(yè)企業(yè)還有著進(jìn)一步拓展空間。

此外，物業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，也是資本市場(chǎng)青睞的原因。

李茂順：第一，物業(yè)行業(yè)處于快速成長(zhǎng)期，整體發(fā)展前景向好。

物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)40年發(fā)展，行業(yè)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。據(jù)中指院、華創(chuàng)證券等機(jī)構(gòu)估算，至2030年，全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到318億平方米，對(duì)應(yīng)收入規(guī)模約2萬(wàn)億元。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、消費(fèi)升級(jí)，人們對(duì)美好生活品質(zhì)的追求日益提高，物業(yè)管理作為城市公共設(shè)施管理及人們居住基本需求滿足的重要組成部分，顯示出越來(lái)越廣闊的市場(chǎng)前景。同時(shí)，伴隨科技賦能，行業(yè)發(fā)展將更加高效。

第二，物業(yè)行業(yè)穩(wěn)定性強(qiáng)，有較高抗風(fēng)險(xiǎn)特性。

物業(yè)行業(yè)作為社會(huì)民生剛需，收入業(yè)績(jī)和營(yíng)業(yè)能力相對(duì)穩(wěn)定。物業(yè)股憑借業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定充裕且?guī)в斜茈U(xiǎn)性質(zhì)等特點(diǎn)，在不確定性增強(qiáng)的宏觀環(huán)境下，因較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力而獲得了資本市場(chǎng)的青睞。

第三，物業(yè)行業(yè)的社會(huì)功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)一步深化，與資本市場(chǎng)價(jià)值投資的改革方向一致。

物業(yè)行業(yè)的社會(huì)功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值長(zhǎng)期被低估，近年來(lái)受信息技術(shù)發(fā)展和資本進(jìn)入影響，且在新冠疫情的促發(fā)下，物業(yè)企業(yè)作為城市運(yùn)行和百姓美好生活保障的基礎(chǔ)性行業(yè)，發(fā)揮出的不可替代作用和價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。社會(huì)功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的進(jìn)一步深化，與資本市場(chǎng)投資價(jià)值的改革方向一致，因此獲得資本青睞。

陳銘杰：其實(shí)從2018年開(kāi)始，我們就觀察到港股市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)物業(yè)公司或者說(shuō)物管公司的上市潮，至今已經(jīng)有20逾家公司上市。這些公司在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也非常亮眼，疫情最嚴(yán)峻的幾個(gè)月，多家公司的表現(xiàn)都遠(yuǎn)優(yōu)于恒生指數(shù)，出現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)。

其背后的投資邏輯至少包括三點(diǎn)。首先，物業(yè)/物管作為基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)，擁有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具備抗周期性。這是資本市場(chǎng)青睞這一板塊的重要原因。

其次，物業(yè)管理板塊擁有高增長(zhǎng)預(yù)期。以剛過(guò)去的2019年為例，各家上市物業(yè)企業(yè)取得了40%的平均營(yíng)收增幅。這些高增長(zhǎng)，目前來(lái)看主要是由中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程及物管公司間的收并購(gòu)驅(qū)動(dòng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年全國(guó)住宅的施工面積是60多億平方米，按照1～2年建設(shè)周期假設(shè)，每月每平方米2元的物管單價(jià)推算，未來(lái)1～2年內(nèi)能釋放出千億級(jí)別的市場(chǎng)增量。

最后，新冠疫情的出現(xiàn)提升了社會(huì)對(duì)公共衛(wèi)生健康的關(guān)注度，及人們對(duì)于物業(yè)增值服務(wù)的需求，使得物業(yè)管理這個(gè)板塊有了更大的想象空間。

對(duì)于增值服務(wù)，實(shí)際上在疫情之前，各物業(yè)管理公司就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展各類增值服務(wù)，如案場(chǎng)、工程、咨詢、家政、社區(qū)金融、零售等。這幾年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的增值服務(wù)收入占比都在不斷上升，且毛利率顯著高于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。疫情期間，物業(yè)APP、業(yè)主群、物業(yè)企業(yè)開(kāi)設(shè)的便利店等，在出行受限時(shí)期，解決了業(yè)主物資采購(gòu)的難題。這種消費(fèi)習(xí)慣和生態(tài)在培育完成之后，物業(yè)管理板塊的增長(zhǎng)將更加值得期待。

NBD：當(dāng)前物業(yè)企業(yè)高估值的主要支撐是什么？

朱立東：主要支撐首先是有良好的高成長(zhǎng)性，這個(gè)前提是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，將給物業(yè)管理的樓盤面積帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)；第二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在探索內(nèi)生性增長(zhǎng)，主要來(lái)源于企業(yè)應(yīng)用智能化、創(chuàng)新服務(wù)模式，以及業(yè)主的增值服務(wù)。

李茂順：第一，行業(yè)短期增長(zhǎng)有驅(qū)動(dòng)，長(zhǎng)期發(fā)展有空間。上市物業(yè)企業(yè)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)是高估值的主要原因。

第二，物業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)模式，收入穩(wěn)定，商業(yè)模式簡(jiǎn)單清晰。基于輕資產(chǎn)的行業(yè)特征，公司的基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)所提供的現(xiàn)金流穩(wěn)定充裕，主要人力成本保持穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，并且疫情期間物業(yè)行業(yè)整體受到的影響相對(duì)較小，因此資本市場(chǎng)的預(yù)期也較為穩(wěn)定。

第三，廣闊的發(fā)展空間與信息技術(shù)廣泛應(yīng)用的結(jié)合，使物業(yè)行業(yè)充滿豐富的創(chuàng)新發(fā)展機(jī)會(huì)。未來(lái)物業(yè)服務(wù)將與信息技術(shù)深入結(jié)合，不斷拓寬業(yè)務(wù)邊界、拓展新的商業(yè)模式，如社區(qū)增值服務(wù)、尾盤車位代理銷售和央企三供一業(yè)改革、市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)、城市綜合運(yùn)營(yíng)等。這些新業(yè)務(wù)的落地有望支撐物業(yè)公司業(yè)績(jī)和估值的進(jìn)一步提升。

陳銘杰：在疫情最嚴(yán)峻的時(shí)期，我們?nèi)匀挥^察到在港股市場(chǎng)，物管企業(yè)的平均市盈率保持在30倍左右，而其關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)兄弟公司平均市盈率僅有7倍不到的水平。我們認(rèn)為這種高估值的主要支撐還是市場(chǎng)對(duì)于這類公司的高增長(zhǎng)預(yù)期。

如前面所介紹，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程及物管公司間的收并購(gòu)驅(qū)動(dòng)著物業(yè)公司在管面積的不斷增加，使相關(guān)公司收入逐步增加，而新冠疫情又在某程度上擴(kuò)大了物業(yè)管理這個(gè)板塊的想象空間。例如，目前相關(guān)方正在加大對(duì)科技的投入，包括引入機(jī)器人等輔助物業(yè)工作。技術(shù)的成熟不僅能夠幫助物業(yè)公司提升工作效率，更重要的是能夠降低人力成本、提升利潤(rùn)，解決當(dāng)下物業(yè)公司高人力投入的問(wèn)題。而物業(yè)的增值服務(wù)潛力也引來(lái)很多關(guān)注，助推了企業(yè)在資本市場(chǎng)估值的提升。

我們的評(píng)估咨詢服務(wù)團(tuán)隊(duì)過(guò)去幾年間也為多家上市物管企業(yè)提供了股權(quán)評(píng)估、收購(gòu)價(jià)值分?jǐn)偟确?wù)。從評(píng)估方法這個(gè)比較技術(shù)的角度上來(lái)說(shuō)，除了物業(yè)管理的成本收益，市面上可比公司的情況，我們也會(huì)關(guān)注物管公司持有的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，例如他們的物業(yè)管理合同及其剩余年期；研發(fā)或購(gòu)買的軟件、APP等等。這些資產(chǎn)的情況也會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的估值產(chǎn)生影響。

NBD：如何看待部分物業(yè)企業(yè)上市后的收并購(gòu)現(xiàn)象？

朱立東：物業(yè)企業(yè)上市后收并購(gòu)是有利有弊的。從有利的方面說(shuō)，可以使企業(yè)的管理面積、營(yíng)收有一個(gè)快速增長(zhǎng)。弊端則體現(xiàn)在被并購(gòu)的企業(yè)標(biāo)的物存在良莠不齊現(xiàn)象，有些好，有些不好。一般而言，非上市的物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部管理的合規(guī)性、勞動(dòng)用工的合規(guī)性、社保繳納的合規(guī)性、稅務(wù)的合規(guī)性、樓盤管理的品質(zhì)等方面或多或少都可能存在問(wèn)題，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，由于企業(yè)文化及管理存在的差異性，被收購(gòu)企業(yè)要融入到收購(gòu)公司也是困難重重。

李茂順：首先，物業(yè)企業(yè)上市以后的收并購(gòu)是行業(yè)發(fā)展到終極階段的產(chǎn)物，也是行業(yè)整合的必然結(jié)果。其次，對(duì)于上市的物業(yè)企業(yè)，收并購(gòu)無(wú)疑是快速擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模最有效的途徑。最后，我們認(rèn)為，收并購(gòu)的關(guān)鍵在于收購(gòu)?fù)瓿珊髮?duì)標(biāo)的公司的吸收整合。上市企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，如何將收并購(gòu)后的標(biāo)的吸收整合運(yùn)作良好，才能讓規(guī)模優(yōu)勢(shì)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

陳銘杰：利用資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行收并購(gòu)是龍頭物業(yè)管理企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)企發(fā)展擴(kuò)張的常用途徑。僅2019年，物管行業(yè)內(nèi)就有70余起收并購(gòu)，其中不乏行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿性交易，如雅生活服務(wù)收購(gòu)中民物業(yè)，兩大央企中航物業(yè)與招商局物業(yè)重組整合等。這些收并購(gòu)一方面能夠幫助物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)在管面積的快速增長(zhǎng)，并通過(guò)協(xié)同效應(yīng)降低成本；另一方面，收并購(gòu)也能夠幫助這些企業(yè)接觸更多客戶，為業(yè)務(wù)延伸及拓展奠定基礎(chǔ)。

本次疫情很可能會(huì)進(jìn)一步加劇物業(yè)管理行業(yè)分化。對(duì)小型物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，疫情的負(fù)面影響相對(duì)較大，企業(yè)需要應(yīng)對(duì)人工、防護(hù)物資成本的突然增加，而物管費(fèi)的延遲繳納則會(huì)給經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。相比之下，頭部物管企業(yè)在財(cái)務(wù)方面的韌性更強(qiáng)，有機(jī)會(huì)利用疫情中的表現(xiàn)，提升其品牌價(jià)值及在行業(yè)中的地位。

當(dāng)然，這種分化的加劇也將帶來(lái)行業(yè)整合的機(jī)會(huì)。我們有理由相信，頭部物管企業(yè)將繼續(xù)加快收并購(gòu)步伐。

NBD：怎樣看待地產(chǎn)類母公司與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？

朱立東：地產(chǎn)類母公司與物業(yè)企業(yè)的這種關(guān)系與中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)模式息息相關(guān)。這種關(guān)系培育了物業(yè)公司的初始發(fā)展，也有利于拿到更多管理項(xiàng)目。但物業(yè)企業(yè)要更好地發(fā)展、壯大，最終還是要走向市場(chǎng)的。

李茂順：目前我國(guó)絕大部分物業(yè)公司是背靠地產(chǎn)母公司發(fā)展起來(lái)的。這種依靠地產(chǎn)母公司資源輸入性的發(fā)展模式，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化程度不夠深入，也間接造成物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平的現(xiàn)象，影響了行業(yè)健康發(fā)展。

國(guó)家一直在推動(dòng)實(shí)施城市建設(shè)管理體制改革，希望實(shí)現(xiàn)“建管分離”。目前行業(yè)內(nèi)許多矛盾都是由“建管不能分離”造成的。為了推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)深化改革，大力推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)化。

陳銘杰：從目前港股市場(chǎng)來(lái)看，大部分上市的物管公司都具有房地產(chǎn)的背景，是由地產(chǎn)母公司分拆而成的。

這種聯(lián)系的好處在于，地產(chǎn)類母公司能夠?yàn)樗麄兊奈飿I(yè)管理公司輸送新的業(yè)務(wù)資源，使得物業(yè)管理公司獲得穩(wěn)定收入。許多擁有房地產(chǎn)背景的物管公司，更會(huì)在IPO期間與母公司簽署排他性協(xié)議，從法律層面確保其能直接從母公司獲得所有物管項(xiàng)目。

但這種關(guān)聯(lián)交易也會(huì)引起監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部分投資人的高度關(guān)注。例如港交所就會(huì)要求上市申請(qǐng)人聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，論證其向母公司收取的物業(yè)管理費(fèi)用是否合理、公允，A股對(duì)關(guān)聯(lián)交易和獨(dú)立運(yùn)行方面的審核政策更為嚴(yán)格。另外，如果是涉及新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目全部賣出前，有相當(dāng)一部分的物業(yè)管理費(fèi)用是由母公司向物管公司直接支付的。這種交易可能會(huì)引來(lái)一些投資人的問(wèn)詢。

不過(guò)，基本上這類物管服務(wù)的管理協(xié)議一經(jīng)簽署就很少會(huì)有變更，從結(jié)果來(lái)說(shuō)，客觀上提升了物管公司業(yè)務(wù)和收入的穩(wěn)定性。因此從現(xiàn)階段來(lái)看，這種“背靠大樹(shù)好乘涼”的模式還會(huì)繼續(xù)。

NBD：如何看待老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)機(jī)遇，貴公司是否有布局該業(yè)務(wù)相關(guān)計(jì)劃？未來(lái)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？

朱立東：老舊小區(qū)改造，對(duì)企業(yè)而言既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。第一，體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社會(huì)的責(zé)任感與使命感，同時(shí)也彰顯出企業(yè)對(duì)城市的一份人文情懷，因?yàn)槔吓f小區(qū)的文脈是城市文化不可分割的一部分，讓老舊小區(qū)在建筑修護(hù)、功能使用、園區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施的改造上，既有傳統(tǒng)文化的精髓，又能跟上現(xiàn)代化住宅發(fā)展進(jìn)程，煥發(fā)出新的活力，這是一份使命；第二，老舊小區(qū)改造并不比建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目容易，相反難度更大，投入方既要全面了解老舊小區(qū)的技術(shù)改造難點(diǎn)、痛點(diǎn)，又要從文化上加以傳承，更要考慮到老舊小區(qū)多半是老年人為多的一個(gè)居住群體，為這部分群體在有限的空間范圍內(nèi)提高生活質(zhì)量，是一個(gè)重要挑戰(zhàn)；第三，老舊小區(qū)目前也開(kāi)始由物業(yè)企業(yè)來(lái)運(yùn)作，物業(yè)承接的空間進(jìn)一步擴(kuò)展。

未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，我認(rèn)為，第一，來(lái)源于新拓展的管理項(xiàng)目面積；第二，得益于提升管理，加強(qiáng)科技、信息化管理，提高工作效率，降低管理成本；第三，拓寬和創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，開(kāi)展多形式的業(yè)主增值服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、家裝軟裝業(yè)務(wù)的發(fā)展；第四，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，協(xié)助房產(chǎn)品銷售。

李茂順：老舊小區(qū)改造是一種城市更新方式，核心在于如何運(yùn)營(yíng)。各城市都存在大量老舊小區(qū)，這是政府在城市治理方面的痛點(diǎn)和難點(diǎn)：居民幸福感差，政府協(xié)調(diào)管理難。而眾多老舊小區(qū)沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，設(shè)施設(shè)備疏于管理，改造后不能長(zhǎng)期維護(hù)，使用壽命大幅縮短。以前的城市改造著重在“改造”而非“管理”，近年來(lái)隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)社區(qū)品質(zhì)服務(wù)的需求逐步增加，這為物業(yè)行業(yè)提供了新的市場(chǎng)空間。

公司目前正積極探索老舊小區(qū)改造運(yùn)營(yíng)一體化商業(yè)模式。

物業(yè)公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)一般來(lái)源于以下幾個(gè)方面，我們公司也是如此：

第一是通過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)。利潤(rùn)的增長(zhǎng)首先來(lái)自市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張。公司上市后制定了清晰的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)和市場(chǎng)擴(kuò)展策略，希望準(zhǔn)確抓住上市這一時(shí)機(jī)，迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

第二是通過(guò)技術(shù)進(jìn)步。通過(guò)信息化、機(jī)器替代人工等智慧化手段，提升并鞏固管理和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步強(qiáng)化管理，提高勞動(dòng)效率，增加收益。

第三是通過(guò)拓展新領(lǐng)域。公司上市后確立了城市運(yùn)營(yíng)為業(yè)務(wù)突破方向，希望實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)物業(yè)產(chǎn)品到創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，從建筑物基礎(chǔ)服務(wù)到城市運(yùn)營(yíng)的新業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

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