每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“REITs在世界范圍內(nèi)是一個(gè)偉大的金融創(chuàng)新，在中國(guó)同樣也是重大創(chuàng)新。REITs對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常有益，我希望REITs創(chuàng)新盡早能夠在我國(guó)落地。”

7月18日，在清華大學(xué)五道口金融學(xué)院聯(lián)合《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下每經(jīng)智享會(huì)推出的“五道口在線學(xué)習(xí)計(jì)劃”直播中，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇發(fā)表了題為“把REITs獻(xiàn)給當(dāng)下中國(guó)”的講座，呼吁REITs盡快全面落地。

積極推進(jìn)政府公共資產(chǎn)證券化

我國(guó)第二季度GDP同比增速3.2%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回正，但同時(shí)依舊面對(duì)著國(guó)際疫情泛濫和世界經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)加劇，不穩(wěn)定、不確定因素仍在。孟曉蘇認(rèn)為，此時(shí)要積極推進(jìn)政府公共資產(chǎn)證券化，減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，特別是引入REITs。

據(jù)了解，REITs于20世紀(jì)60年代首先在美國(guó)生長(zhǎng)并且逐漸成熟。到了2019年年初，美國(guó)總共發(fā)行了221只公募REITs，總市值達(dá)到了1.1萬億美元。

REITs在2000年左右進(jìn)入亞洲國(guó)家和地區(qū)，目前在亞洲國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)有將近180只，總市值超過2900多億美元。

所謂REITs，就是向社會(huì)募集資金，而該基金只能用于持有不動(dòng)產(chǎn)的收租物業(yè)，這些租金每年要向投資人分配，一般是分配兩次，而這些含權(quán)的證券可以到資本市場(chǎng)上去流通，從而獲得流通的便利。

孟曉蘇表示：“簡(jiǎn)單說，REITs就是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，進(jìn)入資本市場(chǎng)流通這樣的一種金融產(chǎn)品，把凝固的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)通過租金一步一步提煉出來。”

在孟曉蘇看來，REITs有如下優(yōu)勢(shì)：

首先要求按期分紅，而且REITs的年收益率一般要達(dá)到6%~8%，是個(gè)不錯(cuò)的水平。

第二是能上市流通，可以到資本市場(chǎng)流通中兌現(xiàn)，從而獲得資本增值空間。

第三是免稅優(yōu)惠，很多國(guó)家都給了REITs免除公司稅的優(yōu)惠。

第四是限制開發(fā)。REITs只能投向收租物業(yè)，而不能夠投向新的開發(fā)。正是因?yàn)檫@樣的規(guī)定，使得權(quán)益性REITs建立在資產(chǎn)信用的基礎(chǔ)之上，更適用于企業(yè)的資產(chǎn)證券化。

REITs首先應(yīng)進(jìn)入政府公共資產(chǎn)

“用REITs持有政府的公共資產(chǎn)是應(yīng)對(duì)中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。”

在孟曉蘇看來，REITs首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)入政府的公共資產(chǎn)，包括租賃房、基礎(chǔ)設(shè)施等。

“目前政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法出賣，只能夠靠多年經(jīng)營(yíng)慢慢收回收益，期間會(huì)占用大量地方政府和有關(guān)企業(yè)債務(wù)，REITs能夠使基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)由社會(huì)資金持有。”

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，其中也認(rèn)為REITs能“有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展”，同時(shí)劃定了REITs進(jìn)入的重點(diǎn)行業(yè)，包括“優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)”。

這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為社會(huì)資金持有，并不需要新的增量，這些資金仍然是存在于這些項(xiàng)目之中的，只不過過去是以借款的方式存在，今后轉(zhuǎn)化為直接融資，就是以權(quán)益性的方式存在。

“這樣我們就把整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)給調(diào)整好了。”

孟曉蘇認(rèn)為在REITs推進(jìn)中應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面。

“首先要規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估，我們?nèi)狈EITs工具，在原來的評(píng)估體系之下，收益率顯得不高。評(píng)估規(guī)范之后，可以反映正常的資產(chǎn)價(jià)值，收益率能夠有一定程度的提高。”

“第二個(gè)方面是精選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在龐大的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的資產(chǎn)之中，要先把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來，推動(dòng)REITs試點(diǎn)成功，今后再進(jìn)一步把其他資產(chǎn)加工成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)REITs

REITs對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展意義非同尋常。

孟曉蘇說：“房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎，中央已經(jīng)明確多次強(qiáng)調(diào)，要因城施策，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

他認(rèn)為中國(guó)有著商業(yè)地產(chǎn)，包括住房、辦公樓和其他商業(yè)類地產(chǎn)，能夠?yàn)镽EITs提供廣闊的市場(chǎng)和大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的REITs業(yè)務(wù)未來一定會(huì)在中國(guó)開展。

“但現(xiàn)在試點(diǎn)還沒有，我們需要一步一步走，從基礎(chǔ)設(shè)施也即主要是政府持有的公共資產(chǎn)起步，讓中國(guó)能夠有REITs，讓真正的REITs落地中國(guó)，然后再加快擴(kuò)大。”

“我們今后一定要推行商業(yè)房地產(chǎn)的REITs應(yīng)用。”孟曉蘇最后表示。

封面圖片來源：視覺中國(guó)