每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼本月初出臺針對商品住房銷售端的政策后，東莞再次出手調(diào)控樓市。

今日（7月25日）凌晨，東莞市住建局、東莞市場監(jiān)督管理局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）要求，非本市戶籍購買首套一手二手商品住房需1年以上社保，買2套需2年以上社保，外地人限購第3套房，取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可交易轉讓。相比之前的政策，此次新政對在東莞購房人員的繳納社保年限和住宅限售年限都進行了延長，堪稱東莞最嚴調(diào)控。

東莞合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，凌晨出臺的東莞新政是在東莞當前樓市出現(xiàn)了非理性現(xiàn)象。在房價上漲過快、深圳出臺了房地產(chǎn)收緊政策的大背景下，此新政首次對二手住宅采取限購是政策的補缺漏，是東莞房地產(chǎn)政策的完善，具體積極及科學的意義。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)截圖

二手房3年限售，補繳社保買房行不通了

值得注意的是，在社保要求上，東莞新政堵住了補繳社保買房的路?！锻ㄖ分赋觯滋追刻峁┑纳绫１仨毷琴彿恐涨?年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。另外，非本市戶籍居民家庭在東莞擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

此外，《通知》還顯示，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。

李興旺分析認為，本次新政是對“房住不炒”的貫徹，避免了過度的資金流入二手房市場，利于穩(wěn)定東莞二手房價，使之回歸健康與理性。通過加大新房供應改善供求矛盾，“禁售”由兩年變?nèi)杲档瓦^度的購房熱情，均有利于穩(wěn)定房價預期。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，縱觀上半年，無論是樓市還得土地市場，東莞都堪稱“熱”。

土地市場方面，今年以來東莞推地節(jié)奏明顯加快。據(jù)合富研究院統(tǒng)計，今年1~5月，東莞政府推地節(jié)奏明顯加快，其中商住用地共掛牌15宗，約70.8萬平方米；成交12宗，約59.8萬平方米，供需創(chuàng)近5年以來最高紀錄。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，今年上半年，東莞土地成交金額達402億元，創(chuàng)歷年同期新高。

與此同時，房企在東莞的拿地熱情也頗為高漲，品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞，溢價率超過20%的地塊頻頻出現(xiàn)，如東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個區(qū)域的樓面地價紀錄均被打破。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞六大片區(qū)均呈現(xiàn)供不應求現(xiàn)象，其中臨深片區(qū)尤為顯著，成交同比上漲22%，主要由于深圳擴容預期下，深圳客外溢加快，疊加特殊因素影響，成交活躍。由于區(qū)域內(nèi)市場供不應求加劇及土拍市場升溫影響，價格大幅上漲，今上半年東莞住宅均價同比漲幅為14%，環(huán)比漲幅為5%；上半年二手房價格同比上漲達33%，不過受疫情影，成交量下跌13%。

此外，東莞各鎮(zhèn)街房價梯度明顯，中心城區(qū)價格上漲明顯，四大主城區(qū)房價全面進入“3萬元時代”，與周邊鎮(zhèn)街房價拉開較大差距。另外，莞北板塊房價大部分則在1.8萬元/平方米以下。

《通知》還表示，要加大住宅用地和住房供應力度。加大住宅用地供應力度，適當提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機制，著力突破城市更新項目周期長、進展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應。協(xié)同推進穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價出讓方式。試點建設“三限房”，在房價較高的熱點區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設“限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

月內(nèi)第二次調(diào)控，為過熱樓市降溫

受市場供不應求的影響，上半年東莞住宅庫存處于近三年多來的新低。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，東莞住宅庫存套數(shù)26148套，庫存面積為337萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降33%，創(chuàng)2016年11月至今新低位。按照過去一年消化速度計算，6月底住宅消化周期為7個月，較上月縮短1.2個月，同比縮短4.2個月。

對于本次《通知》的出臺，李興旺向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，這是一次及時有效的“降溫劑”，使過熱的東莞樓市向著更加健康理性的軌道上來，對于東莞樓市的可持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展具有重大意義，有降溫作用是肯定的，但不影響東莞樓市積極向好的趨勢。

值得一提的是，本月初，東莞就已經(jīng)對房企銷售端進行了政策調(diào)控。7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步加強商品住房預(銷)售管理的通知》(以下簡稱《預(銷)售管理通知》)，對商品住房銷售價格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導。

《預(銷)售管理通知》要求，自2020年8月1日起，申請預售的商品住房項目（含前期已辦過預售和首次辦理預售的項目），總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請預售；總建筑面積30000平方米以上但剔除地下室面積后不足30000平方米的，須一次性申請預售。

同時，還加強了商品住房銷售價格指導。新建商品住房項目一次性或分期申請預售（或現(xiàn)售）的，須以幢（棟）為單位申報銷售價格，同一幢（棟）每套住宅均價相差幅度不宜超過20%。

另外，對于精裝修項目，《預(銷)售管理通知》要求，新建商品住房項目實行精裝修交付的，住宅戶內(nèi)精裝修工程每平方米造價原則上不超過2000元/平方米；商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名；無真實有效的認購書及定金繳納證明材料的，開發(fā)企業(yè)不得以房屋已被認購為由不對外銷售。

本次《通知》也提及，要加強商品住房價格監(jiān)管。密切監(jiān)測商品住房銷售價格，對于新建商品住房申報銷售價格明顯超出周邊市場價格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費用、稅費、企業(yè)利潤等方面進行全面核查，對定價超出行業(yè)公允水平又不能作出合理說明的，暫停核發(fā)預售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)