每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 楊翼    

“2020年，國家重提‘西部大開發(fā)’這一重大戰(zhàn)略部署，足見對西北的信心與重視，加上‘一帶一路’倡議深入推進，打造內(nèi)陸港經(jīng)濟，加強中國與國際的外貿(mào)交流，已是西部城市的共識。作為西北龍頭的西安，未來將充滿機遇。”在每日經(jīng)濟新聞·粉巷財經(jīng)對話西安房地產(chǎn)系列沙龍的直播間，旭輝集團西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘這樣分析西安的城市機遇。

7月30日，由每日經(jīng)濟新聞主辦，以“后疫情時代西安地產(chǎn)的韌勁”為主題的對話西安房地產(chǎn)線上沙龍通過直播的形式與公眾見面。

現(xiàn)場除了劉紅銘，還有廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團川陜區(qū)域西安公司副總經(jīng)理楊迪琿、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊，三位嘉賓從宏觀政策到微觀變化，共同探討了疫情之后西安房企的戰(zhàn)略調整以及西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

旭輝集團西北事業(yè)部營銷總監(jiān)劉紅銘、中國指數(shù)研究院西安公司副總經(jīng)理石蕊、廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團川陜區(qū)城西安公司副總經(jīng)理楊迪琿（從左至右）

疫情后市場回暖明顯

“客戶口袋里的錢少了，消費趨于保守，購買力下降，購房意愿不強，對房地產(chǎn)影響很大。”說起上半年疫情帶來的影響，劉紅銘感觸頗深。

根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度，受疫情影響，西安市商品房銷售面積292.88萬平方米，同比下降24.9%。不過，隨著全國疫情得到控制，復工復產(chǎn)全面推進，西安的房地產(chǎn)市場在今年二季度已經(jīng)釋放出回暖信號。

劉紅銘稱，二季度西安商品房整體銷售額已與去年同期持平，甚至價格還有所上漲。這從另一個角度反映出西安市場的潛力，首先，置業(yè)觀念的變化，改善需求比例上升；其次，供應端，新成交土地價格變高，人口增加也帶來了新的需求變化。

楊迪琿也提出了自己的觀察，“上半年大量高端盤入市，剛需群體的需求是沒有被有效滿足的，但隨著市場的調整和恢復，剛需群體的需求會被釋放出來。”

石蕊表達了類似觀點，從需求端來看，剛需群體基數(shù)仍然較大。主要原因是西安人才新政紅利顯現(xiàn)。“我們也盤點了一個數(shù)據(jù)：截至2019年12月，西安市意向登記平臺新注冊未選房且有較強購買意愿的潛在購房客群數(shù)量仍有10.4萬人。”

“從供應端來看，西安商品住宅近三年年均銷售面積在1500萬平米以上，2020年銷售雖然放緩，但2020年上半年的銷供比仍只有0.74，市場整體處于供不應求狀態(tài)。2020年初，西安市出臺了很多舉措，增加土地供應，疫情期間，更是發(fā)布了如緩交土地出讓金等政策，取得了不錯的成效。”石蕊說。

與此同時，疫情之后市場在產(chǎn)品選擇上的一些變化也在影響開發(fā)商的營銷策略。

劉紅銘稱，“我覺得疫情之后西安客戶的消費觀念有一些明顯變化：第一，客戶更關注與健康相關的因素，比如綠化、樓間距、通風、采光等；第二，疫情會激發(fā)部分純改善需求，純改善客戶對產(chǎn)品力要求更高，比如，160平米以上戶型占比上漲。”

政策紅利逐步釋放

今年5月，新一輪西部大開發(fā)重要文件出爐。中共中央、國務院發(fā)布《關于新時代推進西部大開發(fā)形成新格局的指導意見》（以下簡稱《意見》），對加快形成西部大開發(fā)新格局，推動西部地區(qū)高質量發(fā)展提出了三十六條具體措施。

《意見》提出，因地制宜優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局與形態(tài)，提升并發(fā)揮國家和區(qū)域中心城市功能作用，推動城市群高質量發(fā)展和大中小城市網(wǎng)絡化建設，培育發(fā)展一批特色小城鎮(zhèn)。

沙龍直播現(xiàn)場，三位嘉賓都認為這是西安難得的發(fā)展機遇。

劉紅銘認為，2020年國家重提“西部大開發(fā)”這一重要戰(zhàn)略部署，足見對西部的信心與重視。“從城鎮(zhèn)化率的角度來看，目前東部沿海的城鎮(zhèn)化率是75%，西部地區(qū)是55%，西部還有較大成長空間。近期，我們也觀察到一些新的市場機遇，比如西安、銀川市場表現(xiàn)搶眼。”

“目前旭輝西北事業(yè)部已經(jīng)在西安、銀川、太原、烏魯木齊落子。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，下一步，我們會深耕已進入的城市，會看時機進入蘭州、西寧等新的城市。”劉紅銘稱。

楊迪琿則更看重西安未來的成長空間，他認為，西安作為我國向西開放的前沿，已經(jīng)成為內(nèi)陸型改革開放的試驗田和“一帶一路”合作發(fā)展的新高地。“越來越多的產(chǎn)業(yè)會向西安導入，也必然會吸引大批人才落戶，這無論是對城市的發(fā)展還是房地產(chǎn)企業(yè)的成長都具有強大的推動作用。”

除此之外，根據(jù)南京、天津等城市的經(jīng)驗，即將舉辦的十四運對提高西安城市影響力的效果也非常明顯。

石蕊稱，“諸多政策紅利之下，長期來看，未來西安房地產(chǎn)市場還有較大的成長空間，房產(chǎn)成交量將持續(xù)復蘇。”

西安新增需求強勁

關于西安房地產(chǎn)市場未來的增量空間，三位嘉賓都表示看好。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年6月西安新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.8%，與疫情期間相比，漲幅有所擴大。

西安統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資767.12億元，同比增長1.0%，增速較1~4月、1~3月分別提高0.4個和2.6個百分點。

石蕊分析，從需求滿足程度來看，西安未來仍有大量需求待滿足。“從房地產(chǎn)研究角度，我們認為，每年需求總量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分強勁。”

“一方面，西安引才效果顯著，西安常住人口首次超過千萬，2019年人口增量達20萬，居全國第十。西安科教綜合實力領先，擁有普通高校63所，在校大學生120萬人，大學在校生和畢業(yè)生規(guī)模龐大，人才儲備充足。另一方面，限購政策到現(xiàn)在已經(jīng)有相當一部分人符合資格，有一波需求釋放，再疊加人口持續(xù)增加，有需求支撐。”石蕊解釋稱。

此外，土地市場的“火熱”也成為三位嘉賓看好西安房地產(chǎn)市場的論據(jù)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，西安2020年上半年成交住宅用地396.99萬平方米，土地出讓金排名全國第15位，住宅用地成交樓面均價為3388.76元/平方米，同比上漲21.37%。

楊迪琿分析稱，“隨著越來越多品牌房企的進駐，現(xiàn)在市場上存留的城改項目已經(jīng)不多。土地供應標準變高，主城區(qū)供應量變少，土地價格會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。”

不過石蕊也提出建議，市場空間的增大對房企提出了更高要求，“那么面對復雜的市場環(huán)境，未來西安房企要不斷響應消費者的需求，不斷進行創(chuàng)新，推動住宅產(chǎn)品、配套物業(yè)及服務質量等方面高質量發(fā)展，才能滿足居民日益增長的對美好生活的追求。”